凤凰下午茶：现在居住缺乏品味和人情味

原标题：凤凰下午茶实录：现在的居住缺乏品味和人情味

凤凰房产讯居住，潜移默化的影响和改变着人们的生活，从“火柴盒”外观的兵营式楼房到风格多样小区建筑，从住宅景观的缺位到对景观设计的普遍关注，回望房改15年，居住，无论是房屋内部的结构，还是居住小区的环境，都发生了巨大的变化，许多人都亲身感受到了二十年来居住的变化。凤凰房产邀请了业内专家，聚焦居住的人文环境、未来发展趋势。

嘉宾：

胡景晖：伟业我爱我家集团控股公司副总裁

杜猛：独立经济学家、博士

廖承军：知名地产评论家

邵念强：北京海勃湾投资顾问有限公司董事长

以下为访谈实录：

主持人：大家好，欢迎收看本期《凤凰下午茶》，居住在潜移默化中影响了我们的工作和生活，房改已经过去15年时间，在这期间，我们的居住环境发生了天翻地覆的变化，从单位楼式的居民大院，到崭新的多风格小区。从室内有房就可以住到后来不断的要求装饰变化。这15年我们，对我们的影响非常的大。今天我们有幸请到我爱我家副总裁胡景晖先生，独立经济学家杜猛博士，知名地产评论家廖承军先生，北京海渤湾投资顾问有限公司董事长邵念强先生。咱们小时候都有这种经验，可能在一个大院子或者是大家一块成长起来，小伙伴可以一块很熟悉。大家一起成长，一起玩耍。但是现在可能是连对面楼上住的是谁也不知道。那么我就想首先请问一下咱们几位，您小时候的这种居住经验是什么?到后来包括现在工作后居住经验又是什么?首先我们从胡总那边开始吧。

胡景晖：小时候，我觉得可能北京很多孩子成长起来都是在各种大院，我小时候也是在机关大院成长，所以一个是那个时候可能因为父母那辈很多人都是同事，那个时候我们也没有那么多人口，居住空间比较大。在院子里大家一块玩，彼此之间交往比较多。有可能旁边邻居包盘饺子也给你送过来。然后大家也都比较熟，一起认识。然后到了上高中的时候，再换房，那个时候就比较生疏了，因为相对80年代中后期开始已经有一些居住形态的变化，但是邻里之间的往来还会多一点。到了98年再搬家的时候，基本上邻居就都不认识了，因为已经差不多进入到住宅商品化的这样一个早期阶段。很多人开始购买商品房，你周围的邻居会出现外地人。而现在过往那15年，在一个城市空间里面，首先是要住得下，容积率也比较高，密度也比较大，而且在很多新建小区里面可能这种公共空间或者邻里交往的这种空间就少很多，所以基本上大家都很陌生。小孩如果在院子里玩，父母之间谈点育儿经。要不就是在小区里面开车的时候把人家车刮了，保安把车拦下来，才知道那边有一个邻居叫什么名字。然后两个人大家各自去修车，再互相认识。其实这种机率已经很低。我记得好多大概7、8年前，我还去看过，我记得很早之前，中国曾经有一个菊儿胡同的在北京，当年还获过联合国的人居工程奖。他还是那个楼房的概念，但是他吸取了一些四合院的那个人际交往和一些公共空间的经验。非常有意思的一个小区。但是我大概七八年前去菊儿胡同转过一次，那边已经变得很破败了，而且当初的那种很多设计空间已经被堆放杂物。我觉得现在可能更多的是住得下，但是在居住品味，人际交往，公共空间其实我们很多项目考虑得越来越少。很多老北京还有那种四合院情节，包括前段时间我一个朋友也是，非得买院子不可。但是现在的院子一个是很贵，量也少，能够产权干净，拿出来交易的，大概北京城区不超过3千套，而且每年在市面上流通的也就一两百套。而且都是按占地面积估价，现在价格都是上千万了，很多人买不起。我觉得这过去15年我觉得住得房子比原来大多了，人均面积可能30、50平米以上了。甚至有第二居所。但是相反的是我觉得真正有情趣有品味的生活，然后邻里之间能够互相熟络，有公共空间，有人际交往，有这些因素越来越被停车和一些空间的使用的功能所占据了。所以我觉得这是一个遗憾，不知道未来我们能不能把这块弥补上。

