小产权房转正之说引争议或颠覆现有市场

小产权房应不应该转正

结束采访，记者不禁想起之前跟一位刚需朋友聊天时，他说："我觉得不管什么政策，能让我们买得起房、住上房就是好政策。"小产权房，无疑有着价格优势，解决了诸多的住房问题。那么小产权房是否就应该转正呢？毕竟小产权房转正是对法理和政府权威的一种挑战。所以对于小产权房转正与否的问题，业内也存在着诸多争议。

一项网络调查显示，多数网民认为，尽管小产权房有价格优势，但存在诸多法律和政策风险，小产权房存废及改革方向存在分歧。同时，由于小产权房牵涉多方，需平衡多方利益，在监管层尚未释放明确改革信号前提下，未来的政策走向仍有待观察。

也有网友认为，房源的紧缺，导致房租价格大涨，只有解决住房的稀缺性，或者才能避免当前房价和房租步步高升的危情。最救急的办法是，将小产权房合法化，既能解决其中不规范的弊端，又能对冲由于供给的稀缺带来的价格上涨，农民得利，租房者受益，国家调控房价的目的又能达到。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示："补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。进一步说，就是有条件的让部分小产权房合法化。小产权房不合法、不合规，但是数量巨大、遍布全国各地(尤其是一二线城市郊区等)，涉及到众多人的利益，而且有存在的必要性和价值。"

而在记者的调查了解中可以看到，不管各界是否赞成小产权房转正，但有一个共识，就是小产权房问题，牵涉面较广，需对多方进行协调，应逐步解决，不是"一刀切"就能解决的。有关数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅"十一五"期间就达2.83亿平方米，到目前全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。

"小产权合法化不是简单地补地价就行，它要进入城市还得水电、道路、教育配套等一系列问题都有统一的规划和手续，而不是像计划生育超生那样补交钱就行。"广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，小产权房不合法、不合规，其转正的风险非常大也非常复杂，不能急，应该逐步解决。

小产权房转正或将颠覆现有市场

"383"报告提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

知名财经评论家叶檀表示，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头。北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜1/3甚至一半，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。

明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房入市，绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。

今年10月，南京市大型小产权房项目--七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。虽然南京市国土局称，七彩星城项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了"宁雨国用2012第00347号"国有土地使用证。并不能理解成南京小产权房可以转正。

但是，南京知名地产评论人尹霄飞指出："七彩星城几千套小产权房能够转正，这将是南京第一个真正大规模转正的小产权房项目，对南京楼市的示范作用毋庸置疑。"

叶檀分析认为，南京小产权房转性事件中，是开发商拿出了7000余万元填平"缺口"，而其他小产权房，建造的村集体、购房的各色人等，未必肯拿出几百万元为土地转性。现有的小产权房转性，似乎对政府有益。即使以每平方米千元土地出让金算，政府可以增加万亿元的土地出让金收入，并且短期不会影响房价，因为小产权房已有买主，不会造成新的低价供应。如果日后小产权房在为常态，那就会颠覆现有市场。