房价久涨必跌 房地产拐点将引发金融危机

原标题：李迅雷：房价久涨必跌房地产拐点将引发金融危机

上周刚公布的中国三季度GDP增速为7.8%，比二季度快了0.3个百分点，预期全年经济增速将保持在7.5%以上，稳增长目标可顺利完成。但在经济保持较高增长的同时，经济结构问题是否改善，金融风险是否下降等深层次问题更需要关注。

稳增长靠再走老路：加杠杆、扩产能

从“三驾马车”对前三季度GDP增长(7.7%)的贡献看，消费贡献了3.5%，保持稳定，投资贡献了4.3%继续上升，出口的贡献是-0.1%，继续下降，说明海外经济在去杠杆，国内经济的反弹靠的是投资再度加杠杆。

在固定资产投资的构成中，制造业投资增速上升最快，增速从16.5%上升至20.6%，成为经济反弹主要贡献，但从逻辑上看，这会加剧产能过剩;三季度的地产和基建投资增速则有升有降：尽管前三季度房地产投资增速同比有所回落，但9月份数据又呈现明显的上升势头，有望继续支撑全社会固定资产投资增长;但9月基建投资增速从29.4%降至21.6%，主要源于交运投资增速的下滑，这也与9月挖掘机使用率回落等中观数据相对应。

三季度经济增速的回升，与6月份国务院常务会议提出的支持铁路、城市基础设施、棚户区改造、4G、环保等领域投资的一系列稳增长措施有关，尽管这些稳增长投资领域占固定资产投资比重仅为8.12%，但按中性情况分析，其将拉动下半年经济增速约0.3%。但从长期看，由于对经济结构调整的力度始终不大，故投资效益却是令人担忧的。

从9月份工业用电量大幅回落的数据看，四季度经济增速应该会略有回落，但短期内似乎看不到经济发生趋势性向上或者向下的迹象。中国经济仍然面临产能过剩、债务规模上行的压力。

市场利率上行反映金融风险提升

今年前三季度经济增速与去年前三季度均为7.7%，但今年的市场利率水平却明显上升，表现在债券市场上，则是债务收益率水平上行，目前中国债券的信用利差已处于历史最低位。原因在于，利率市场化后银行、保险等金融机构资金成本大幅上升，因而要求在资产端更高的回报率。统计显示，今年保险资管的新增利率债投资为零，资金主要增配了高收益的非标资产。银行理财主要配置的标的也是非标资产和高收益债。而由于政府的隐性信用担保被泛滥使用，到期债券绝大部分都是刚性兑付的惯例，投资人的信用风险意识被抛之脑后，导致了信用利差的大幅下降。

与市场利率水平形成反差的，是企业盈利水平的下滑。今年前三季度，中国500强企业平均利润率仅4.34%，比去年同期降0.33个百分点，经济所能提供的回报率在下降，但是三季度以来以债券利率为代表的社会资金成本持续大幅上升，表明高负债下企业融资的刚性需求，为了支付本息而宁愿支付更高的利率。

导致利率上行的因素中除了利率市场化之外，债务总规模的快速增长，每年还本付息规模的膨胀，也是重要因素。估计2013年全社会的还本付息额就超过5万亿，仅以信托为例，今年年初有两个规模达到近12亿的项目到期未能偿付本息而拍卖抵押资产、进入司法拍卖。据统计，2013年信托行业到期产品总规模已接近5000亿元，兑付压力较大。

就保险行业而言，目前保险公司的新增保费成本大约在6%左右，但2012年6万多亿险资的投资收益率仅3.39%，成本与收益的倒挂，迫使保险业大量配置非标债权。目前非标规模已经超过1600亿，而国债等低风险资产收益率已经接近历史高位，依然乏人问津，源于竞争环境下对高收益的狂热。短期市场竞争使得风险管理上劣币驱逐良币，从长期看将给金融系统埋下巨大的风险，这与美国次贷危机以前金融机构狂热配置ABS债券的行为如出一辙。

金融危机爆发时间取决于房地产何时出现拐点

2008年以后，中国经济整体负债率进入加速上升阶段，总负债/GDP从2008年的197%升至2013年三季度的286%，其中企业部门负债/GDP从85%升至121%，金融部门非存款负债/GDP从62%升至88%，政府部门负债/GDP从31%升至43%(其中地方债以官方公布的10万亿计算)，居民部门负债/GDP从18%升至35%。