杜猛：实际居住是两种，就是小的社会，有一种感觉，一种住宅的理解是，是住的这种形态，一种是文化的形态。我认为全中国大部分都在院子长大，比如我是在工厂里长大，军工厂，它也是院子，因为我们毕竟楼很少，因为建国初期在5、60年代，北京人口也没有过百万，他也是逐渐的在上升。当时最大的恐怕就是上海，其次就是南京。南京户籍人口建国初期才30万多一点。这样规模的城市他都是院子，低密度的住宅形式。那么小的时候大家都这样，可是现在不一样，现在这些80后90后他们也就没有那种感觉。现在举国上下都变了，不需要那种情节，因为我们都上楼了。我们国家历史形成的修房盖屋，对房子有深厚的无产阶级革命感情。东方的建筑虽然是以木质结构为主，但是还是那个喜欢造城，造房的一个民族。改革开放之后整个发生了一个革命性的变化，从居住形态上来讲，从居住理念或者居住文化上来讲是不一样的。北京大学政府管理学院有重大课题，重大课题的名字就是社区文化。那这个重大课题的立项是国家立项，给钱是北京市政府给钱。为什么北京市政府对这个事情这么重视呢?实际不是我们住宅形式发生变化大家不见面了，是因为我们没有那么多时间见面了。都是三口人之家，充其量是五口人之家，加起来是七口人之家，以后可能会四个老人。他没有精力没有时间，城市大了，我们的像这个文化生活，这种邻里式的文化生活，几千年形成的，他就随着时间就不再以那为主了，这本身就是一个进步。这是居住文化的一种变化。在居住文化居住形式的变化中找出一些符合现代人节奏的这种居住文化可能更好一些。比如，我记得我在2002年写了一篇文章，中国人是蜂，美国人是鸟。美国人他把居住这个地方看得很神圣，相当于大使馆，神圣不可侵犯。我家的领地你都不能轻易来的。你来了我们干什么啊?因为他认为那个地方是他的领地，不轻易让人进去，进去你就得负责。我们不一样，东方的文化是感情文化，街坊，远亲不如近邻。他是这种文化，他感到有人到我家里来，或者我能够邀请到邻居来，那是一种幸福，是邻里之间的中国式的幸福。那么美国不是这样，它就是鸟，独鸟者，我就是一窝，就我们全家人，别的不要求。我们是蜂居，像蜜蜂一样，扎在一起，越多越好。虽然脏乱差，虽然出现很多不可预料的问题，但我们有安全，有安全感。那美国呢，因为他是200多年历史，他都是西部文化，或者是说牛仔文化。我们觉得我们今天应该探讨的是，今天我们用现代的城市高容积率的居住形式来实现来传承我们民族文化中非常优良的邻里文化，这个远亲不如近邻的这种核心的友情，可能更好一点。

廖承军：现在和小时候最大的区别，人都变了。突然发现孩子们没有玩伴了，跟小时候完全不一样。我到现在还记得，原来我们一百零几个人的一个年级，有八十几个人是同一个院的。每天下了课出去，就是全部是自己人。现在的孩子呢，下了学之后基本上就找不着一些朋友了。但是这个来说取决于几点吧，第一时代变了。原来北京因为户籍制度，没有那么多外地人，但是最近这几年变化非常的迅速。反观一下很多三四线城市，甚至是一些城镇，我们会发现没有像北上广深这些大型城市变化那么快。很多来说我觉得是一种文化氛围和一种社会的变革当中来形成的。小时候我住在军队大院，可能我家里人的级别高一点，我住在将军楼里面。那我的其他小伙伴们家里面长辈们的级别低一点，他们就住在小平房里，但是当我们房地产的这个市场进行改革之后，给了人很多公平的机会，这就是一种进步，不再像以前，只是一种供给式的方式来处理的。那么这种制度和文化的变化之后，给人更多的平等的机会，现在社会相对来说，我觉得比我感受我小时候自由度要强得多。那我现在住的房子可能还不如我原来小伙伴住的房子，但是有什么关系呢?而且现在我们明显看到和起来的老式社区的住房质量相对比而言差别变化也很大的。因为我们回到原来，因为我岳父母也是属于军工，他们现在在三线城市里，基本上还住在同一小区了，基本上还跟我二十年的感受一样。那么我们现在我们搬出来到新的社区里面，这里面牵扯到一个我认为现在的我们的物业的服务，和我们现在整个社会进步之后，浮躁感和快速感，让我们没有时间进行沟通了，就仿佛生活在两个不同的世界里面。同时也跟整个社会进步的程度的快慢有很大的关系。

邵念强：我是六十年代生的，我父母亲在五十年代从上海支援大西北到的西安，我出生之后就在企业的大院里面生活。将近20年，我们离开那个大院，那么在这20年里面，我们的邻居都是父母亲的同事。他们彼此非常了解，很多邻居一做邻居就是20年，现在是不可想象的。所以那时候的孩子们，那时候可以叫发小，一同长大。现在的孩子再找发小很难了。房子呢是俄式的建筑，现在房子还留在那。那么这是那个时代我们的大院文化留下了很多人们对居住文化的这种留恋，就是邻居间的亲情的关系，邻居有的时候比自己的亲戚还要亲，孩子们有共同的玩伴。那么毕业之后工作，还是在大院里生活，在高校里生活，还是个大院子，那时候的邻居是我的同事，大家彼此还是比较了解，但是那种在我父母亲那个大院里面那种很亲情的邻里关系我觉得淡了不少，社会在进步，人们更多的有各自的隐私权，居住的条件也好了。下海然后自己买房子，我发现我在一个地方居住的时间会越来越短，很多人大概3、5年，5、6年就要换一次房子。邻居呢也在不停的换。邻居呢跟你通常是不认识的，你的同事可能都住得很分散。相对来讲，对我们的孩子来讲，他很难在一个地方住很长时间，所以他也很难交到比较好的朋友，邻居变得跟你的工作，跟你的生活越来越没有关系，但是你又住在一个社区里面，人还是需要做沟通和交流的。我就觉得现在我住的小区很有意思，这个小区我是06年搬进去住的，我认识的这些现在我的这些邻居，是通过我收养的一个流浪狗跟他们认识的，我每次出去溜狗的时候，只要碰到其他溜狗的我就打招呼。慢慢的这个院子里面一半的人我认识之后，都是通过狗之间的交流，然后带来人之间的交流，然后人和人之间的交流。他必须要跟周边的人去沟通交流，生活的品质才会提升。我觉得这才是我们房地产发展，从1998年到现在15年，这是我们需要关注的一个点，怎么样在我们新创造的社区里面，能够把原来大院里面那些好的，便于人们沟通和交流的情景和场所在我们现在的居住社区里面再把它创造出来。

