小产权房开闸会致房价下跌 地方不乐意

话题三

该何去何从

数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米，到目前，全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于住了2.1亿人。对于如何处理小产权房的问题仍争论不休。究竟该如何根治小产权房？

薛建雄：小产权房问题应该在社保与土地挂钩制度、集体土地与国有建设用地流转制度完善后解决，具体来说，其一是给失地农民(小产权房占用的土地)社保和就业，然后将小产权房转成大产权；其二是拿同等面积的城市建设用地来换，比如一些工业用地多出来，转成农民耕地，然后把小产权房转成大产权房。

但是这两个方法，对政府来说成本都非常大。这就意味着需要向小产权房业主征收较高的土地出让金，而小产权房业主也并不一定会同意。所以小产权房的处理肯定会是一个长期缓慢的过程，不可能在短时间内解决。

郑宇洁：个人认为，小产权房“转正”充满争议，目前不可行。首先，从我国土地制度的内容来看，小产权房属于集体土地，它若转正，则是“名不正言不顺”，不符合规范。另外，存在一个非常重要的问题，就是若是“转正”，那么消费者该如何缴纳土地转让金？这个价格该怎么定？谁来定？这样一来，便又回到之前说的小产权房会遭遇的几个障碍的问题上，成为市场和消费者，开发商和消费者，地方政府和消费者之间的博弈。

王丹青：显然，让国家立刻对小产权房问题彻底解决，不太现实。它是国家特定环境中的历史产物。在过去的政策下，它是违法的。在新的政策下，它又有望获得“转正”的机会。其中涉及到的就是过去和现在制度上的冲突。

然而在新的环境下，改革是必须的，可是面对中国现在的大环境，个人觉得小产权房问题或许会被搁置。因为目前的情况，“转正”小产权房的条件并不成熟。后期条件成熟的时候，或许国家能够探索出彻底解决小产权房问题的好办法。

话题四

补缴转正标准咋定

目前，很多人认为如果农村集体建设用地入市，会搅动小产权房市场，推动小产权房转正。“383方案”提出的“补缴土地出让金”的方式备受业界关注。事实上，据报道，2009年，南京八卦洲的八卦花园和长江花园与南京国土局签订土地出让合同，分别缴纳每平方米480元和每平方米492元后就于2010年“转正”。这也是南京最早为小产权房转正的案例。那么，在您看来，补缴土地出让金“转正”的方式是否普遍可行？如果可行，又该如何补缴？标准如何定制、按以前的价格还是目前市价？

张文德：补缴土地出让金的额度，可以适度低于周边区域市场价格，使得购买者愿意出钱转正；另一方面，为了避免其短期盈利或者对于近期的房地产市场造成不良影响，可以规定其转正后，再次确定入市交易时间，比如，必须满十年。这样，既不影响购买者日常生活，也可避免小产权房对楼市的过度冲击。房地产价格涨幅过快的主要原因还是供需问题，根源还是在于土地资源的市场化进程。

薛建雄：业内有观点认为，如果缴纳费用不高，可能会导致执行层面更多的集体土地去新建小产权房，那么新建小产权房的合法化便没有尽头。对此，我倒并不是太担忧，实际上像上海拿农民地的成本是非常高的，利益空间不大，所以新建也只可能是局部的。

郑宇洁：小产权房转正的问题不能一刀切，要经过长期的磨合研究。然而，若是小产权房得以“转正”，那么缴纳的转让金就成为了重要的一环。个人认为，从地方政府和开发商的角度看，土地转让金一般会按照市价进行计算。这样一来，对于消费者来说，也会是非常巨额的一笔开销。我们知道，小产权房受到青睐是因为其价格相比商品房来说，较为低廉，但是补上按照市价计算的土地转让金后，和商品房之间的差价不会太多。对于消费者来说，这是非常不利的。所以，建议消费者选购小产权房之后，要谨慎对待。

王丹青：不可否认，缴纳“土地转让金”是小产权房“转正”的出路。但是这样的出路存在一系列问题。土地转让金的标准是按照过去的土地价格标准来定制？还是按现在的市场价格定制？若是按照过去的土地价格，等于变相地承认了小产权房在过去是合法的。但是按照之前的土地制度，它却是违规的。如果按照如今的市场价格缴纳出让金，消费者也会有很大的不满。因为近年来，我国土地价格上涨得非常迅速。

所以，最后国家会不会对此进行“特殊”对待暂且不知。因为这涉及到我国土地制度的一些遗留问题。

话题五

“入市”能否平抑房价

“383”方案对于小产权房的入市想法，让那些挣扎在买房道路上的纠结买房人看到了一缕曙光。有观点认为，以目前的小产权房供应量，一转正楼价肯定会马上一跌而下，就等着楼市“跨掉”。但也有人认为，对楼市影响不大，大部分小产权房现在被居住着，真正流通到市场的应该还是很少一部分。那么，在您来看，转正对楼市影响有多大？又是否能够达到平抑房价的效果？

薛建雄：土地改革对房价的影响、包括房产税等政策对房价的影响，实际上不能简单用房价在改革后跌了没有来判断。因为，解定房价最重要的两个因素是收入增长和人口增长。只要这个城市的收入和人口是增长的，房价上涨趋势是不会变的。

小产权房、房产税等政策，主要是调节供需中出现的不平衡现象。比如，小产权房的出现，可以使城市的有效土地供应能力上升，供应能力大就可以让房价中的不合理部分减少。

房产税的目的是让持有多套房的人出让多余的房子和出租多余的房产，以提升房屋使用效率，以降低房价中因为使用效率低造成的偏高部分。

所以，可以肯定的是，绝大多数城市特别是人口和经济增长能力都比较强的一、二线城市，房价仍是长期上涨的。

张文德：“383”方案对于小产权房的入市影响不会很大；即使小产权房真正能够转正，也需要补足相应土地出让金、相关手续等费用。整体计算下来，价格也不可能比不同区域的同质量商品房低很多，否则对于其他居民具有很大不公平。此外，如果大量的小产权房一窝蜂地入市，将严重影响正常的市场经济环境，对于房地产市场健康发展不利。

郑宇洁：国家如今不会作出大规模小产权房转正的决策，只会对控制下的部分小产权房“转正”，所以对于楼市不会造成任何影响。

与此同时，就目前情况分析，很多购买小产权房的消费者多为经济能力有限，却急需住处的消费者。他们对于小产权房的需求是刚需，不会涉及到炒房等问题。而且如今小产权房位置多处于偏僻的农村郊区，交通不便，文化设施不发达，社会中上层多半不会选购。如此一来，购买小产权房的消费者数目较为有限。

就算日后小产权房被“转正”了，还会涉及到高额的土地出让金，完全能够弥补之前的差价。并且会随着地价等因素，自身水涨船高，价格提升。

王丹青：小产权房是否会对房地产业造成一定的影响，归根结底要看它们以什么样的方式进入市场，以及国家将在未来怎么去安排这些土地。

香港地区平抑房价的方式就是调整房地产的供给状况。但是内地情况特殊，而且对于农地入市的问题，国家正在解决中。所以只有将农业土地进入市场的问题解决了，才能够有成熟的条件去解决小产权房“转正”的问题。这将是一个需要等待的过程。