楼市调控应差别化 联网推进缓慢是借口

原标题：专家：楼市调控政策应差别化 联网推进缓慢是借口

在当前我国房地产基础信息系统尚未完善、法律制度欠缺的情况下，完全依靠市场调节并不现实。所以一定时间内，行政先导的调控方式仍会持续。以限购为代表的调控手段短时间不会退出。

国家统计局近日发布的数据显示，全国70个大中城市中，7月有69个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比上涨。但从环比来看，房价上涨的城市有所减少，整体涨幅也在收窄。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向中国证券报记者表示，房价涨幅趋缓是当前经济形势的反映。在经济增速放缓的背景下，居民收入增长的预期受到影响，市场的投资热情有所冷却，这会影响到房地产市场的表现。但温州楼市政策调整难具普遍意义。

“前些天我去考察，发现很多地方政府负责人抱怨，找项目、寻求新投资的过程非常困难，地方经济增长好像找不到出路。”邹晓云说，这种情况在二三线城市尤其明显。

房价涨幅放缓，并不意味着上涨压力解除。邹晓云表示，一线城市供需失衡的压力，以及近期频繁出现的高价地，都将成为未来房价上涨的驱动力。近期，温州调整“限购令”，这是最近一年多来首个尝试调整政策的城市，且这一尝试并未被监管层叫停。

在邹晓云看来，“温州尝试”难具普遍意义。由于此前的投资需求比重过大，在这一轮调整中，温州楼市泡沫破裂，房价连续多月下降，并危及到当地经济。因此，温州调整政策的尝试，更多是出于挽救经济的考虑。

他表示，针对不同城市房地产市场形态的差异，楼市调控政策应寻求差别化。但当前地方经济对房地产业的依赖程度较高，地方政府松绑政策的冲动较大。如果放任地方政府自行调整，市场就容易出现混乱。除非其他城市同样面临温州的情况，否则调整政策的尝试都有被叫停的可能。

邹晓云认为，在市场不能做到对资源进行有效配置时，行政手段的存在是有必要的。因此，未来一段时间，以限购为代表的调控手段不会退出，房地产市场仍将承受政策压力。

精彩对话

中国证券报：近段时间，高价地频繁出现，个别地方的“地王”纪录不断刷新。高价地产生的动力有哪些?

邹晓云：从市场层面来说，根据这些地块所在的区位和配套，地价不至于达到接近当地房价的水平。这些地块的出现，更多是在饥渴供地背景下，企业对后市预期过高所致。

地方政府卖高价地的驱动力十分充足。首先，按照一些国土部门的说法，地方政府每年都要实现一定额度的土地出让收入，而上级管理部门又对土地出让的数量指标有明确的计划和限制。地方政府自然希望每块地都卖出好价钱，甚至越高越好。同时，由于保障房供地任务的压力，地方政府多采用捆绑形式供地，这便使保障房的成本转嫁到商品房地块，也是导致地价越来越高的重要原因。

中国证券报：温州调整调控政策的尝试未被叫停，这是否意味着楼市调控“去行政化”的方向已定?

邹晓云：房地产调控的根本目的在于两方面：一是出于经济层面的考虑，通过维持房地产市场的运行来稳定经济形势;二是在住房保障层面，满足居民最基本的住房需求。至少从后者来看，政府部门的介入是很有必要的。

市场化调节是房地产行业的理想状态。在当前我国房地产基础信息系统尚未完善、法律制度欠缺的情况下，完全依靠市场调节并不现实。所以在一定时间内，行政先导的调控方式仍会持续。

针对不同城市房地产市场形态的差异，楼市调控政策应寻求差别化。但当前地方经济对房地产业的依赖程度较高，地方政府松绑政策的冲动较大。如果放任地方政府自行调整，市场就容易出现混乱。

以限购为代表的调控手段短时间内不会退出。

中国证券报：长效机制的建设要实现哪些目标?需要进行哪些配套改革?

邹晓云：房地产长效机制应该包含三个方面：一是建立政府主导的、保障中低收入群体基本住房的机制;二是通过相关的手段，主要是提高公共资源占用成本，将存量房屋以及利用率不高的房屋激活，平衡市场的供需关系;三是通过制度建设，主要是市场监管方面，抑制投机投资性需求，挤压市场泡沫。

土地、户籍等制度改革，都是长效机制的配套措施，但关联度未必真的很大。当前最主要的问题是地方政府有没有愿望和动力去推进，像住房信息系统联网进展缓慢等，都是各地不愿推进改革的借口。