上海无产权别墅成本五十万　卖到几百万

原标题：上海无产权别墅成本五十万卖到几百万元 谁在受益？

一幢别墅里的“非正常”生活

东方网8月30日消息：据《青年报》报道，三年前，在泗泾五金城做生意的方女士，考虑孩子上学和居住等需要，花260万元，在叶家村中心村购买了一套240的“小产权”别墅。三年后，她最初的想法一样都没有实现，她被叶家村的别墅“套”住了。而今，孩子回老家上学，她因资金链断裂，生意难以为继。

尴尬：

买了房子与租房待遇无区别

13岁的晓梦(化名)最终还得回河南焦作的老家上初中。8月16日中午，她背着书包从自家的别墅出来，到中心村联华超市门前坐松江46路去地铁站。晓梦要赶回河南老家去，准备9月1日在那边插班上学。

晓梦在上海出生。爸妈在上海做生意二十多年了，她随爸妈住过各种各样的出租屋。2011年，爸妈买下叶家村这栋别墅，晓梦的书桌再也没有搬迁过，她真诚地把叶家村当作自己的村庄。

说到房子和孩子，方女士的心情就非常糟糕。在上五年级的时候，班主任老师就说，既然晓梦不能在上海中考，还不如早点回老家去插班。“那时候听新闻说教育部门正在制定异地高考的新政策，我家在这里买了别墅，到时候也许我们够条件呢?所以我们没有急于把孩子送回老家去。”方女士说，叶家村这套花了260万元的别墅，之前让她觉得有底气。然而，“对我们和孩子来说还是一场梦。”

“我们虽然在这里买了别墅，但是我们的户口迁不过来。我们仅仅在这个村子里住着，不享受一丁点村民待遇。社保、医疗、孩子上学等等，跟租房的时候没任何区别。”方女士说。

惊愕：

别墅在银行抵押不出一分钱

今年2月，这套曾让方女士颇有底气的别墅，彻底让她泄气了。

去年下半年，生意比较好，方女士夫妻俩决定把生意“做大”。“我们把一个福建人的铺子盘下来，找人借了一笔钱。”半年后该还钱了，可是方女士的资金周转不过来。

“有个朋友跟我出主意说，我们可以拿房子到银行去办抵押贷款。”他们先到古浪路上一家大银行。“我跟大堂经理说，我们想办抵押贷款。那女的问我要贷多少?我说只要40万。她说40万是个大数目，要我带上房产证和身份证去松江分行，这时候我才知道我们的房子没有房产证，只有一份跟原房主签的购房合同。”

方女士认为，没有房产证，她的别墅却是实实在在的，大银行不放贷，也许小银行能办呢?方女士又来到古浪路的农商银行。“对方说有购房合同也行。”方女士很高兴，连忙把合同拿出来。“那个经理找出一些文件来比对，然后跟我说，我这个合同不是房地局监制的，是无效合同。”

第一次听说合同无效，方女士急了。她说村委会都承认那房子是她的。“银行的工作人员跟我说，拿不出房产证，也提供不了有效购房合同，那房子再好，在银行一分钱都贷不出来。”

烦恼：

别墅区的棚户区生活品质

2009年年中，位于沪松公路古浪路交叉处的泗泾五金城招商[简介最新动态]后不久，方女士夫妇就进驻了。沿着五金城边上的叶家公路往东，步行约10分钟就到了叶家村的中心村。他们当时就在这个村里租房居住。“晓梦那时候才读三年级，我们通过关系，让孩子就近上学了。”方女士说，后来女儿学校要办学籍卡，需要居住证明，并且要村委会盖章。

“当时村里有人跟我们说，还不如把这个房子买下来，以后政策谁也说不定，也许在这里买房了，孩子就可以在这里升学了呢?这里是郊区，跟市区不一样。就算以后升学政策没变，这房子你还可以卖掉。别墅现在是稀缺资源!”

