部分三四线楼市库存消化需6年 房价或降

原标题：专家：部分三四线楼市库存消化需6年 房价或下跌

中部地区的老百姓用不了多久就会发现，投资房产将不再是稳赚不赔的买卖，在大城市买的房会继续涨价，但在一些三四线城市，房价在未来三五年可能都很难涨起来，甚至反而会面临下跌风险。

地方债压力增加，卖地救市?

湖南湘潭从6月份开始，一手商品房网签成交面积持续下滑，房价也在7月出现下跌。量价齐跌，这是典型的供大于求信号，楼市热度明显下降。湘潭的困境很可能扩散，因为地方债务审计来了。对地方政府来说，眼看大量债务到期，如果拿不出钱补缺口，就会债务违约，日后向银行申请贷款的难度也会加大，各种建设项目和规划也就无从落地。所以，想方设法筹钱还债是唯一出路。

还债压力可能会逼迫地方政府放低姿态，在土地市场上放宽交易标准，最终结果就是，下半年土地市场的成交热情或继续高涨，房地产市场供给可能迅速增加。这对一二线城市的购房者勉强算个好消息，新上市的楼盘多了，未来一段时期房价涨势可能会缓一缓。但对三四线城市，包括湖北的三四线城市却并不是好消息，房地产市场供大于求的矛盾将会凸显，房价下跌风险开始显山露水。

2013年地方债务审计已经正式铺开。要还债，钱从哪里来?最便利的途径还是土地市场。去年土地财政收入占地方财政的比重仍高达42.1%，地方政府要筹钱应付到期债务，加快卖地是必须的。在上半年火爆的土地市场上，面对媒体采访，某地官员反问的那句“不卖地，拿什么还债”，的确喊出了不少地方政府的心声。

地方政府的债务压力一直不轻。去年三四月间，全国各个城市的土地推介会遍地开花，湖北10个县市领导就曾同时出现在武汉，亲自推介辖区的地块。当时的背景，也是大量地方债务即将到期，去年是地方债务的首轮偿债高峰。地方政府着急推地，土地市场的门槛自然降低。当时部分城市的土地交易行政规费就从原先的全额交付，改成了7.5折，土地款支付的时间要求也明显放宽，除了第一笔土地款要按国家规定支付50%之外，后期的支付时间被延长到3个月至1年。总之，为了达成交易，部分城市给予房地产开发商的操作空间明显增大。

至于最近这段时间被炒得沸沸扬扬的资产证券化，短期内还很难操作。到目前为止，想尝试资产证券化的，都是别的融资途径走不通的人。各个地方愿意拿来做证券化的资产大多不达标，而真正优质的资产却不愿意拿出来。这其中除了有办理流程上的繁简差异，更大的玄机还在于谁来买单的问题——如果是贷款资金出了岔子，承担坏账的是银行，不会直接体现在地方政府的账上，但如果是通过证券化筹集的资金收不回来，地方政府作为证券发行的主体，就不可能置身事外。显然，在地方政府看来，通过传统的土地市场筹资，比创新型融资渠道更有吸引力。

有人可能会问，地方政府推地规模加大，开发商会买吗?事实是，如果不买地，开发商会饿死。以房地产市场目前占主流的住宅地产开发流程为例，开发商用购置的土地向银行申请贷款，楼盘上市销售时从购房者手里收回首付款，再用来撬动下一轮开发，如此往复。对开发商来说，不拿地就意味着没有银行贷款，也就没有新楼盘可卖，这让开发商从哪里赚钱?所以，对房地产企业来说，拿地是必须的，问题仅仅是什么时候拿、在什么地方拿。

政策环境趋稳开发商拿地无顾虑

从当前中央对房地产市场的表态看，房地产的政策环境正在进入一个平稳期，这对开发商们是个重要利好。近期召开的中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，没有释放新的调控信号。这并不意外，眼下除了房地产投资之外，出口、消费等领域短期内还很难看到增长亮点，当中国经济增长逐渐向“下限”，稳增长压力凸显，房地产调控政策继续加码的概率已经很小。

最近围绕房地产市场的种种信号，或意味着房地产调控模式正在被调整，现有的“需求管理”模式中正在加入“供给管理”的部分。近期敲定的棚户区改造目标堪称大手笔，五年内将改造1000万套，按每套20万元的投资额保守估算，总投资规模高达两万亿，远在去年9月份备受关注的“一万亿”轨道交通建设规划之上。另外，中央还强调落实差别化的信贷政策，加大对保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施与态度，与以往限制购房需求的政策风格迥异，调控目的已经不是一味打压，而是引导市场发展。

