万科首触城市综合体 运营能力成大问题

原标题：万科首触城市综合体 运营能力成最大问题

人民网北京11月28日电 在11月27日金隅·万科广场试营业的开幕典礼上，负责万科商业地产的副总裁毛大庆不无感性地说：“这是个令我很感动的项目”，曾任职凯德商业的毛大庆对于万科转型商业地产似乎很有感触。

万科转型商业地产的传言由来已久，首个购物中心金隅·万科广场的开业被业界普遍认为“被商业”的万科正从被动转向主动。今年8月，王石曾对毛大庆说：万科应该也到了向城市综合运营商转变的时候了。这是曾说过“万科要做商业会从棺材里伸出一只阻拦的手”的王石，他终于接受了万科的改变，但是，他所提到的“城市运营商”的概念值得玩味。

在万科的商业地产产品线中，未来占有更大份额的并不是综合体城市广场系列，而是与社区联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科的商业发展仍是依托其强大的住宅开发，而商业地产后期的运营能力或成为最大问题。

首个项目预计7年回本

27日，万科第一个购物中心——金隅·万科广场终于开始试营业，不难看出万科进入商业地产领域的小心谨慎，毛大庆在与记者交谈中回避了关于商业地产盈利能力的具体问题。何时回本？毛大庆给出的时间并不短：7年，收回投资9亿元。

开业当天客流量算得上可观，毛大庆向记者透露半天客流量突破2万人，但记者注意到，大多人流聚集在中庭、楼梯处，进店购物者占比不大，当天客群也与其所定位的“中高收入家庭、商务消费人群、学生等年轻时尚人群”不符，在场不少记者也发现“开业凑热闹者”居多。

目前金隅·万科广场由万科全部自持出租，总体量达14万平方米，其中商业建筑面积13.8万平米，目前出租价格为6到7元/平米，招商达到95%。尽管毛大庆在介绍中反复表示看好“大都市新型城镇化”所带来的商业需求，但也谨慎表示“商业地产是个中长期的项目”，并不期短期内获得收益。金隅·万科广场项目预计年净租金将在8000万元至1亿元之间，期望7年内收回投资成本9亿元。

据悉，万科未来将有5个相似规模的城市广场项目落地北京，下一个棋子将落在房山的中粮·万科广场，预计将于2014年10月开业。毛大庆预测，北京商业项目全部开业后每年将收取租金3亿元至4亿元。目前，万科持有商用物业的货值达到100亿元。