方女士告诉记者，大家把院子围得有点过，小区的路就比较狭窄，刚好过一辆车。住进来次日早上，我们的车就刮到了人家的院墙上。而且小区里不通煤气。“我们都安装太阳能热水器，冬春季洗澡都成问题。做饭用的是瓶装液化气，有时候忙，忘了叫人送气，吃饭就得到小吃店里对付。

“别看我们这里是别墅区，生活品质跟棚户区差不多。很多当地老人为了省煤气，还烧煤球，甚至烧木材，在院子里生火。没有正规的物业公司，有些村民各人自扫门前雪，院子墙外就不管不问，导致整个小区看上去灰扑扑的。”

记者从叶家居委会了解到，叶家村原本不足200户居民，近些年来已经吸纳了7000多名外来人口在此租住。党支部罗书记直言：“你别指望买了别墅就可以享受更高的生活品质。生活在这个‘洋房小区’里的，除了本地的老人外，大部分是群租户，人员成分非常复杂。”

无奈：

豪华别墅沦为“群租房”

在那次借贷风波后，方女士的资金链断了，他们在泗泾五金城的业务量削减了一半。到6月，商铺基本就交给弟弟了。位于叶家村的别墅，也只有弟弟和弟媳在那里住，她一家偶尔过去看看。

“在明确晓梦上学无望之后，我们就打算把这别墅处理掉。因为装修很好，我们舍不得出租，所以愿意一口价卖出去。”一开始，他们希望以原价把房子转给一起做生意的人，但是没人愿意“接盘”。

他们把房屋委托给村里那几个倒卖房屋的人，“他们把我的房价压到250万，我们没有答应，后来他们说可以原价代卖，但是我们必须替下家支付5万元的过户费。”方女士同意了。从5月份到现在，大约有三四个人来看过，之后基本上都没有音信。

“上个月，弟弟说这么大房子，空关了好几个月，可惜。就自作主张，把楼上租给了两户老乡。”

一座村庄的“非典型”发迹史

叶家村“小产权房”买卖是否合法，这个没有任何保障的交易风险到底有多高?是谁在倒卖这些没有产权的房子?村委会收取5万元的“过户费”，能否成为买家的“定心丸”?日前记者多次前往叶家村，对这些问题进行了深入调查。

暗访：

“小产权”别墅的买卖流程

松江46路车不辞劳苦，专程从沪松公路下来往东一拐，没多久就停在叶家村的中心村。车停在中心村广场的北侧。广场有些破烂，标志性建筑是一座免费公厕。绕着厕所，是一些卖菜卖小吃的小摊贩。

别墅小区没有门岗，只有一个村警务室。小区外面也没有像样的购物场所，只有一家联华超市。绕过一座算得上景点的转盘，就进入了别墅区。小区里没有一处像样的绿化，甚至找不到多少高过头顶的树。但多数人家的院墙上，爬着丝瓜藤，搭起了豆角架。

记者在一户人家的玻璃门上看到“房屋租售”的电话号码。记者拨通后，对方很快就开着车过来。记者问村里共有多少栋别墅在出售?对方说，这个别墅区总量不足300套，其中40来户是动迁补偿的宅基地，房屋可以交易，但村里不给办理土地使用权过户。其余都是可以过户的。对方带看的那栋别墅门牌编到了900多号。房子两层带顶层阁楼，精装修，开价285万。

卖房人告诉记者，他们手上的房源很多。“这些房子虽然属于各家各户，由他们自己管理，但都是由我们开发的，房子结构，建筑质量，我们心里都有数。”见记者对所看房屋表示满意，卖房人立即介绍起买卖程序。

“你肯定已经知道，我们这个房子是没有产权证明的，是你跟村民之间的自愿买卖，我们中介在签合同时作为第三方见证人。”卖房人表示，这个买卖绝对合法，交5万元到村里，就可办理房屋过户。“村里承认房屋是你的，你就可以在这里永久性居住。”

他们告诉记者，附近很多村庄都在卖小产权房。“人家都是买卖双方签个契约就算成交。只有我们叶家村，村里给你们办过户，办登记备案。以书面文件确定你与所购房屋的财产归属关系。”

为了打消记者的顾虑，买房人指着一些院门紧闭的房子告诉记者，这是某山西老板买下的，那个是某台湾老板买下的。“这些老板都是见多识广，如果买我们的房子有风险，他们是不会来买的。”

记者问能否银行按揭?对方明确表示，我们这里的交易，所有房款必须付现金，而且是一次性付清。

质疑：

村里"让"地一本万利?