这里需要说明的是，总负债规模与发达国家相比，并不算大，而且其中也有重复部分。且从经济整体来看，负债率肯定低于100%，因为其等同于社会金融资产在总资产中的占比。但这里有两方面需要引起重视，一是2008年前，总负债/GDP的变化不大，几乎是一条平走的曲线，但2008年至今的短短五年中，总债务增速居然超过名义GDP的45%，如此高的债务增长速度，属全球罕见。二是由于金融负债的分布失衡，会使得某一经济主体金融负债过多，导致债务利息超过资产收入，会使得其现金流变负从而失去造血能力。今年6月份一度出现的“钱荒”危机，其本质也是金融产品期限错配导致结构失衡而引发的。

由于负债总是与资产相对应的，企业、政府与居民的负债，在中国以银行为主的金融体系下，对应的大部分是银行的资产，而银行的资产构成与质量，决定了银行风险的大小。目前银行获得的资产抵押物中，主要是房地产。据海通证券银行业研究员戴志峰统计，银行表内贷款中，按揭贷款占13%，开发贷和建筑贷占10%，地方政府融资平台占15.2%，故38%的贷款直接与房地产和融资平台相关;在表内贷款中，54%是抵押贷款。银行的表外贷款预计为13-16万亿，其中70%左右投向房地产和融资平台。由此可见，土地与房产的未来价格变化，基本决定了银行资产的风险度。

因此，房地产出现拐点的时间，基本上也对应中国发生债务危机的时间。或许是基于房地产对中国经济的举足轻重影响，今年政府在房地产调控政策上，也愈发小心翼翼，唯恐一着不慎，满盘皆输。如在去年末的政治局会议上，对房地产提出的要求是“加强房地产市场调控和住房保障工作”;但今年7月份政治局会议只提“促进房地产市场平稳健康发展”，未提及调控。然而，今年中国的房价走势总体上依然非常强劲，涨幅越大，未来下跌的空间也就越大。

回顾中国历次制定的五年规划，都是将GDP的增速目标设得比较低，目的是为了调结构、转变经济发展方式。但落实到每个年份，则又将GDP增速目标调高了。比如，今年是十二五规划执行的第三年，前两年的GDP增速都超过或接近8%，高于规划预期目标一个百分点。而今年却又将稳增长的目标定在7.5%，在这个目标下，调结构几乎是不可能实施的，且企业、政府及居民债务规模的增速仍将维持较高水平，这又在积聚金融风险。

当住房作为自住的消费品时，其价格水平更多与购房者收入水平或租金水平相关;而当住房变为投资品时，其价格则更多受各种预期影响。当前，房地产已经捆绑了中国经济，故投资者也预期到中央政府不会出台严厉的房地产调控政策，而地方政府更不愿意打压房地产去断送土地收入来源，这就是房价继续攀升的原因──大而不能倒。但要知道，行政调控对于资产价格的波动而言，最终是失效的，久涨必跌的房地产泡沫破灭案例，在全球都是无一幸免的。

因此，金融风险的发生时间，未必取决于债务规模有多大，却主要取决于负债所对应的某类资产的价格波动拐点何时出现。而金融危机爆发的深度和广度，则取决于这类资产价格波动的幅度和所对应的负债杠杆率水平。

下半年启动的政府性债务审计结果即将公布，我们预估地方债务规模在14万亿-18万亿之间，说明每年地方债规模的增速超过10%，其对应资产的泡沫扩大速度也应该超过两位数。如果总是不肯去刺穿泡沫，却以稳增长的名义推迟调结构，则今后金融危机的爆发能级会越来越高。所以，风险越早释放，会越有利于经济的复苏。打一个形象比喻，若今后三年内出现金融危机，危机级别相对低，则有利于中国加快改革步伐，中国今后还有希望跨入到欧美等高收入国家行列。若五年后才出现房地产泡沫破灭，则消费刚需基本耗尽，中国步入中等收入陷进的概率大大增加，中国经济或许只能成为拉美了。