当调控环境趋于平稳，开发商的心里也就基本有了谱，该拿的地会放心大胆地继续拿。更何况，趁着地方政府急着还债的时机还能享受一定优惠。

相比东部和西部，目前中部地区房价调整的压力最大。西部大部分城市的房价还处于低位，东部有源源不断的流入人口在支撑，但在中部地区，不少城市的房价在过去几年内一度迅速上涨，尤其是很多中部的三四线城市房价比区域核心城市涨得还快。例如湖北，三年以来宜昌房价涨了12.42%，在武汉10.38%的涨幅之上;湖南株洲的房价则暴涨60.49%，远高于长沙的34.88%。但这些城市当真能撑得起这么大的房价涨幅?

其实，越是三四线城市，在这次地方债审计中越被动，越有可能在土地供应上采取激进的做法。这里涉及到各城市的财源问题。大城市有不错的产业基础，有产业就有税收，政府的还债能力比较强。但在中部的很多小城市，当地产业发展水平有限，长期以来基本上是靠卖地收入维持地方财政运转。有调查数据为证：在上海等一线城市，土地出让金与地税的比值大约1:6，但在唐山等三四线城市，这一比值高达1:1。还债压力的倒逼，很可能导致下半年中部地区三四线城市的土地供应量激增。7月份宜昌的土地出让宗数创下了今年新高，土地出让金达20亿元，出让面积的同比环比纷纷上涨，已经开始露出苗头。

三四线城市压力增大

相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算，北京现有土地库存的消耗时间不足两年半，上海和广州分别不足一年半和一年，但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积，需要6年以上，市场供给已经超出了真实需求。

如果当地房地产市场增长动力不足，土地供应激增会导致未来几年楼市供过于求的压力加剧，前期涨得太快的房价很可能被修正;但如果该地区的市场需求仍然保持强劲增长，即便土地供给明显增加，新上市楼盘的面积迅速上升，但也能被购房者消化，未来其房价就还会继续创新高。

而一个城市房地产市场的增长动力大小，则取决于人口流向，人口流入的城市，房价上涨空间较大，人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年，房产投资遵循“傻瓜逻辑”，不管在哪买，只要买了就是赚，但不可否认，买在大城市的房子，的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力，不论是自住需求还是投资需求，大城市的空间纵深都大于小城市。

如此一来，问题开始变得更清晰了——判断未来几年某地的房价是涨是跌，很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口，还是人口在流出。

城市发展的理论，以及国际的经验均已表明，当城镇化率处于30%-50%，城镇化是遍地开花的，农村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸纳流入人口，这一时期，各种规模的城市房价普涨，尽管涨幅大小有差异。但是，当城镇化率达到50%-70%阶段，城市开始进入“城市圈化”的发展阶段，人口不再是笼统地从农村涌入城市，而是围绕区域核心城市呈块状分布，每一个城市圈都成为一个相对独立的人口流动圈，区域核心城市开始吸纳周边中小城市的人口。相应的，区域核心城市的房价继续上涨，周边小城市则因为人口流出，房价续涨的前提会被抽空。

具体看中国的情况。从统计数字上看，去年中国城镇化率达到52.6%，理论上来说开始进入城市圈的发展阶段。从身边的现实看，中三角经济区、成渝经济区、辽大经济带已陆续登场，虽说目前这些经济区还带有政策主导的意味，但各区域都有自己的经济亮点。中三角经济区囊括鄂、湘、皖、赣，具有明显的区位优势和长江航运资源优势，完全有可能助推长江中游城市群进入整合发展期。原先流向东部沿海的长江中游地区人口，未来被中三角经济区捕获的可能性很大。

作为中三角经济区的核心城市，武汉吸纳该区域人口的能力较强，房价上涨动力较强劲。如果长江中游城市群被定位为国家级城市群，武汉就会成为新的国家级中心城市，这也正是近几年湖北力推周边几省区加强经济合作的重要原因。今年年初以合肥为代表的“皖江城市带”的加入，已经让武汉向这个梦想又迈进了一大步。

但需要注意的是，湖北省除武汉之外的其他城市，尤其是经济实力偏弱的三四线甚至更小的小城镇，其人口流出的程度也很会加快。那些房价一度飞涨的小城市，短时间内自身人口已经无力释放足够的购房需求，未来一段时期其房价将面临不小的下行压力。

胡文娟(易贸研究中心宏观经济部经理，高级研究员)