歌斐资产：房企港股IPO窗口不可能关闭

原标题：歌斐资产CEO甘世雄：房企港股IPO窗口不可能关闭

编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

观点地产网见习编辑赵思茵央行自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率下限(相当于基准利率的0.7倍)。分析人士认为，央行这一政策是我国利率市场化改革的重要一步，是进一步发挥市场配置资源基础性作用的重要举措，有利于降低企业融资成本，有利于增强金融对实体经济的支持力度。

看上去，对于房地产企业来说这似乎也是一个好消息，但能否改变之前对于下半年较为悲观的预期却还不能断定。再加上“钱荒”，对于资金强度颇高的房地产企业来说，压力显而易见。

因此，对于大部分房企来说，在国内融资渠道相对较为单一集中的情况下寻找更多的融资渠道和不同性质的资金来源成为很迫切的事情。

以上这些却恰好是房地产基金或信托公司的机会。事实上，对于像歌斐资产管理有限公司这样可以为房企提供资金、进行金融合作的机构而言，意味着有更多的合作可能和创新机会。

在接受观点地产新媒体采访时，歌斐资产管理有限公司合伙人兼CEO甘世雄明确表示，中国未来资金市场的流动性相比现在仍有收紧的可能性，政府不可能再像推出4万亿元那样的投资计划。

很多房企纷纷在境外寻找融资，已经上市的寻求发债，没有上市的则出现了以极低价格上市的局面。这或许是一个无奈的选择，但境外投资者对于中国房地产企业的投资意向也正在降低。

今年以来，虽有当代置业、五洲国际等房企成功登陆香港资本市场，但同时也有很多房企宣布取消IPO。种种情况显示，境外的融资情况在一段时间内恐怕都不容乐观，而房地产企业IPO窗口甚至传出了可能会关闭的消息。

甘世雄对此表示，境外IPO窗口不可能关闭。香港市场和国内不一样，不太受政策的影响，要看投资者买不买账。“虽然很多企业通过了香港证监会的审批，但是发债不成功，最后放弃发行。”

甘世雄观察到，近期在香港发行REITs的企业有明显增加，“这表明香港市场是很国际化的，多种金融的创新工具都能够得到支持”。

当然，在内地做房地产金融并不是那么容易的事情，对于已经与多家房企共同发行了地产基金的歌斐来说，这或许也是其未来迅速发展的外因。

以下为观点地产新媒体专访歌斐资产管理有限公司合伙人兼CEO甘世雄先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：

观点地产新媒体：在今年国家对房地产进行严厉调控的环境下，您认为现在房地产的募资环境怎么样?

甘世雄：从大环境而言，房地产募资环境比较艰难，但真正的优质企业仍具备募资能力。

房产行业缺乏集中度，参与房地产开发的企业数量众多、良莠不齐、鱼龙混杂，因此行业需要进行洗牌。预计洗牌之后，将有80%-90%企业出局，可能从原先号称六万多家，到最后留下几千家，这是房企未来发展的必然规律。在这一洗牌过程中，企业是否具有品牌实力、是否对投资人负责，都需待时间检验。路遥知马力、日久见人心，真正专业化、品牌化、规模化的企业，募资就会比较容易。

观点地产新媒体：您认为房地产基金未来将如何发展?

甘世雄：肯定会有比较好的发展。中国地产基金真正大规模发展也就是最近两三年，而且仅仅只是针对住宅。房地产基金大幕才刚拉开，其创新空间大，发展前景值得期待。

歌斐发行的一些基金是以欧美、香港房地产基金的成熟市场为蓝本。首先，从投资标的物来看，包含商业地产、养老地产、旅游地产等多种类型。其次，房地产基金的形式很多，包括股权、债权、夹层融资、REITs、资产证券化、金融衍生工具等。

观点地产新媒体：房地产商应该如何选择地产基金?

甘世雄：这是双向的选择，不仅是房企选基金，基金也要选房企。基金选取房企，要看房企对风险的把控、盈利高低、品牌知名度、团队、项目等多方面。开发商也可以选基金，但要根据自身实力选取不同类型的基金。

某种程度上讲，有时候这种选择会是“店大欺客、客大欺店”。这有一个博弈的过程，换言之就是市场经济，大家平等选择、平等博弈。有多大的实力，就选对应的伙伴，我认为这是平等的。

观点地产新媒体：五洲国际、金轮天地、当代置业等内房企纷纷在香港上市，您认为内房企未来在香港上市的前景如何?