主持人：看得出，咱们几位都是跟现在的居住环境跟小时候发生了很大的变化。那么刚才胡总您提到有一个菊儿胡同是吧。那么您认为你理想的这种居住环境或居住理念从你个人来说，还有从这个社会来说，发生了哪些变化?

胡景晖：当然我觉得现在可能大家比较讲究这种生活的私密性和自我空间。但是事实来讲，我觉得就是说，我们讲现在的这个网络空间也是讲社交是吧，最热门的社交有关的不管是微博，微信，还是任何的即时通讯，大家都关心这种社交。但是我们现在的社区是完全依托在一个虚拟空间上进行的。事实上来讲就是经常大家说，在一桌大家吃饭，离的距离很近，但是实际上大家都在手上上跟别的人聊天。其实物理空间上的近反而造成了实际交往上的远。我觉得从未来的居住形态，还是在怎么保持私密性的情况下怎么能够保留一个人与人之间一个合理的密切的交往，而这个交往到底由谁来承担。现在这么分散，其实我们在物理空间构建了以后，在一个社区中，缺乏一个社区文化的承担者。那谁来承担文化交往，以前还有什么居委会，现在好一点的物业公司可能组织一些逢年过节举行一些社区的活动，小PARTY之类的。但是事实上，我们在这个社区管理社区文化社区交往上，事实上是缺位的。就不知道谁来干这个事，然后大家想，至于到每个人去承担的时候，又嫌麻烦。所以那个时候也是跟一个互联网的朋友聊天，他们有很多社区论坛，他们说这个全北京有三千多活跃的社区论坛。虽然很活跃，但是把这三千个社区组织起来，打打羽毛球都很困难。所以这就造成我们事实上在物理空间上居住在一起，但在心灵上交往上可能又隔得很远。这是一方面的问题。另外一方面的问题就是我们现在在建筑格局上，可能更多的为了把这个城市两千多万的人口装下来，更多的考虑容积率，然后大家能够住得宽敞一点。但是事实上来讲的话，我们很多地域文化的东西就缺失了。我为什么说菊儿胡同了，因为菊儿胡同当时获联合国的人居奖，是因为它把北京那个四合院的一些功能保留下来，但是盖的实际上又是一个小高层。我还特地去看过两次。但是今天我们好像只有在豪宅中才去体现一些所谓的文化品质。但是事实上在一些其他的住宅里，这些都比较缺项了，包括，其实每个城市都有每个城市一些地域的东西，比如说像北京的四合院，像上海的老洋房。像天津五大道那边有很多这种以前留下来的洋房。不同民居的这些文化，我觉得其实在每个城市中，在城市快速扩张的脚步中，我觉得并没有很好的把这些文化和城市的特色能够沉淀，跟现在的城市格局和我们的居住形态再结合，这是一个比较缺憾的地方。第三个，我觉得未来，我们现在一直在讲城镇化，我是想未来我们在新型的城镇化建设中，在这些中小城镇建设中，能不能够使得我们的一些文化，我们自己的一些特色能够更好的被传承下来。其实就是说本身除了居住功能之外，文化的，社交的，和真正能够填补我们心灵空白的一些东西能够在更多的居住形态中能够被承载下来。

主持人：那您个人的居住理念有什么变化吗?

胡景晖：居住理念，原来可能考虑得比较多的可能是自己考虑得比较多一点，因为现在也结婚，有孩子，有老人。其实我觉得当然我们知道现在在搞一些所谓养老，老年地产，但是中国恐怕你在短期内改变一个社会养老的形态还是有一定困难。其实慢慢的我觉得中国的家庭除了，可能现在首先是有孩子是肯定的，其实跟老人住一起相互关照也未必是一件坏事。所以现在我们可能在这种居住的功能性上可能更看重旁边有没有幼儿园，学校，好一点，离医院是不是近一点，老人能够就医。然后自己平常上下班交通出行是不是方便。北京现在新建的商品房基本已经推到六环以外了，且不说交通的可达性和便利性。其实在很多社区未来的这种家庭结构是这种三个层级的家庭结构的话，那事实上对我们这些新城市扩张，新建的这些社区，他的复合的功能性会要求得更高，小朋友的这种成长，老人的这些老有所依的这种晚年生活。和现在中间的3、40岁的这些人，他们的工作，日常的交通出行可能这种复合性的功能要考虑得更完善一点。未来我们整体的居住格局包括周边组团，卫星城的发展上，未来可能像，包括像亦庄，像望京，通州新城，其实未来的这些区域最好是在那居住的人本身就在那有就业，有提供就业的产业。未来可能说大一点是居住形态，说小一点是居住形态，说大一点可能未来在城市规划上可能还要有所考虑。至少家里面的大人上班方便一点，小孩能够有很好的幼儿园学校可以上。老人可以有很好的一个医院可以看病。有社区的养老等等。我觉得这个可能对我们的居住功能提出了更高的要求和挑战。