8月14日下午，青年报记者以买房者的身份，到叶家居委会了解中心村那块宅基地的情况。罗书记告诉记者，大约是2002年前后，镇里为城镇建设和经济发展储备土地，建立了一些中心村，把一些散居的农民集中起来居住。叶家村中心村也是规划之一。“当时我们就在现在村级水泥路南侧批了一块地，安置这些村民。作为自愿动迁补偿的宅基地。这些村民获得的土地是不可以转让的，他们在宅基地上建的房子如果出卖，村里不能给他们办理土地使用权过户手续。”

罗书记说，当时村里把批下来的那块地做了整体规划，除了补偿村民之外，还有一些剩余，村里就将土地使用权转让给需要建房的村民。土地只能用来建房子。以建筑面积120平方米的地块为例，村里收取土地使用费10万元，配套费2.5万元，房屋建造水电费5000元，共计13万元。其中有一些人，将村民受让的地块集中起来，统一“开发”，然后对外出售。

“因为这个地块是村里转让使用权的，农民卖房的时候，我们可以给他们办理土地使用权过户。”罗书记说。记者通过一份村民卖方转让土地使用权的协议书得知，当初这块土地使用权转让给村民时，村里已经做了统一规划布局，每一块地都有编号，并对应门牌号码。

村里在补偿村民宅基地时，多出来的房屋给谁住?村里是否参与开发房子谋利?村里一位已经退休的负责人告诉记者，农民动迁的时候，他们给农民的宅基地在面积上都会比原来多。而且分配时是按照户头来给的，有些人在老宅上有好几个户头，其中也不乏假离婚套利的。村里只是规划了这片宅基地，建房是村民自己的事。村里没有参与房屋的开发与买卖，现在的这个买卖，也是村民们自己的行为。村里只是收了5万元土地使用权过户费。

记者算了笔账，如果每一户受让宅基地房主都把房屋出卖一次，村里实际上每户收取了15万元。如果房屋继续转卖，那么这个数字将以5万元的幅度逐次递增。一位在村里倒卖房屋的男子告诉记者，在叶家村能够“转让”交易的房屋，保守估计在200余套。如果以平均每套转让交易一次，这笔转让费将达到3000万元。不过这一说法并未得到认可，村里一位做中介的人士表示，目前只有6-7户在卖。

泗泾镇规土所相关负责人在回应相关职责时说，叶家村那块地问题比较复杂：“他们有些地块是经过我们审批后建房的，有些地块我们根本就没有审批，村里就擅自改做宅基地了。我跟你说，这属于非法用地，不是我们批的，那些房子就属于违章建筑。”

规土所该负责人表示：“你要买的房子，具体在哪块地上，这个要查验清楚。村里收5万元钱给你办宅基地使用权转让，本身就是非法的，不受任何法律保障。如果你买的那栋房子涉嫌非法用地，谁给你过户，谁给你担保都没用!”

居委：

收5万元是行政管理费

方女士向记者出示了他们跟当时的村委会签的“协议书”。甲方是泗泾镇叶家村村委会(现已改为居委会)，乙方是方女士丈夫的名字，后面带一个括号，注明“XXX转让”。方女士说，当初乙方是上家房东，也就是括号里的这个人。他们交5万余元后，村里找出原始协议，将乙方改成他们，其他条款都没有变，这就完成了土地使用权“过户”手续。村委会开了一张5万元的收款收据给她，收据上写的是“过户费”。

8月14日，记者以购房咨询名义向居委会罗书记咨询：自己非本地人，能否受让叶家村9XX号的那块宅基地?罗书记说：“那块地的使用权，虽然从上家转给了你，但是所有权仍然在村里，归集体所有。土地的性质没有发生改变，不存在流转问题。”罗书记强调，记者跟村民买卖的是房屋，不是土地。“我们收取5万元，是行政管理费，并非你们房屋买卖的保证金。你们之间买卖房屋，村里不提供任何保障。”

罗书记说：“你买房住到我们村里来，水、电、煤、有线电视等等，都要过户到你名下吧?这里没有像商品房那样的物业管理，但是你长期生活在这里，我们要付出行政管理成本。我们收取5万元，在很大程度上是管理费，我们给你开具的收据也是行政事业性收费收据。”

