居住区违建频出 违法成本低利益大是主因

原标题：居住区违建“遍地开花” 违法成本低利益大是主因

◎原因1

建门脸房出租盈利

昌平区龙华园西区，底层私搭乱建出来的房屋，俨然形成了一条“商业街”。扩建门脸房出租盈利，成了这个小区多名业主私搭乱建的动因。而在城六区内的多个小区，这样的情况尤其多见。

置身龙华园西区，发现居住楼前多达30处的违建，把公共区域几乎全部“占领”。有的种菜，有的盖起了阳光房自用，更多的则盖起门脸房出租盈利。

小区内36号、38号和40号楼紧邻马路，与小区外围栏间距只有1米。不少靠近马路一层住户，将小区围栏锯掉，直接占据了公共绿地和围墙外的便道，盖起门脸房进行出租。门脸房中，有水果摊、维修电器摊，也有麻辣烫等各式摊位。

在这个小区，楼虽然不多，违建却到处都有。龙华园西区居民刘女士介绍说，该小区建成于1996年，共有10栋居民楼，756户。10年前，39号楼底层出现了第一起违建，还是砖混结构的。“可能当时邻居们对违建也没什么概念，不久40号楼就又多了一起违建。慢慢地，临街的违建就连成了一片，全部变成底商。”

“违建出租的那些房子，每年至少能赚7万。”刘女士说，“底商”私拉电线、乱摆乱放问题严重，5年前，有关部门曾对门脸房进行过拆除，“基本一下全部拆完了，特别干净。”

可是好景不长。违建拆除以后，各种临时摆摊的又出现了。没过多久，违建之风再次刮起。龙华园西区居委会相关工作人员说，保守估计，现在小区内违建有50多处。“伸手可及的经济利益驱使，是很多小区底层搭建门脸房的原因。”该小区一名居民说。

◎原因2

盖阳光房防雨隔热

很多居住区楼顶“生”出了些小屋，称“为防雨隔热”，但却没有经过规划许可，影响整个居住小区外观，妨碍其他业主利益。“最牛违建”人济山庄顶层的假山，业主也辩称“为防雨隔热”。

在大兴区绿林苑小区，21栋居民楼的楼顶，也有16栋私自在楼顶搭建了阳光房，违建业主给出了同样的理由。

“因小区老旧，顶层下雨天容易漏水，盖阳光房以后就省事了。”小区居民李先生说，他住在顶层，加盖阳光房是为了解决房屋漏水问题。住在6楼的居民，夏天不但热，汛期还总漏雨，而搭建了阳光房后，既能隔热又能防雨。

同住一个小区的底层业主则表示，加盖的阳光房肯定会影响到楼房整体的构造，缩短房屋寿命，万一出现严重的安全问题，后果将不堪设想。

对于绿林苑小区的违建，小区物业公司工作人员说，业主开搭阳光房时，物业曾多次予以制止，但都没有任何效果。“每次执法人员一来，施工就停。可城管一走，人家就马上开工。久而久之，违建就都成了型。”

“成功拆除违建的案例也有，但为数不多。”物业工作人员说，拆除顶层的违建不同于底层，执法人员首先得进入业主家中，但往往这一关就很难迈过。另外，拆除一些高层楼顶的违建还存在很大的风险。拆除时不仅要考虑到房屋外观和使用，还要保证工人的安全。

北京市规划委员会副主任王玮也在做客北京城管广播“城市零距离”时表示，楼顶加盖的违建阳光房，一方面是改变房屋结构，存在承重等安全隐患;另一方面，在特殊天气如大风情况下，楼顶加盖建筑容易被大风掀起，落下伤人。

还有一部分底层业主加盖的原因听起来有些“无厘头”。家住朝阳区慧谷阳光202号楼的赵先生就表示，很多人加盖阳光房是为了拦截高层居民向下扔垃圾。

“烟头、酒瓶和积水，想不搭都难。”赵先生说，一层有自己的院子本是好事，可是住在高层的居民经常向下扔垃圾。他说，他也很想跟风搭建一处阳光房，“那样就不用再每天打扫庭院，捡楼上丢下来的烟头和酒瓶了。”

城管部门相关负责人表示，理由听起来合理，但并不合法，确认为违建的，都应拆除，否则会产生跟风效应，底层业主都会加盖。

◎原因3

开发商诱导盖违建

“买房赠送面积，一层送小院，高层送露台，交付后可以自己加盖。”这是很多新楼盘的销售员推销房源时的惯用词。

房山区芭蕾雨悦都小区，几乎每一栋楼都有私自搭建的阳光房。在本市严厉打击违法建设专项行动以来，该小区10多户阳光房已陆续拆除。然而在约谈加盖违建的业主时，多名业主表示，买房时销售员已承诺可以加盖阳光房，算是买房赠送面积。但对此，开发商方面予以否认。