主持人：杜老师，刚才您就说可能我们中国人很喜欢修房造屋，然后往大了说就是造城，那么您觉得这个造屋也好，造城也好，这个跟现在，我知道您在微博上也在关注着鬼城问题，你觉得这两者之间有没有什么联系?

杜猛：他还是有联系。就是刚才谈就是一个大都市的一个局部方便不方便的问题，我觉得这个不好解决。因为你在要在一个拥有两千多万人口的城市工作，你必须得面临着奔波之苦，因为你的单位是不停的变化的。产业结构不停的升级，在产业级构发生变化，单位发生变化，人才流动的一个形式中，你不可能房子随着你的单位变化而变化，做不到。那就应该加大二手房的交易。这是一个解决办法，这是一个解决燃眉之急的办法，或者是加强市场的扩大，也就是我们房地产几个市场的其中一个市场。那么部分解决，根本解决，恐怕还是在规划中。因为香港的容积率是1.6，上海是1.8，北京是0.7。全国只有3.1，不到3.2。那我们有4个直辖市，15个副省级城市，32个省会，287个地级市，655个县级市，他所有的容积率是偏低的，这是一个推高房价的最重要因素。但是大家都不了解，开发商都没有权利去改变建筑形态。地方政府都有规划权，他对规划是承担责任的。就因为设计，在我们规划中，确实应该在我们写字楼的周边地区，我们不同形式的居住形态出现，而不能够光是住宅区，比如说在国贸，在这个周边地区就只有高档住宅。把一些真正干脏活，干累活的民工给人家赶到地下去。北京地下能够住两百万?这后来没办法，不让你住地下了，那他就到楼上去，到郊区去。也就是说，一定要配置一些保障性用房，配置一些廉租房。比如再说到国贸地区，让那些农民工可住，他不用再跑到农村去。那么说这个地方寸金寸土，不能让他们住，让谁住呢?让有钱人来住。那你干活谁去干呢?这是我认为非常不合适的一种规划理念造成的。就是说分等级来住到这里，有钱的人就住到这里，没钱的人就住到郊区去，这里面就牵涉到一个交通问题。所以居住理念和规划我认为应该有一些改变。比如像康巴什这个地区，这就是人为的，过去的房价能够达到2万，现在3千。区域性决定属于崩盘的。地铁到不到那个规城，入住率连5%都不到，人口没有，强行的靠行政干预。咱们国家86万自然村中其中有空心村占了1/4，而空心村又占了我们国土可耕面积的1/4。非常大的，真正的房地产泡沫是在农村，不信你在农村你拿20万盖一个房子，你8万块钱卖不出去。为什么卖不出去，没有人去买，都没有人口了。第一个就在土地政策上，不能够我们的土地政策在改革，变成房地产商和地方政府的商业。应该要农民进城不要再打造惟城市论的一个商业。那么这是一个土地，土地的红利要向农民兴起，农村带着重新说干的，一个非常好的事情，带着地票进城。你把使用权给他七十年，他来了他卖给，他个人可以卖给开发商，他进城可以买五险一金，买其他的。买房子。他可以真正的新城，他不求你让我当农业民工。第二我们在户籍上要突破，户籍上突破，我们不能够单一的只解决硬实力，盖楼再盖楼，圈城再圈城，就是跑马圈地。咱们解决一点软实力，户籍制度是核心中的核心。

主持人：杜老师从宏观方面分析了未来房地产的发展包括以前一些问题。那么廖总，咱们房改也15年了，那您能不能大概总结一下房改15年以来在居住方面它都取得了什么进步。

廖承军：居住的变化取决于几个方面。第一个是从数据上讲，现在人均的居住面积，的确从数据统计上比以前要强得多。第二，居住环境的提升是非常明显的。尤其现在我们可以看到居住的小区，从质量方面，从它的规格方面来说，都有很明显的提升，尤其还要从小区的服务理念。那么现在城镇化的发展，我们可以看到他不光是解决一个，我们把一个人把他改成城镇，然后盖高楼，你住进去，最重要的需要解决的是一个经济的一个圈子，一个生态圈的问题。可以分析出两点，就是说第一个来说我们关没关注到第三产业的发展，尤其是在跟房地产社区，就是这种住宅社区里面最关键的一点就是物业服务的提升，服务的提升，没有人去真心关注他。我们以前就讲，规模赶快上，比方说多建多上，然后人就赶快住进去，他没有考虑太多的东西。但是实际上现在的社会，实际上在逐渐的返普归真。无论是大型城市，还是中小型城市，这么多年的发展，现在是到了一个文化巨变和经济巨变的一个结合的一个口子。一定是把文化经济和社交等等各方面聚集在同一个区域里面，大家共同在里面。以前是发展太快，我没办法，大家，哎呀哪有好的房子，我买得起，好的房产，我马上就去，比我原来的居住好多了对吧?但逐渐对大家会聚集在一起。

主持人：您现在谈的这些都是比较宏观的，您比如能不能从这个建筑的材料上，咱们拿过去跟现在来比较一下?