甘世雄：最近广东的企业粤海在香港发了REITs，杭州的开元也发了REITs，这表明香港市场是很国际化的，多种金融创新工具都能够得到首肯。

目前来看，内地资本市场的管制还是太多，开放程度不如香港，在香港上市比在内地容易一些，所以引起内房企赴港上市的热潮。但香港是一个完全国际化、市场化的市场，企业能不能募资，还与企业自身发展的速度、市场的情绪、资金窗口等因素有关。

从这一点来看，香港可能是未来内地证券市场和内地资本市场发展的方向，现在内地可能也在考虑把REITs等金融创新工具放开。

观点地产新媒体：有没有港股IPO窗口收紧甚至是关闭的危险?

甘世雄：不可能关闭。香港资本市场和国内不一样，不太受政策的影响，要看投资者买不买账。在香港发债了以后不是高枕无忧，也有可能发行失败。有很多企业虽然通过了香港证监会的审批，但是发债不成功，最后放弃发行。

观点地产新媒体：货币超发跟流动性泛滥一直被认为是房价上涨的推手，现在中国的金融货币方面的政策是不是需要调整?

甘世雄：货币超发和政策调控都是房价上涨的原因之一，此外还有供需的原因。

从目前来看，新一届政府不可能像以前那样采取太宽松的货币政策，可能要对货币政策和金融政策做一些调整。相对而言，流动性会收缩一点，不可能再像推出4万亿元投资计划时候那样宽松。

目前为止，对房地产影响最大的还是市场，市场的无形之手是非常重要的。

中国进行市场经济多年来，真正市场化的企业是不怕政策调整的。每个房企结合自己的资源和核心竞争力，找准自己的战略定位，进行差异化和特色化的经营，这才是未来房企发展的真正方向。

消费者会越来越挑剔，市场会越来越挑剔，机构投资者也会越来越挑剔。进不了投资者的视野，投资者就不可能跟它合作，自然而然就会被淘汰。

观点地产新媒体：调控房地产的关键是金融控制，您认为这样的政策手段效果如何?

甘世雄：政府控制贷款是很正常的。以前开发商融资主要靠银行贷款，有时候甚至是预售款，靠地产基金等形式的融资比例太小，目前中央的金融控制会产生一定的影响，但不是致命的、根本性的影响。收紧房企的开发贷款，会逼着开发商融资多元化，更加注重地产金融方面的发展。

至于对消费者贷款的控制，只要是刚性需求就应该给予支持。中国不像美国那样，完全靠贷款去刺激买房，房子对于中国人来说是一种刚性需求，中国老百姓都是储蓄了好多年买一套房子，所以中国老百姓的消费、储蓄观念是有的，会量力而行地买房。

观点地产新媒体：中国经济正面临改革与转型，房地产行业在新形势下如何保持增长?

甘世雄：房地产不可能再有前两年那样的发展势头和速度，土地财政、以投资拉动的发展是不可持续的。但是，中国经济进行结构转型、大兴城镇化，完全唱衰房地产也不实际。

首先，未来房地产的投资属性肯定要减弱，消费属性要增强，这是理性的回归，也符合房地产本身的行业属性。

其次，可能还要增加别的投资渠道去解决老百姓的投资需求。因此，房地产维持比较平稳的增长是值得预期的，但是不可能出现像以前那样的高歌猛进、泡沫式的增长。

再者，这与企业的实力、专业化能力、产品管控等有关。

房地产不是谁都可以进来玩的。以前房地产开发商都可以进行简单的开发加销售，但未来房地产一定会转向开发、运营加金融的模式，而这对专业化人才、专业化队伍、专业化体系有很高要求。房地产未来肯定要进行细分成商业地产、养老地产、旅游地产、工业地产等，每一个都是不一样的。

正如中国经济将从粗放型、低层次、没有技术含量、没有专业能力的发展情况，转向专业化、精细化、集约化、规模化的发展，中国的房地产要向前发展就要进行转型。

总而言之，房地产还是有很好的发展前景，就像我之前提到的，地产金融才刚刚开始。同样，房地产也有很多可以值得创新的地方。这对我们相关的能力提出了更高挑战，在专业化、市场化方面都提出了更高的挑战。

观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量”，在推进改革的过程中，房地产的新力量体现在哪些方面?

甘世雄：我认为推动房地产发展的新力量就是房地产金融化，或者是地产金融的脱媒化。金融本来就有一个大的脱媒趋势，融资要从金融机构中脱媒，市场化的融资渠道就是地产基金、地产金融。未来，房地产金融化在房地产融资渠道上会起到越来越重要的作用。

因此“地产新力量”应该是以地产基金、地产金融为代表，由专业化、全球化视野的团队配合及推动。这样的新力量将指领着房地产行业从粗放式发展转向未来新改革时代。