远洋地产：不会高价去拼土地 融资顺畅

原标题：远洋地产：不会高价去拼土地市场 融资渠道一直顺畅

远洋地产控股有限公司的中报显示，今年上半年，远洋地产协议销售额达约178亿元，同比上升29.5%，上半年已完成全年目标的51%。

8月16日，远洋地产控股有限公司举行中期业绩会，远洋地产董事局主席、行政总裁李明表示，远洋对今年的销售目标完成非常有信心。

但是，李明指出，目前没有调高销售目标的打算，“因为远洋没有这个习惯，远洋的习惯是年初定一个目标就努力去实现。即便市场乐观一点，悲观一点，我们都不会轻易调整我们的目标。”

数据显示，上半年远洋地产有推盘的城市为18个，其中，在一线城市的销售额同比上涨了61%。去化率方面，李明表示，今年上半年，项目的去化率在55%左右，计划全年的去化率维持在50-60%之间。

关于下半年的推盘计划，李明指出，远洋推盘比较慎重，希望保持推出楼盘的去化率，在推盘数量和去化率这两个指标之间，远洋把项目的去化率排在第一位。“我们希望通过提高去化率来促进远洋的发展，而不是追求推盘数量。

据李明介绍，目前远洋地产可推出的货量有900亿，但今年全年计划推出600-700亿，

土地储备方面，远洋目前拥有2200万平方米的土地储备，分布在19个城市，其中90%以上的土地储备都在一、二线城市。李明认为，”对远洋自身来讲，现有的土地储备可以满足未来三年到五年的发展需求。“

李明指出，远洋非常关注优质土地，特别是一、二线城市优质土地的推出，但不会用很高的价钱去拿地。

此外，李明表示，推进城镇化并不意味着房地产在三、四线城市就有很好的前景，远洋现在已经完成开发区域的布局，一般情况下不会进入新的城市，远洋会在已经进入的城市做进一步的发展。

关于商业物业，李明指出，远洋会不断提高商业物业投资、销售额、盈利在公司整个结构中的比重，都会不断的增加。到目前为止，远洋已经开业的商业物业和持有的商业物业接近100万平方米，远洋打算用三到五年的时间，把这个量至少增加一倍。

在香港召开的中期业绩会上，就远洋上半年的发展，以及下半年拿地、推盘、去化等问题，远洋地产主席兼行政总裁李明，副总裁李建波，首席财务官、公司秘书沈培英等有着细致的回答。

以下为远洋地产2013年中期业绩发布会现场问答环节实录：

现场提问：很多房地产企业融资渠道受限制，远洋会有这样的预期吗?另外，内地房地产企业的中期业绩毛利率都下跌，下半年会不会有继续下跌的可能性?有报告指出，现在大城市土地成交价格都创新高，远洋预期土地价格回落的原因是什么?

李明：对远洋来讲融资渠道一直比较顺畅。一是远洋在资本性融资更多依赖于香港的市场，因为远洋是一个红筹股。现在更多讨论的房地产资本性融资受压，指的是内地上市和非上市的企业。第二，远洋地产一直拥有很好的声誉，与主要国内商业银行都有良好的合作关系，有十几年的良好信贷记录，所以我们在融资方面并没有感到有很大的压力，跟以前没什么太多的区别。

开发公司的毛利率普遍下降，这是一个行业的趋势，随着土地价格的上升，建造成本的上升，售价上升缓慢，毛利率下降是一个行业的趋势。但是，随着市场的回暖，在今年下半年和明年上半年，销售毛利率还是会有所恢复，其实今年上半年已有所恢复。大家看到的业绩更多的是一年以前、两年以前销售收入结转的结果，真正从实际销售来说，今年的毛利率比去年普遍来说还是有所回升的，远洋也是如此。

关于土地成本，最近热点城市土地成交价格不断在升高，也符合市场的规律。一是热点城市在过去土地供应小，需求比较多，所以大家都没有拿到地。另外，市场转暖也给开发企业带来信心。但是远洋认为，目前地价还是在一个很高的价位上，市场还是有波动的，有高就有低，我觉得土地市场一年左右有一个波峰，有一个波谷很正常，所以我们认为土地市场过一段时间也会慢慢冷却下来。

现场提问：您认为现在内地的地价比较高，远洋下半年会不会再考虑拿地，出价时会不会比较保守?