廖承军：我举个简单的例子，在三四线城市建造的大量的房产，是不是还有很多原来的预制板楼房，可是你看看我们现在的小区，但是你说北京我就已经消灭筒子楼了，消灭这个呢?也没有啊。在城里面还有很多老的平房呢，甚至不是四合院，就是老平房。你看居住环境很差的，他们可能是没有跟上时代，很多在那个城市你会发现，他的社区居住的人文环境和北京是完全不一样。它保留了很多我们原生态的东西。所以发展当中肯定是分区的，

主持人：邵总，您能不能给谈一下，从建筑的产品角度来说，它在过去的15年也好，或者更长一段时间到现在，咱们拿北京来举例子吧，您谈谈这个变化。

邵念强：从产品来讲，我们可以说一个是建筑的立面，建筑风格，另外就是里边，我们就讲里边的空间的格局，或者讲户型。那么第三类就可以讲它的环境的营造，一些产品还可以衍生出很多其他的类型，我们就拿这三种来讲。那么建筑的风格在刚开始的时候，我们基本上是拿来主义，说在那个时候，我们有很多欧洲的小镇，德国的小镇，西班牙的小镇，甚至连人家的城市，连根都端过来，这种案例非常多。

建筑的风格几乎就是这些国家的图纸，拿过来照搬照抄。那么在刚开始我们的城市化快速推进，城市建设快速推进的时候，拿来主义是对的，所以说。但是现在再看看，发展了15年了，我们那种急风暴雨式的，饥不择食式的那种发展时期过去了，现在我觉得是我们在寻找我们的根，就是中国元素，中国元素跟世界元素。就是我们学习西方的这种建筑，需要它的风格，也不再简单地把人家的东西拿过来照搬照抄了，有一些照搬照抄出现了一些失败的案例，也让我们获得了经验。

比如说一些项目是原模原样地去抄国外的酒店，比如说在京津新城，就把人家的一个太阳城原模原样照搬过来，然后立面也是做的很毛糙。但想不到，人家那个地方很干净，海边，在中国的北方灰尘很大，所以一到冬天的时候，灰尘一落，原来金灿灿的这种七星级的酒店就变得乌了巴秃，这种情况我觉得我们在进步。那么更多的进步实际上，我讲的是我们吃饱了，我们能够坐下来再去研究建筑的文化，建筑的文化里面一个很重要的就是建筑的风貌，建筑的风格，或者我们叫立面的造型。

我觉得我们是在，现在仍然在思考和调整修整的过程中，越来越多地展示本土文化，展示本国文化，展示本区域文化，展示本民族文化的这些建筑，越来越多地呈现在我们的国家。另外第二方面就是说，建筑的内部的空间格局，这个是学习的过程非常快，一般来说国内的前十大开发企业，他们对户型的研究进步速度也是非常快的，招保万金。剩下的开发企业就研究他们，所以说这些室内的设置，针对不同的户型，不同的消费者，设置不同的内部空间动线的设计，内部尺寸的设计，我觉得我们学的非常快。在这方面，应该说我们用很短的时间，不到10年的时间走过了欧洲或者是北美他们50年甚至100年的时间，我们走的很快。在这上面，我们无论是在理念上，在方法上，在新工艺，新技术的引进上都非常快。那么第三个方面就是说景观，我们说近十几年来的房地产的发展，我主要讲住宅。人们从关注室内面积的大小到关注建筑的材料，到关注窗外面能看到的景观，现在景观对消费者来讲，对开发区在规划设计阶段来讲，把它变得越来越重要了。

那么现在也看，现在的小区对景观的规划设计建设越来越关注，对北京来讲，给大家上课上的最早一堂课就是星河湾，星河湾做完之后，应该说南北方的开发商第一次去看，都是开发企业，大家才知道，原来在北京也能够把景观做的这么好，原来在北京也能把精装房做的这么地道，所以给大家上了一课。慢慢地后边的开发企业在这些方面都下足了工夫，所以我们的产品，应该说进步神速，我们用很短的时间走过了发达国家很长时间的道路。

主持人：胡总，刚才咱们这边聊了一下建筑，它作为产品上来说，那么从人文方面来说，居住文化，您觉得它现在是一个什么样的态势，未来发展的趋势又是什么样的?

