把握楼市走向脉搏 四季度走势相对乐观

资金成为房企发展的决定性因素

资金已成为房企发展的决定性因素。严俊亮认为,阻碍开发商发展脚步的,就是资金状况。如果开发商资金链很稳健,那房企的日子就比较好过。这也意味着,限购政策下,如果没有融资政策的大转变,那市场将维护稳步上涨的态势。

商业银行是目前房企融资的重要保障,杨健认为,对于他所在的宝华企业集团而言更是如此。他们企业对于银行融资的偏好,甚至超过别的开发企业。而商业银行也希望选择与房企进行合作。因为一旦有较好的销售业绩作保障,那么商业银行自然乐意放贷,所以银行这一块金融资源仍应为房企所利用,而房地产信托等其他融资手段,则较少使用。

张好绣提醒,第四季度开发商的日子将不会太好过。因为银行到了年底,出于惯例与行业规则,将收紧个人房贷,放款的速度将放缓。这会影响到开发商企业的资金回笼速度。

在其他融资工具上,严俊亮结合写字楼市场表达了独到的见解。目前写字楼市场深受机构投资者欢迎,但此类投资者,往往先判断物业价值,其次才是判断物业价格。因此,一旦价格远远高于价值时,包括基金等融资工具的成本就会上升。作为房企自然要与此类资金提供者进行较好的谈判。尽管有多种融资渠道,但在写字楼的融资环节上仍以谨慎为好。

而对于房企销售回款,张好绣也表示了纠结。在目前政策下,部分地方政府为了防止价高的高端楼盘上市抬升城市房价,因此在预售证的审批上往往有太多的限制。这使得部分急于通过销售回款而存活的房企不得不忍受煎熬。相比别的城市,上海在这一环节相对开明,比较尊重市场机制。

对未来楼市走势谨慎看好

市场走势如何看?这成为与会人员最为关注的问题。从房地产短周期理论出发,杨红旭基于这一理论中的四大基石进行了分析,即宏观经济、宏观政策、资金基本面、住宅存货等四个因素。分析认为,目前宏观经济正呈L形的走势,当前处于筑底期。而十八届三中全会将研究全面深化改革的重大问题,对于房地产将不会涉及太多。大家重点关注房地产长效机制方案的出台情况。从资金面状况看,当前资金仍较宽裕,预计明年房贷偏紧程度略超今年上半年。从库存角度看,本轮去库存周期中,全国住宅库存去化总体不顺利,主要是三线城市供大于求,而一线城市库存偏少, 二线城市总体供求平衡。

基于这样的分析,杨红旭指出,就第四季度而言,政策总体平稳略偏空、资金面高位震荡、宏观经济企稳且略有增长、库存见底后小步增长。总体上市场高位振荡,部分指标继续收窄,房价继续保持上涨态势。

当然,与会人员对未来市场也并非盲目乐观。如从土地市场来看,整个去年比较低迷,近几个月的地价开始攀升。9月份地价创下历史新高。对此,上海易居房地产研究院的报告发出了预警:三季度地价最高、地王现象频出。因此在近几个月拿地王的项目,假如到明年下半年遭遇市场降温,则在定价上将较为困难,且盈利也将不如预期。

对此,上海市经济学会城建专业委员会主任虞海发表示,目前总体趋势平稳持续看好,对这一行业的信心应该依然充足。尽管房地产市场正处于风口浪尖上,但我们仍应乐观地看待中长期形势。

本次论坛达成较为一致的见解。与会者均认为,中国经济社会正处于关键时刻,经济转型势在必行。在此背景下,目前房地产市场同样处于改革的深水区,改革的过程虽然缓慢,但在深度上却依旧潜行。挑战确实严峻,机遇依然存在。就四季度市场而言,大家持相对乐观态度,而对明年走势则认为存在一定的不确定性。