广州：楼市显疲态 楼市定价需“接地气”

原标题：广州楼市显疲态 定价需“接地气”

经历五六月的凯歌高奏后，广州土地市场屡现底价成交，7月成交量也大跌

相较于今年上半年土地市场的红火，下半年伊始的7月成交行情却平平。据搜房网的统计数据显示，7月广州土地市场一共卖出13宗地，其中挂牌出让的居住用地8宗、商业用地2宗、工业用地2宗、服务设施用地1宗，总用地面积为323392.5平方米，环比下降50.02%，政府收益58.6亿元，环比下降40.47%。从7月中旬的四宗市区宅地“零举牌”底价成交，到上周业界普遍看好的国际金融城靓地延后20天拍卖，这些蛛丝马迹令人不禁揣测土地市场是否风向已变?与此同时，7月全市一、二手楼的成交量同时下跌，也透露出市场“胶着期”存在诸多不确定因素。“笋盘”锐减，买家的热情被“不接地气”的高企房价泼了一盆冷水，加上购买力在前几个月已过度释放，楼市的观望情绪再次来袭。

土地市场

从“地王”频现到零举牌

金融城延期拍地

放宽准入≠市场遇冷?

上周四，根据广州市国土房管局的出让计划，原定于8月6日开拍的国际金融城第二批4宗商业商务地块延后到8月26日拍卖。同时，竞买人的门槛也有所放宽。对此，有行内人士认为，“很可能是因为竞买人数过少，报价未达政府预期。”这反映出广州土地市场的高烧热度正在消退。

不过，广州中原项目部总经理黄韬接受采访时则表示，本次延后拍卖的国际金融城四宗地块，调整前的准入门槛较为苛刻，符合条件的企业并不多。放宽准入门槛和延后拍卖主要是想吸引更多的实力企业参与竞买，此现象并不能与土地市场遇冷画上等号。

合富辉煌首席市场分析师黎文江亦指出，商业金融地块的供应量明显比住宅地块要多，“除了国际金融城，像广州南站、番禺万博等新兴商圈，大把商业靓地等着发展商挑选，看得人花多眼乱。”在供应量充足的情况下，发展商自然会淡定选地，谨慎出手。

四宗宅地底价成交

因“手尾”遇冷不足为奇

谈起早前“零举牌”底价成交的四宗市区宅地，天河某在售“刚需”盘的发展商表示，尽管四宗地块的地理位置优越，但考虑到其背后手尾多多，后续开发难度较大，“实际投入的人力、物力、财力成本很可能超出预期”，因而出手热情不高。

在黎文江看来，由于四宗地块背后手尾多，出手拿地的都是富力、珠江地产等根植广州市场多年的实力房企。“这四宗宅地比较特殊，无法反映土地市场的真实行情。”他表示，如果四宗宅地是“干手净脚”却还遇冷，那么市场风向就真的发生变化了。

萝岗本周卖地很冷

一房企底价囊括三地

本周三，萝岗推出2幅商业用地和1幅宅地。最终的结果有点出人意料，3幅地块只吸引了一家房企参与竞买。广州萝奥房地产开发有限公司以底价拿下三宗地块。

下半年土地市场预测

中小房企或抱团拿地

黄韬预计，如果没有新的房地产调控政策出台，下半年土地市场的热度仍将持续。但从价格来看，突破南洲路地块、白云同宝路地块等“地王”的可能性较低。此外，黎文江表示，实力房企从三四线城市回归一线城市的趋势正进一步扩大，下半年广州土地市场依旧很热闹。而随着下半年旧城区价值高、易拆迁的大幅旧厂区靓地的出炉，中小型房企合作抱团拿地的现象将有所增加。

楼市成交

7月创新低

据搜房网数据监控中心监控阳光家缘数据显示，7月份广州十区两市成交总量为6292套，环比6月(7277套)下跌了14%，同比去年7月下跌了近三成。由于七八月原为楼市的传统淡季，广州商品住宅供应虽比上月有所上涨，但是仍处于低位。房价在整体供不应求的情况下持续上涨，而由于新货补给不足，7月成交量更是出现3个月以来的新低。加之在限预售、限网签的双重作用下，网签数据与真实成交行情的差距加大。因此，广州楼市出现成交环比下降并不奇怪。

买家入市脚步明显放慢

中介代理负责人表示，虽然官方公布的网签数据显示房价出现回落迹象，但从实际市场成交来看，发展商“偷步”卖楼、开盘“日光”、双合同避指导价等现象层出不穷，部分尚未开盘的“刚需”项目，如天健上城，其蓄客下筹的情况亦十分理想。他指出，今年第二季度以来的“地王潮”推高了发展商、二手房业主和买家对楼市的预期，在调控政策未见收紧以及经济大环境不尽如人意的前提下，市场上仍弥漫着恐慌性购房的情绪。

但有开发商就指出，从7月中旬开始，明显感觉到买家的入市情绪已经没有年初那么急切。一些推货心切的房企更是为成交不理想而感到焦虑。

7月底，南部板块一新盘原打算推出1000多套单位上市，可到了开售当天，只拿出了300多套单位发售，原因就在于其认筹的人数只有300多人。据知情者透露，最终该盘也只售出了200多套单位。

而在二手楼市方面，据中原地产的成交估算，7月份广州市二手住宅市场基本维持稳定，成交均价为20548元/m2，环比上涨1.8%。尽管市场需求仍较活跃，但受制于业主反价现象的增多，部分买家对价格的接受程度有限，7月份的成交量出现明显下滑。

预料下半年推货量加大

对此，有业界人士表示，在经历了五六月的成交高峰后，无论是“刚需”买家的还是投资客的需求都已经得到了一定程度的释放。除非真的是“笋”盘，否则，随着三四季度房企为了业绩的需求推出大批产品，在选择面广的市场环境下，买家“淡定观望”的情绪或会持续。