胡景晖：我觉得从现在的居住文化来讲，就是我们在社区里面其实是一个主体缺位的问题，原来央视还放过一个，讲到社区民主权利的问题，就是我们现在连个业主委员会都组织不起来，社区有效的管理可能都实施不了了，更不要说一个社区的建设或大家共同的一个诉求能够汇聚到一起。

所以从未来来看的话，我觉得如果我们将来城市的发展能够相对地，比如说我们住在哪儿，基本上就在哪儿上班，然后会形成一个相对比较好的这样一个居住形态的话，我觉得更多的可能是，还是要慢慢回归到一个社区文化上的一些东西。当然在这一方面，我觉得可能也有一些可借鉴的地方，我记得很早很早以前我们看过一个电视剧叫《草原小屋》，他们讲的，就是美国的一个镇，那个镇每年都有一些固定的传统节目的活动。

另外一个我觉得当然我们现在可能城管管的也比较严，其实在国外的很多小镇或者是社区，它会有一些周末的这种，叫什么呢?就是小的这种集市或者小的这种社区的，有的是义卖，有的是把家里面拿出来一些不要用的东西，去拿出来去卖，或者是家里面自己做点小点心，自己做点小手工艺品。当然我们现在可能路边摆摊都受到很大的影响，其实都是各种各样的形式它是增加人与人之间交往的这样一个形式。

这里面这个角色定位在哪儿，谁来承担这个，或者这个社区的文化和社区的交往怎么样去把它构机和机制建立起来，我觉得还有很多很有意思的事情。其实我觉得，这方面可能要等大家居住形态和心态有一些调整以后，我是希望我们将来能够把更多的精神的文化的情感的诉求也能在社区有一个聚集和回归。

当然这里面需要一个心态上的一个构建，也需要一个机制上或者是有人组织这样的事情，大家真正在社区中能够有这样一个社区意识和这样一个角色感，才能把这些事情做起来。

主持人：杜老师，您觉得呢?就是未来居住文化，它会往哪个方面走，是比如说还是回归原来的那种就是比较亲密的关系，或者是那种既能兼具亲密关系，另外同时也保存自己相对一个比较好的空间，您说说这个。

杜猛： 我个人主张的是加强社区文化，就是因社区就是一个大四合院，加强这个四合院的建设我们多一点，就像维修基金，有文化基金，多留一点政府买单在开发商盖完房子，他应该买点公共设施房子，多租点这方面的事情，要不然我们地方政府就是卖地，它的招商等同于卖地，卖了地事就完了。开发商盖房，盖了房子全卖，卖了之后走人，在这种情况下，你靠一个自律，大家没有组织的去搞文化是很难的，或者是自发的这个事，有，有一定的活跃度，但它很难有效地去形成很大的片区文化，或者是跟国际接轨的。

至少健康的，养老的银发的内容和文化会全面地提升和加强，所以这个我们谈居住文化的，社区文化的下午茶，我个人认为确实是大家都不谈，要不都谈都不做，所以今天我们能够真正地给它通过我们凤凰能够把它传播出去，我认为这个宣传很好，真的值得重视，我们总是等大潮来临的时候感到束手无策。等我们遇到这种问题的时候，赶到今天雾霾来了，那到10年，15年前，等我们北京没那么塞车的时候，大家都不重视。

主持人：杜老师，您有没有设想过，您以后住的房子，它的比如室内环境，室外应该是什么样的，就是比较理想的居住?

杜猛：别墅我个人认为，不适合我们城市人，我认为就是公寓，公寓就是进去有人管，倍儿卫生，倍儿干净，家里特别是工作，像我这样号的，我认为我适合住公寓，我无论如何不适合住别墅，我不是住别墅的那块料。

让我要选择的话，我认为我最好住到海边去，或者住到山林里边，负离子含量高，在那儿住，过点候鸟生活，我觉得真是挺好，房子不需要大。甚至是说现在咱们的收入，你说就这热了跑到宜春去住一住，哈尔滨去住一住，冷了跑到海南住住，没问题，你就全部住宾馆也没几个钱。你实际比买房子划算多了，所以我认为来讲，没有过分对房子的依赖，可能是干这个的，对房子看的太多了，也就没有对房子有深厚的无产阶级革命感情了。

大环境好很重要，所以我认为健康是第一位的，当生命面临终临的时候，临终的时候，或者到了绝对危险的时候，你才感觉到这个事情居住的大环境重要，什么金屋银屋就不如大环境空气水质量好，我是这么认为的。

主持人：寥总，您呢?您有没有想过比较理想的住宅，或者是住这儿一辈子不走了，一生之宅什么的?

廖承军：我现在住的地方，我就想一生都不离开那儿了。其实我们那儿还是老的军队大院，里边都是原来，很多都是原来自小到大一起住到大的，因为我很熟悉了。如果我们家老人现在心脏病犯了，我拨一个电话，院里的医务人员就来了，真的很快，我赶快就叫车就可以去医院了，我们离医院也不是很远。我觉得那个是我非常喜欢的，这个我觉得取决于每个人的每个时间的，每个时段的需求不同，就像我们刚才才谈什么是社区文化，其实社区文化有统一标准吗?

