小产权房转正赌局升级完全转正已不可能

转正赌局日渐升温

“今年年初这里的房价大概是11000元/平方米，现在都涨到16000元/平方米了，年底可能会突破18000元/平方米。”郑勇对宏福苑小区房价的上涨充满了信心。

在郑勇看来，“383”方案就是一个信号，未来小产权房即使不被“扶正”，也不可能受到打压，继续升值是必然的。

据悉，所谓“383”方案是一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告。

该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

“由于这一机构的特殊性，很多人都认为国务院有可能会出台相关政策，对小产权房有条件地放开，进行转正，确实很多人都在赌这个政策的出台。”刘子孺告诉法治周末记者。

“如果现在还不下手的话，就等着今年三中全会后房子涨价吧。”郑勇非常肯定地表示。

一位不愿透露姓名的房地产业内人士告诉法治周末记者，其实小产权房近年来一直备受青睐，原因就在于目前商品房的价格过高，很多不具备购买保障房资格的中低收入人群就将目光投向了价位相对低廉的小产权房。

中原集团研究中心总监刘渊表示，由于小产权房不需要缴纳土地出让金，所以比旁边的普通商品房价格要便宜很多。

前述房地产业内人士更是透露，小产权房的价格一般是商品房价格的1/3甚至1/2。

“如果未来宏福苑的小产权房转正成了大产权，这里的房价也将达到24000元/平方米至25000元/平方米。”郑勇表示。

郑勇还告诉法治周末记者，除了价位上的优势外，宏福苑的小产权房属于集体开发项目，是在村里宅基地上面盖起来的房子，不是30年的产权，可以说是一种“永久居住权”。

那么如果未来政策不是对小产权房进行放开，而是要进行拆除整治该怎么办？

对于这种质疑，郑勇把手一挥：“您以为这小区就您自己在住吗？这小区里住着20多万人呢，哪能说拆就拆！”

“拆不了。顶多是把小产权变成大产权，国家补收土地出让金，比如1平方米加收500元或者1000元。”郑勇表示，完全没有必要顾虑着房子会被拆，应该赶紧趁着三中全会没开完赶紧买房，过几天肯定还涨价。

而刘子孺律师告诉法治周末记者，像郑勇所说的那种法不责众的心理现在非常普遍，一些人都认为小产权房能够最终落实下来的话，本身获利肯定是比较大的；即使最终没有变成真正的商品房，也不会亏，房子毕竟还在那里。

据刘子孺介绍，在这种心态的影响下，目前深圳很多人都在入手小产权房，房价也跟着在不断地上涨。

投资风险争议颇多

眼看着成片的小产权房被一天天地拆除，上述东贯市村的村民对购买小产权房产生了越来越多的质疑。

“据说有的地方可以，有的地方不行，万一买了再给拆了，那不就什么都没有了。”该村民连声感叹，幸好这批房子还没人买，不然一下子拆了可怎么办呢？

在与宏福苑房产中介郑勇的交谈中，记者还了解到，如果要购买宏福苑这里的小产权房，只需要签订一份购房合同，此外该小区再无其他相关证件可以提供。

专攻房地产领域的北京中银律师事务所律师王国章认为，所谓小产权房并不是一个法律概念，它是民间长期对由乡政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。

“某些情况下，在集体土地(比如个人宅基地)上盖房子可能并没有问题。但房屋上市交易肯定是违法的。”刘子孺告诉法治周末记者。

王国章表示，小产权房“小”就小在其没有经过县级以上人民政府颁发土地使用权证和房屋所有权证，没有取得县级以上地方人民政府土地房产管理部门和同级人民政府对土地和房屋法定程序的登记发证备案。

“这也就意味着，无论怎样，小产权房事实上是一种没有缴纳土地出让金、没有土地使用证和预售许可证的房子，即使有购房合同，国土部门和房管部门也不会对房屋进行备案。”王国章说。

那么，购买这样的房子，究竟是否“靠谱”呢？

对此，刘子孺律师认为，由于小产权房交易本身即是违法的，如果没人追究法律责任，便会相安无事；如果卖方因其他问题反悔，也就意味着你的房子没办法落到实处。

“在深圳是严禁律师做小产权房的公证、鉴证业务的。”刘子孺说。

刘渊还告诉法治周末记者，一般情况下，同普通商品房相比，小产权房的开发商在资质经验等方面都会有较大的差距，也就导致最终的房产项目在质量、环境与物业管理上都会有所差别。

此外，记者还了解到，目前的小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房并非出于自身居住需求，关注小产权房的群体大多处于一种投资的心态。

对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示并不看好。

“小产权房如果要转正，购房者很可能要补交一部分钱。如果其未来能够顺利地实现二次交易，比如可以抵押给银行获得贷款或者在市场中进行二次交易，但是补交的这笔钱再加上原来的购房成本，再次交易后是不是一样划算，值得考虑。这个风险太大了。”胡景晖表示。

“目前小产权房的数量如此之多，未来哪怕只有30%的小产权房进入市场流通，都会给整个房地产市场造成严重冲击。”刘子孺告诉法治周末记者。

胡景晖也认为，一旦小产权房转正，农村土地可以入市，甚至再有房产税等种种政策出来，房价未来到底有没有下跌可能性就很难说了。

“假如未来房价普遍回落，又要补钱去做小产权转正，这样还能赚吗？”胡景晖反问道。