李明：远洋目前拥有2200万平方米的土地储备，分布在19个城市，其中90%以上的土地储备都在一、二线城市。所以，对远洋自身来讲，现有的土地储备可以满足未来三年到五年的发展需求。

我们在土地储备方面，非常关注优质土地，特别是一、二线城市优质土地的推出，我们会积极参与。但是，我们不会出过高的价格去拼这个市场。

现场提问：您刚才提到90%以上的土地都是集中在一、二线城市，现在大家讨论城镇化这个话题，远洋会不会考虑以后在三、四线城市拿一些土地呢?另外，远洋今年的业绩上升了，但是毛利率下降了，为什么会有这样的状况?

李明：推进城镇化的建设是目前中央政府全力推进的一项事业，但是，推进城镇化事业并不意味着房地产在三、四、五线城市就有很好的盈利和很好的前景。远洋现在已经完成我们自己开发区域的布局，一般情况下我们不会进入新的城市，我们会在已经进入的城市做进一步的发展。

远洋今年上半年销售额、营业额，毛利、交付面积都取得了很好的增长，毛利率下降，主要是因为我们今年上半年用于结转的收入都是在2011年、2012年上半年市场最低谷销售低毛利率的项目，主要是结转的原因，所以毛利率比较低。

当然，今年上半年远洋结转的收入90亿，只是占到我们今年全年结转收入的小部分，这个毛利率也并不一定能够代表全年的毛利率情况，我们预计今年各项指标还会保持稳定的趋势。

现场提问：有消息说中央放松限购令，您认为未来会不会有更多的城市会继续放松限购令?您认为中央对于未来的楼市调控态度是怎样的?上半年一、二线城市都出现了很多地王，但是您刚才提到整体房企的毛利率在下半年会回升，是不是意味着土地价格会逐渐下降，您怎么看楼价的走势?

李明：我也听到了有关温州调整了限购政策，我理解还不是取消限购，是调整了限购政策。我认为，可能随着时间的推移，各地都会去贯穿中央对经济工作的要求。中央的要求，宏观上要稳增长，微观要搞活，社会要保底，这是基本核心关键的三条。

关于调控，我理解更多的是发挥市场的作用。限购政策都是各地出台的，出台的背景和当时出台设定的时间期限、内容都不一样，所以我觉得各地政府根据实际情况调整限购的一些政策是很自然的事情，不一定对其他城市有很大的示范效应。有的地方市场不好了，限购也没有什么意义，所以调整也是很正常的。有的城市如果坚持，甚至再严格一点，我觉得也不意外，还是要尊重市场的规律。

关于地价也好，售价也好，毛利也好，这些问题我觉得在内地各个城市，甚至一线城市之间，二线城市之间，三线城市之间都会出现差异越来越大的情况，很难用一种趋势来准确的概括。一线城市的地也有便宜的，也有迅速升温的，三、四线城市也有热点的，所以我觉得不能一概而论。总的来说，市场是在逐步的回暖，我觉得这是趋势。

现场提问：昨天，远洋旗下的盛洋投资公布了一笔向母公司借款10亿港元，盛洋投资今后打算如何运营，借款的目的是什么?

沈培英：首先，昨天的公告里有比较完整的披露，这是远洋地产给盛洋投资的支持，是一个费用信贷，有需要的时候，盛洋可以向母公司贷低利息贷款。这笔钱主要用于盛洋未来的发展，因为远洋收购盛洋以后，经过一段时间的调研，对盛洋的定位，是未来协助远洋在海外项目独立进行投资。尽量希望避开一个项目要和远洋合资共同做，这有关联交易的嫌疑。

看盛洋投资的股本结构就知道，它其实是一家很小的公司，股本只有4亿港元，房地产项目对资本的需求比较大，它单独不能做什么项目，所以我们才有这笔资金的安排。现在看来，盛洋的发展还是需要依托好的项目发展，所以这是一个很健康的安排。

现场提问：上半年远洋合约销售额已经占到全年目标的51%，一般来说下半年房企销售比重会大一些，有没有可能调高全年的销售目标?另外，远洋管理层预期未来会加大商业物业在整体业务中的比例吗?远洋对商业物业的开发，包括将来的发展策略，是持什么态度?