其实没有统一标准的，西方人有西方人的文化理念，他可能住的小区可能是偏重于独立空间，但是有讲究邻里关系，但是对于我们中国人来说，住在不同的城市，可能引发起来的社区文化也不同，你没法给它设一个你具体就是什么样子。我们可能把一大堆正能量的东西放那里，医疗好，住宿环境好，里面有假山，有流水，完后我希望旁边就是学校，孩子能上名校，这些东西看似好像又都不算是真正的标准。实际上完全是我个人的一种感受，我现在是这样，我们家里有老人，岁数非常大的老人，我最大的需求就是一旦家里有医疗问题的时候，马上就可以处理解决，现在我们那儿做的非常好。

这就是我的几个诉求，我现在觉得这个小区住宿就是满足我的基本需求，我甚至说，如果要可能，我就不离开那里了。但是其他人是什么想法呢?但是我对里面一定要装修成什么样子，它的结构设计必须是什么样子，我的诉求不大，基本上南北通透，明厨明卫，我觉得就非常高兴，就可以了，这就是我简单的诉求。

主持人：邵总，咱们刚才您也说了，建筑从产品方面，过去的一些发展的进步，您能不能展望一下它未来会有一个什么趋势，还有就是您理想的住宅应该是什么样的?

邵念强：我理想的住宅，我觉得有天有地是最理想的住宅，而且大多数人都在做这种理想，但是能实现的可能性比较小，尤其在大城市，如果你想有天有地，那么你就应该，可能将来是那些小镇，稍微偏远一点的地方。而那时候你不能朝九晚五地上班，朝九晚五上班不成立。所以我觉得有天有地，闭门就是深山，有很好的空气环境，离一些主要是医疗配套不太远，三五好友能够聚在一块，这是一个理想的居住的要求。

第二个就是说，现在越来越生态化，越来越人性化，我们的产品的设计也是这样，面对不同的城市，不同的消费人群，我们的产品的设计会引入更先进的一些材料和技术，在这上头趋势比如说我们的太阳能技术，我们提供更安全的水源，有更好的景观，我们有更好的这种节能环保的这种材料，保温的材料。那么我们能够有更好的这种，用更环保的建筑材料去做更多的不同类型的建筑产品，我觉得这是一个趋势。

另外住宅的产业化，就是刚才说的，住宅的产业化也是一个趋势，要实现这种，刚才我说的这种结论，因为我们现在的生产模式是不太成立的，我们现在的生产模式绝大部分的房子还是在一种相对来说小农经济的生产方式来生产的。将来的发展可能就是大工业化的，我们可能更多的商业建筑和办公建筑可能越来越采用钢结构的模式，产品是更多的是从工厂生产出模块，生产出组件之后就把它组装出来，所有的生产都是在工厂完成的，这样的话可以提高效率，降低成本，降低对环境的污染，能够采用更大规模的工业化的生产，我认为这是一个方向，也是一个趋势。

主持人：胡总，您是咱们深入一线，身边也经历了很多那种购房者，您能不能作为从您个人的观察来说，这些置业者，他们的购房心态，对房子的要求，从这些年来有没有一些变化，给我们说一下，置业心态这个。

胡景晖：当然我觉得现在，大多数人来讲更多的还是满足基本的居住需求为主，因为这里边其实由于过去这些年房价上涨比较快，很多人在买房的过程中，还是对于房价本身的因素更敏感一些，。

可能功能性的东西还是居多，比如说大家很关心的就是交通出行，特别是上班族为主的，比如说轨道交通，现在地铁，比如说双地铁，或者是三地铁交汇的，比较四通八达的一些地方，大家对轨道交通的依赖度还很高。对于有孩子的家庭，现在就是学区房，因为我们教育资源分配的也不是很均匀。那对一些养老的人来讲，可能关心的是离医院，公园这些设施要近一些。所以我觉得目前恐怕更多的还是在价格地段和功能性上做考虑。

至于说青山绿水，或者说其他的社区文化的要求可能还排在后面，当然我觉得可能，我不知道是不是，是不是我们城市化的这个高峰达到一个极致状况的时候就会出现一个去城市化，当然这个去城市化未必都是说放弃深圳，放弃北京去二三线城市，但是像周边的一些这种组成，或者周边的城区转化，我觉得可能，目前我看到的从更多的居住转向对于交通，对于功能性的需求，到更多的人开始有追求说，跟这种环境文化相关的这些因素，这是逐步在一个过渡的阶段，但是目前我觉得更多人可能还是主要是为了满足居住需求和一些相关的这种教育，交通相关的功能，在这方面关心的还多一些。

更早的时候，有很多人还是把它当成一个投资因素来考虑的，当然其实这里边有更可怕的一些问题，就是我们发现在我们在售的这些房子里面，有很多是闲置的，甚至是毛坯的，就是他当时根本就不考虑居住问题，只是把它当成一个投资品来看的。那限贷限购以后，现在整个回归目前是以居住为主，但目前的居住更多的可能还是考虑一些现实的功能性问题。

对于这种附加价值像文化环境这方面，其实除了豪宅之外，或者说45岁以上更有经济实力的人来考虑这些因素以外，大部分人我觉得目前的主力的购房人群基本上还是在以价格地段和功能是最主要考虑因素。

主持人：杜老师，您刚才提到，您也实际地做过几个项目，您觉得从那个时候到现在，就您的观察，从产品的理念上，从开发的理念上，它有一些什么样的变化?

