三四线楼市库存“消化不良” 周期达六年

近几年不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大。

在推进城镇化过程中，三四线城市或扮演重要角色。不过，近几年不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大。中国证券报记者日前调查发现，部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临“消化不良”风险。业内人士认为，虽然三四线城市发展潜力较大，但当前一些三四线城市楼市的供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较小、购买力有限，短期去库存压力较大，开发商在三四线城市的布局趋于谨慎。

开发商布局渐趋谨慎

持续两年的房地产调控，给三四线楼市带来了发展机遇。由于这些城市多数不在限购范围内，一些小城市吸引了大量开发商进入，刺激了当地房地产市场繁荣。然而，快速扩张后引发的“消化不良”问题也在逐步显现。

张越(化名)是沪市一家中小上市房企的业务负责人。由于地处北方，公司大部分业务都围绕北京周边开展。在调控影响下出现的三四线楼市投资热潮曾让张越的团队动过心。

“公司之前没有涉足三四线城市，但有过这方面的投资考虑，不过我和同事去这类城市考察后，感觉风险还是有点大。”张越所考察的三四线城市是浙江、广东等地的中小城市，这些城市在近两年内推出了大量土地，有不少开发商进入，楼市供应量大幅提升。

“其实看过就知道，这么大的供应量根本不是小城市能够消化的。”张越认为，大部分三四线城市的购房人群主要是当地居民以及周边地区的购房者，且三四线城市年轻人外流情况严重，实际需求十分有限。“这些城市大多数人的月均工资不过一两千元，有些楼盘价格甚至已经高达近万元，房价恐怕存在一定‘泡沫’。”张越坦言，公司目前暂时不打算进入三四线城市，仍看好一二线城市的发展。

今年以来，不少房企提出了战略转型计划。新华联就提出“立足北京，有选择地进入经济发达地区的二线、三线城市”的战略布局。临近年底，公司对旗下的项目进行整合，将持有的惠州市国力房地产开发有限公司100%股权作价2.86亿元转让，同时加大了在北京地区的投入。

与之相比，一家业务主要集中在二三线城市的上市房企相关人士则表示，公司目前还没有计划调整战略布局。“有些城市的住宅供应量确实比较大，但短期内对公司的影响有限。公司已经加大了对销售节奏的控制。”

无论是退出还是坚守，部分三四线楼市快速放量的供应都是悬在开发商头上的利刃。联达地产机构董事长杨少锋认为，三四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三四线城市的投资应该更加谨慎。