商业地产千亿神话 逐利背后需冷静思考

林立的写字楼、大型购物广场、现代化酒店，类似城市综合体项目在近几年不断涌现。为了规避房地产调控的风险，以城市综合体为首的商业地产投资热潮愈演愈烈。不过，在这股投资热潮的背后，不少商业项目却面临招租难周转难盈利难等困境。显然，商业地产快速扩张的发展路径需要冷思考。

以当下最热门的城市综合体为例，如果用流行语来形容其现状，那就是“高大上”：高端大气上档次。无论是已建成的还是在建的城市综合体项目，其定位基本集中于“一站式大型购物”、“高端品牌荟萃”、“都市时尚生活中心”等。用来衡量项目是否成功的标准之一，则包括多少家国际知名品牌进入等华丽的包装。虽然档次规格能够用来判断商业地产的火爆程度，但是大量“同质化”的综合体项目，已经使市场供求出现了偏离。

从开发商的投入来看，近几年万科、保利地产等专注于住宅开发的地产商已经加大了商业项目的投入力度，同时还有更多中小开发商也涌入了这一领域。有业内人士粗略估算，近几年沉淀在商业地产开发上的资金已经超过千亿元规模，这部分投资将陆续形成市场供应。

不仅如此，随着旧城改造步伐不断加快，不少城市改造项目中都包含了商业中心。尽管旧城改造将带动城市环境提升，但不可避免地也将加速商业地产的投入和供应，届时将有大规模商业项目入市。

在“逐利”天性的驱动下，开发商热衷于商业地产投资无可厚非。特别是在住宅市场受到“限购”等政策调控时，商业地产较为稳定的盈利性以及不受政策限制的优势便显现出来。但是，开发商一窝蜂上马同质化严重的商业地产项目所导致的潜在风险已经开始显现。

与一线城市相比，这种供过于求的现象在二三线城市更为明显。近几年我国不少二三线城市上马了大量城市综合体项目，其体量和规格甚至超过了当地的消费水平。一些城市早期兴建的大型商业中心运营状况尚可，但由于近几年又推出了多个新项目，导致客流分散，新增消费力量难以跟上，致使新老项目的招商和运营都受到一定程度的影响。正是如此，不少城市的商业项目面临着招商难、周转难、盈利难的困境。商业项目建成后出现的大量空置，造成了资源的严重浪费。

究竟什么样的开发商、什么样的地理位置适宜发展商业地产项目？这应该是商业地产投资需要冷静思考的关键问题。从商业地产的运作模式上看，与所在地区的产业结构密切相关，其对投资运营的专业性要求更高。做好商业地产项目的事前调研和策划，做好建成后的招商经营和品牌推广等细节，都将影响到商业项目的经营结果。

与此同时，由于沉淀资金量较大，商业项目对于开发商的资金运营也提出了很高要求。在开发商需要冷静对待商业项目的同时，在城市规划及审批上，对商业中心的建设和投入也应有所节制。在保证城市健康发展的同时，应以科学理性的角度来促使商业项目的适度发展。