杜猛：这个变化大了，因为2000年，1999年，1994年的房子比如它是锻钢，因为它的自然原材料的原因压根就不能用，也就是现在1994年，1993年的房子最好不要住，因为它锻钢承受力很差，意思就是它八级抗震标准，它连六级都实现不了。在1993年以前的八十年代的房子，它的寿命本身就是十几年，是为了一些知青回家住房，它当时是盖的临建，临建变成什么。九十年代初的房子也不能住，那个房子也应该拆掉，因为它那个里面水泥掺假，当时没有解决像今天全部水泥统一搅拌，都是缺斤少两的，管理没有到位，再加上钢又是回炉钢。应该说是2000年以后的房子，还能够有半个世纪的寿命。

你回顾回顾我们现在所，小的时候住的房子，有一个能保存的?都保存不了，反正我买房子，，属于这种状态。所以建筑形态跟建筑质量有很大的关系，因为我们的寿命短，建筑就是，你比如说我的同学，他是学规划的，后来我陪他去看看，很早了，看看过去他要干的，看了之后，他走出来，他说这谁批的?我说什么意见?他说这肯定是外星人批的，因为那个地方不能种一棵树，一棵草，全都是钢筋水泥盖起来的。

配套完善比不配套完善更好，它就跟买房一样，限购之前，那咱们谈的是从购买房子你就看你市场的需求和大家的认同，限购以前，咱们是买小不买大，买近不买远，买旧不买新，这可能更好一些，因为它投资小。你限购以后就不一样了，为什么不一样?我就这一个指标，这事我得掂量着来，要不我就买不了了，我还是尽可能一次到位，跟买汽车一样的道理。

那这个需求就打破，现在价格是扭曲的，是失真的，地价房价都是失真的，所以我们国家特地实现了房价的区域性的分化，你比如把北京和上海，价格唰就起来，因为它城市说控制的医疗以及教育资源文化资源多，他都愿意去，所以还是一个大环境。

所以我认为居住，房子的建筑确实发生了很大的变化，但是一定要找那些相对无污染，环境好一点的，空气好一点的，容积率低一点的，别太乱了，我认为这样的社区，可能是不是更好一点。就是过去也不会再改，也不会在批那种社区了。

当然有钱最好到香山下面住四合院，或者到景山公园旁边住四合院，那不是太贵嘛，等于是白说。所以我认为建筑形态，住五环以外不见得是个好事。刚才这位老总说的非常有道理，就是亦庄，它首先是产业带来的，它有产业，人口一定能够填满它，没产业这是可怕的。空气严格来讲是第一稀缺产品，是个奢侈品，所以住空气好的地方，我认为比住那个房子好的地方，寿命长一点更好，因为居住嘛。

主持人：邵总，刚才咱们也都说了一些从建筑上，从未来它的发展趋势，那么咱们在具体到比如你居住的每一个房屋里面，它这个房屋的结构还有装修，您觉得它从过去这一二十年到现在有没有什么变化?比如户型?

邵念强：户型肯定是有变化的，而且户型的变化不能说是一个规律，很难说，南方和北方，年轻人和年龄大的人，户型的大小，他对里边的卧室，对客厅，对厨房的要求是完全不一样的。但总体上来讲，我们现在的趋势是现在的产品越来越能够对板，越来越能够切合它在产品设计之前所做的市场研究，这个是做的越来越好。绝大部分人买的人，无论你买的是豪宅，四居室的，180平米，还是买的70平米，它对里面不同的格局，做的越来越规范化了。

说实在的，这些东西，现在设计院做的，它可以有这么多年的数据放起来之后，它越来越标准化，越来越规范化，所以在这上头，应该说是开发商犯错的可能性越来越小了。另外这个东西很容易被学习，大家都在学习万科，在学习金地，学习他们做的产品，拿过来去研究，再结合一下你的市场定位，结合以下这个城市的消费理念，它马上一调整就出来了，这个很快。

装修的风格，这个装修实际上是一种居住的艺术化，人们越来越轻装修，重装饰，这是个趋势。原来都是把大笔的钱放到地面，放到墙面，放到吊顶上，现在越来越少了。人们越来把装修的这个，更加注重环保，把更多的钱放在装饰上，我觉得这是一个趋势。但是在装饰，装修的风格上，这真的是五花八门，不同的人，欧式的，美式的，地中海风情的，中式的，不一而足。但是总体上来讲，最大的趋势是，人们越来越关注环保，关注装修后的质量，对于美学上的追求完全不一样，有的喜欢简约的，有的喜欢古典的，中式的，西式的，种种，不一而足。但是有一点可以证明，越来越彰显主人的个性，这是一个趋势。

主持人：今天非常感谢咱们几位嘉宾来到凤凰的演播厅，大家一起聊了人文居住环境的一些变化，也聊了建筑，它的从户型设计上的一些变化，我们总结就是，未来的趋势一个方面是要往生态方面发展，另一个人与人的情感方面的居住可能还是非常需要的。非常感谢几位嘉宾的到来，谢谢各位网友的观看。