同在房山的原香小镇小区，是一个欧式建筑小区，在购房时，小轩(化名)也收到了类似的承诺，“外凸的阳台都没算面积，买了之后可以自己封装，算是赠送的面积。”事后小轩经了解发现，将凸出的阳台封装起来，也算是违建，并不符合规划许可。

房山区城管部门相关负责人提醒，如果有销售员在售房时承诺可以加盖违建，买房者千万不要被忽悠，因为所谓的赠送面积，多是不在规划许可范围内的。对于业主反映的开发商承诺情况，该负责人表示，如果业主有证据证明开发商虚假宣传，可以起诉索赔。

加盖违建后，二手房更好卖，或者买方出价更高，也是很多业主加盖违建的原因。而这样的房源，很多是年代较早的老房子。

北二环附近的多处房源，因带自建小院，反而成了热销房源。正准备购房的小旭(化名)告诉记者，因想为父母购置一套底层带小院的房屋，在向中介表明意图后，经纪人一下子就推荐了3套房源。

小旭说，看过几套房之后，她发现带自建小院的房屋因为面积增加，房价比其他房源还要高一点，“因为房本面积50平方，加上20平米自建，就有70平米，相当于小两居了，这样的房源还更抢手。”

昨天，记者以“自建”为关键词在某二手房网站搜索时发现，竟有3815条房源信息。

◎原因

4

违法成本低是主因

“无论是盖违建出租牟利，还是扩大自用面积，之所以敢盖，最主要原因是违法成本太低。”房山区城管部门相关负责人说。

北京此前曾发布消息称，近八成别墅、豪宅社区均存在违建。2011年，本市曾发文明确了违建罚款的“各档”标准，出台了《关于执行有关条款的意见(试行)》。

意见中根据违建类型明确了各类违建的罚款额度。意见明确指出，罚款是指违法建筑在改正拆除之后，仍要接受的罚款。

然而，该负责人表示，加盖违建的业主少有接受罚款，因为实际操作非常困难，真正落到实处的很少。

记者搜索近年来公开报道发现，除“盘古大观空中四合院”曾经受经济处罚外，其他违建没有关于罚款的报道。2011年，北京盘古氏投资有限公司未经规划许可，擅自在公寓、酒店和商业3栋楼顶部加建2层坡屋顶复合式四合院建筑12组，共增加违法建筑面积10万余平米。然而这一桩罚款，也是交罚金后将违建“转正”，获得的收益远大于成本。

近日备受关注的人济山庄“最牛违建”，城管的公告里也提出，如果违建业主对违建自行拆除，就无需罚款，更不涉及到罚款额如何估算等问题。

“目前对违建最大的处罚，大不了就是强拆，拆了也没多大损失，就损失一个建设成本;而如果没拆，获得的收益却非常可观。”房山区城管部门相关负责人说，以房山区芭蕾雨悦都为例，搭建一个20平米的阳光房，成本也就四五万元，而如果建成之后配套出售，按照每平米2万元计算，可获利40万元。

违法成本低而冒险的收益高，是很多违建存在的原因。该负责人坦言，在北京这个房价和房租都很高的地方，一些业主加盖违建后，增加面积用于出租或自住，如果短期内不被拆除的话，获得的收益远远大于建设成本;如果将加盖的面积也出售的话，获利甚至可达上百万。

□违建危害

违建超荷载影响承重

北京市规划委员会副主任王玮在做客北京城管广播“城市零距离”时说，居住区里的违建有几大危害：首先是影响建筑安全，住宅楼结构设计是很重要的，每平方米的荷载都有标准，超过荷载之后，承重就会出问题，还有结构的刚性和荷载的配比是有关系的，“就好比人是匀称的，忽然某一侧长一个大瘤子，结构就会歪。”

王玮说，在极端天气下，违法建设尤其是楼顶加盖的违建，还会产生次生灾害，当遭遇雷雨天气时，楼顶避雷设施要是被违建破坏了，容易导致整幢楼遭雷击。在遭遇强风天气时，违建屋顶容易被掀起来，导致高空坠物，会伤人。此外，违建对他人合法权益产生重大影响，比如露台加盖，侵害别人的采光权，容易造成社会纠纷。

继人济山庄“最牛违建”被曝光后，居住区内违建的曝光事件呈“遍地开花”状。在北京很多小区，目前违建以多种形态存在，破坏了整个居住区的环境。

什么原因造成居住区内违建如此之多?记者在调查中发现，加盖违建的原因多种多样，有人为扩建门脸出租盈利，有人以防水隔热名义加盖，有人买房时被销售员忽悠可自盖小院。但促使他们盖违建的根源，还是违法成本低。“大不了就是拆了，不会有太多损失，但不拆就会收益可观。”城管部门如是分析。

本版采写京华时报记者孙雪梅施志军