李明：我们管理层目前没有调高销售目标的打算，因为远洋没有这个习惯，远洋的习惯是年初定一个目标就努力去实现。即便市场乐观一点，悲观一点，我们都不会轻易调整我们的目标，我们对今年的销售目标完成非常有信心。

关于商业物业，远洋地产和我们的股东都致力于加大商业物业的发展，就是我们制定的战略，我们会不断的提高商业物业投资、销售额、盈利在公司整个结构中的比重，都会不断的增加。这个进程我们一直在进行，从我们每年的业绩会中都可以看到。

到目前为止，远洋已经开业的商业物业和持有的商业物业接近100万平方米，我们打算用三到五年的时间，把这个量至少增加一倍。

有业内人士对商场有担心，我觉得这个担心是非常有必要和现实的。但是，如果要做那种传统的商业，就不光是担心了，一定没有前景。电商对传统商业的威胁和压力是现实的，不是未来的。有一类人叫抄码族，把码一抄、一试，回家就网购去了。但是，人们对商业的需求不单单是去看商业的产品展览。

远洋现在已经投入运营的两个商场，更重要的是在于体验，在提高客户体验和提高商业综合服务功能上下功夫。网络总不能够提供餐饮，网络总不能试穿，网络总不能提供空调，这还是有区别的。所以还是要在商业自身的升级和品质上下功夫，这是远洋的观点。

另外，远洋的商业并不是以商业物业为唯一的形式，我们主要是做四种类型，第一类，高端写字楼，这是远洋的看家本领，远洋起家不是做住宅，是做宾馆和写字楼;第二类，综合体，集写字楼、酒店、商场和文化设施为一体的综合体，我们和太古地产合作，在国内已经开业了一家，第二家在年底开业;第三类，购物中心，远洋有自己的品牌，未来广场;第四类，做社区配套的商业物业。

现场提问：有一些比较小的房地产商资金周转很困难，会产生行业并购现象，您怎么看这个现象?远洋会不会也考虑去并购一些比较小的房地产商?另外，远洋今年赚的钱比去年同期多了，但是派息率下降了，全年的派息率会不会继续维持下去?刚才您说到，一、二、三线城市楼价差异很大，不能一概而论，能不能分享北京楼市均价会是怎么样?远洋下半年推盘的计划是什么?

李明：关于融资的问题，我觉得不管是从哪个角度来说都是一个趋势，这些大一点的企业，优质一点的公司融资没有什么问题，小的企业遇到困难，不管是什么政策都是这样。

并购企业是一件很难的事情，特别是房地产公司，企业之间的并购并不常见，除非是并购上市公司，这种有资本市场需要的才可能出现。但是，并购项目越来越多，今年上半年并购的项目也很多。

远洋历史上有二分之一的项目都是通过并购项目产生的，我们在并购方面有很多的经验，也有很好的信誉，远洋还会继续通过并购项目来实现我们的快速发展。

关于北京的房价问题，我觉得北京房价现在是一个比较高位、稳定的位置。价格本身更多的是取决于结构，普通房多一点显得价格就低一点，高端房多一点算出来的数就高一点，但是，总的来说是在一个比较高的价位上，比较稳定，这是我对北京房价的看法。

远洋下半年的推盘计划，我们今年安排了足够的量，可以完成我们销售目标的项目。但是，我们推盘比较慎重，我们希望保持推出楼盘的去化率，在推盘数量和去化率这两个指标之间，我们把项目的去化率排在第一位。

沈培英：不管是中期还是全年的派息，我们每年都是非常稳定的。我们做过完整的统计，我们今年派的金额比去年同期多了，派息率也是非常接近的。远洋的策略是想保持稳定的派息率，而且派息率每年不低于20%，从2007年到现在都能够做到。而且，一般我们每年到全年派息的时候都会比中期更高一点，这是很健康的做法。

现场提问：远洋今年预计推多少个项目，货值有多少?在去化率方面，今年上半年去化率大概维持多少?最近有同行透露有意收购香港的一家小型银行，有这个事情吗?说这样可以打开融资渠道，您怎么看?

李明：第一个，我没听说过有人去开银行，如果有这样的消息我也相信，有钱人投银行最好。但是，投银行可以改善融资这个我不信，无论是在内地还是国际上，银行有银行的规矩，自家开的银行和花钱是两回事，我觉得这个没有直接的关系。

推盘和去化率的方面，我们今年全年安排的推盘数量是在600到700亿之间，去化率是在50%到65%之间，我们上半年实现的去化率是55%，公司希望提高去化率完成目标，而不是通过提高推盘的数量。我们现在已经有的货值，可以推出的货量，可以超过900亿，但是公司计划今年推出的数量是在600亿到700亿之间。