那么，上家在办完“使用权”转让后，跟这块地还有瓜葛吗?以后如果动迁，上家是否还有主张权利?罗书记说，“使用权过户”手续办完之后，上家就跟这块地没有关系了。当时方女士买房时，倒房的人说，土地使用权过户后，房子是你的，土地使用权也是你的，如果动迁补偿当然也是你的。叶家村只要不拆迁不征地，你就享有永久性居住权。

对于“永久居住权”，罗书记说，上面的政策谁也说不清楚。也许明年就动迁，也许几十年上百年都不动迁。只要不动迁，你有房屋在这里，就可以一直居住下去。

警示：

叶家村房价已存在高风险

叶家村房价的飙涨，方女士在买房时体会颇深：“我们先前租的那套还不错，打算买了。房东说他也是从上家处买的。他说不通过中介，跟他直接交易，价钱要便宜很多。如果通过中介，中介会加价一到两成。”

房东向方女士开价240万元。“我们有些犹豫。因为村里做中介的人给我们介绍了一栋一样的户型，装修得比较好的，260万元。”

一个星期后，房东那房子240万元卖掉了。方女士就有些着急，匆匆把260万的那套买了下来。事后才知，2002年房东自建这栋别墅时，连带精装修才花了50万元。“他们从村里受让使用权，只花了十来万元，自己建房花不了多少钱。几年工夫，价钱翻了四倍多，确实贵了点。”

“叶家村的别墅价钱已经很高了。”罗书记好意提醒记者，现在买这个房风险很高：“当初村民花几十万建的房子，现在卖两三百万，还没有产权。今后真动迁，补偿标准不会这么高。”

罗书记说，“我有责任把真话告诉你们。作为政府机构，我们要对老百姓负责。”她也多次提醒村子里那些倒卖房屋的人，“不要坑人。人家花几百万，不是小数目。你们不能为了赚点中介费，就对人家连哄带骗。交易达成了，包袱就丢给我们了。”

[律师说法]

15万元土地转让费

需要公开透明

“很显然，一开始他们就是计划用富余的部分来出售。村里在申请这块地用来做宅基地时，没有按照实际需要做好规划，土地主管部门审批时也没有履行严格的审核义务。”上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师表示，《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。显然，村和土管部门在这块地的处置上打了“擦边球”。

余同昊律师说，叶家村的做法不符合土地管理法的相关规定。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地使用权不得出让、转让，村集体也无权代表国家分配。叶家村小产权房宅基地的取得，存在一定的模糊度。其次村里的土地在非本集体人员中流转也是非法的。

至于叶家村对补偿农民宅基地后多余的宅基地进行有偿转让，每户收取10万元土地使用费，在法律上没有依据。余律师说，村里收取的5万元，也没有任何法律依据。他们的担保也不具备任何法律效力。这笔钱的收取和使用，也需要公开透明。

[记者手记]

谁是受益者?

在这些没有产权证的私下交易中，最终谁受益?谁受损?村委会从宅基地转让中、从村民的房屋交易中受益;村民从房屋交易中受益;买房者以低于市价一半的价钱购买了别墅，物超所值，似乎也是受益者。那么在这场交易中，有没有利益受到损害的一方?

综合权衡之下，买房者的利益可能比较脆弱。这种脆弱来自政策的不确定性：一旦不可抗力或房屋需要动迁，谁来补偿他们?补偿的标准是多少?因为买卖的非法性，他们是否能够获得补偿?小产权房交易数量越来越多，已形成尾大不掉之势，被“一刀切”的可能性很小。至少买房者也是有条件的受益者。

专家认为，目前的小产权房交易与土地无关。那么土地是谁的?按照相关法律，承载这些小产权房的土地，归农民集体所有。当前有些区县在进行农村土地集约化经营，将农民集中起来居住，目的是为生产和建设储备土地。而有些村镇却在这个过程中动起了歪脑筋，将扩容出来的土地变相打起了房产开发的小算盘，一座座“村中城”拔地而起，结果导致大量农业生产用地被占用，让政府事与愿违。