各地呈两极分化 楼市调控应“对症下药”

原标题：各地状况呈两极分化 楼市调控应"对症下药"

克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心日前发布2013年7月中国城市住房价格288指数(下称中住288指数)。报告显示,今年7月,监测反映全国288个地级以上城市房价变动趋势的中住288指数为1050.5点,较上月上升8.7点,环比上涨0.84%,涨幅较上月扩大0.45%,同比涨幅高达11.36%。

报告显示,在监控的288个主要城市中,有217个城市一手房交易价格出现上涨,71个城市指数环比出现不同程度下跌。全国31个省级行政区域中,仅新疆、广西和陕西一手房交易价格指数环比下降,其它省级行政区域一手房交易价格指数环比均稳中有升。值得注意的是,环比下跌城市和行政区域数量较上月的79个和13个均有所减少,这说明房价上涨的区域在进一步扩大。

各地状况呈两极分化

数据显示,全国房价是涨势一片。就北上广等十大城市而言,7月十城住宅均价为17609元每平方米,环比上涨1.34%,与去年同期相比上涨11.06%,近3年来同比涨幅首次超10%。在房价涨跌分化加剧的同时,各地库存也出现分化。数据显示,重点城市市场库存下滑仍在持续,除杭州外,7月十大重点城市库存同比全线下跌,其中北京和广州跌幅最大,超过20%。随着去库存节奏加快,重点城市的消化周期快速下降,截至7月底,8成重点城市商品住宅的消化周期已降到6至12个月的区间内,其中南京已低于6个月红线。而三四线城市却是库存高企,数据显示,一线城市供求比仅为0.64,但三四线城市,如甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比高达5.7,延安4.34,供过于求现象明显。

“出现两极分化的主因是供需不平衡。”链家地产市场研究部张旭指出,以北京为例,看似供应量有所增加,但刚需盘仅占四成左右,且位置多处偏远地带。供不应求造成价格高企。CRIC研究中心研究员杨晨青也指出,一方面库存在快速下降,另一方面供应却没有相应地跟进,如果这一状况不能得到明显改善,重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。

高房价是“印”出来的吗?

日前央行调查统计司司长盛松成在最新一期的《中国金融》上发表署名文章称,有人说高房价是印出来的,这不准确。与其说高房价是“印”出来的,还不如说是“炒”出来的。

著名经济学家叶檀对此分析认为,我国房价上升与货币供应量大幅上升的周期是重合的。虽然房价涨幅最高的2004年、2007年与广义货币量增加最快的年份并不重合,但从长周期来看,货币发行量上升推高了房地产价格却是不争的事实。房地产价格滞后于货币增速,在传导过程中,货币到达高峰后房地产滞后半年或者一年到达高峰,这是房地产市场的常态。

所谓高房价是“印出来的”,指的是高房价因纸币发行过多而引起。而纸币发行过多,又必然引起通货膨胀。因此,说高房价是“印出来的”,实质是说高房价因通货膨胀而引起。业内人士表示,以北京、上海等一线城市为代表的部分地区,房价已超出民众承受能力。买房难度的增加令不少国人已放弃拥有一处房产的梦想。高房价是内外部多种因素综合作用的结果,高房价和货币超发以及供需失衡都脱不了关系,其中货币超发是诸多外部因素当中的一个重要因素。

楼市调控应对症下药

房价的不断上涨,也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。近日有媒体统计,从2003年至今的10年时间里,管理层出台房地产相关宏观政策达43次,房价也随之上涨超过10倍。

“新国五条新政效力已渐减弱,调控难抑房价上涨预期。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证,控制房价任务艰巨漫长,表明调控房价依然压力巨大:一是上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市,房价上涨幅度不断扩大;二是房价上涨预期基本形成,新国五条调控威慑力正在弱化;三是35个地方版调控细则是又细又粗,关键性政策缺乏实际操作力;四是伴随成交量的缓慢回升,调控政策出现政策见底的初步迹象。

显然,调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强表示,对于楼盘入市价格的控制的确能在短期内抑制房价大幅上涨,但限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看,调控房价最终需要增加供应。

“从近期高层表态来看,虽然调控的总体基调尚未改变,但转换思路、减少对行政性措施的依赖,以针对性微调为主要手段可能代表未来的政策趋势。”陈国强认为,在稳增长和保就业两大重心带动下,作为拉动经济增长的重要支柱,下半年房地产领域出现政策加码的可能性低,相对宽松的外部环境将继续为楼市发展提供利好因素。

对于未来楼市调控的新思路,北京大学城市与环境学院教授董黎明认为,应该是通过投资等相关政策,将更多新项目引向中小城市,增强其人口吸聚力,以缩小城市和区域间的资源配置差异,这样才能从根本上解决部分城市房地产过热和“摊大饼”式发展的问题。