上海天价地王空置18年 价格涨了近170倍

原标题：上海天价地王空置18年 几经易主价格涨近170倍

起拍价高达175亿上海或现天价地王

今天有媒体报道称，上海市国土部门将在今日公布徐家汇中心项目预申请结果。引起了社会各界的广泛关注，徐家汇中心项目是目前上海最高总价和起始价的地块，目前起拍价就已经高达175.26亿元。那么徐家汇中心项目到底是一个什么样的地块呢，他又为什么能得到如此高价。我们财经频道的记者也在第一时间对这个地块进行了探访。

最近几天上海市房地产市场炒的最热的上海徐家汇中心地块，这个地块刚刚开始预申请，他的价格就达到了总价175亿，目前是排在上海最贵的地块之首。那么这个地块到底长什么样子呢，大家可以透过我们的镜头一起来看一下，通过我身边这个已经拆掉的窗大家可以看到，目前这个地块已经被规划为一个停车场。而远处大家可以看到就是徐家汇地区最为繁华的恒隆广场和港汇广场(小区网论坛)。十八年来可以说周围是高楼林立而这个地块仍然是一片荒地。

根据上海市规划和国土资源管理局公告显示，徐汇区“徐家汇中心项目”地块95年就曾入市交易，目前重新开始接受预申请，起始总价高达175.26亿元，该地块位于徐家汇城市副中心核心，总出让面积达99188.8平方米，规划建筑面积58.42万平方米，起始楼面价约为3万元/平方米。这个项目的体量相当于目前徐家汇商圈所有已建成商业办公面积的总和。现在这幅地块已引起多家地产巨头的兴趣，有望成为今年的全国总价地王。但也有业内人士指出，该地块总价太高，开发难度很大，因此也不排除无人申购的可能。

某地产中介徐家汇店经理曹倩倩称，相比较拿这块地应该是强强联合吧不大会是一个企业拿，我估计这样的话财务状况会有些问题。这对资金压力会很大。

空置十八年地王命途多舛

尚未竞拍，“徐家汇中心项目”就已经成为上海史上总价地王，或许还将成为今年全国总价地王。然而就是这么一块炙手可热的核心地块，在过去的十八年中却几易其主，上演了一出“地王魔咒”，我们一起来了解一下。

记者采访中了解到，徐家汇中心项目地块最早在1995年由韩国大宇公司获得，计划打造浦西最高楼。但进入市场运作后，由于资金问题迟迟未能得到开发。随后，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境，项目就此搁置。2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%股权转让协议，地王首次易手。然而仅仅一年后，徐汇区政府就将土地收回，并以股权转让形式将部分开发权交给上海实业城市开发集团。该集团原计划投资250亿至300亿元，打造浦西第一高楼，但项目始终未正式启动。直到今年5月19日，徐汇区规土局通过土地置换的方式，再次从上海实业城市开发集团手中收回了该幅地块。十八年间，这一地块的土地价格已从当年首次易手的近1.2亿美元，涨到了现在的175.26亿元人民币。

上海市民张先生称，这块地方以前一直长辈们讲这块地方可能要有新的规划也是徐家汇商圈的一部分所以一直有听说大概有十七八年时间了，结果一直都没有动静。

虽然各家开发商对于徐家汇中心项目地块的宏图伟愿从未实现过，但围绕着这一地块的炒作却也从来没有停止过。在徐家汇做了十年房产中介的曹小姐告诉记者，这周边的房地产项目，十多年来一直围绕着浦西“第一高楼”的概念在进行营销。

某地产中介徐家汇店经理曹倩倩称，拿这块地是说做浦西第一高楼，我们一直都是拿这个做为卖点，买这边的东方曼哈顿包括徐家汇周边的一些高档楼盘都是拿这个作为卖点，然后前段时间又一个175亿的出来我觉得对我们来说也是一个利好的消息。

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持续多日的土地市场高温，恐难在短时间内冷却。近日召开的中央政治局会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”，被业界认为是下半年楼市的重要利好消息。受此影响，昨日地产股普遍高开。

当前房地产企业的市场信心正处于近年来的高点，大型房企资金充裕，拿地补仓的意愿强烈。多数分析人士认为，由于此前多数三四线城市土地供应量较大，房企回归一二线城市的势头仍将继续。在这些城市的土地供不应求的背景下，未来地价上涨预期仍然强烈。近期，京沪等地数宗优质地块的推出，再次强化了市场对“地王”的预期。

一线城市高烧

曾明确表示“不拿地王”的万科，近期的表现一反常态。今年6月27日至7月8日，万科先后在重庆、上海、广州拿下三宗“地王”级别的地块，其中两宗为总价“地王”，一宗为单价“地王”。

此举引起了华远地产董事长任志强(微博)的批评，但万科似乎并未停止对优质土地的追求。在7月23日北京孙河“地王”的交易中，万科到场参与，最终因楼面价过高而放弃。

在不少业内人士看来，作为行业龙头老大的万科，此番动作颇能反映市场的变化：除体现出土地市场回暖之外，万科拿地战略从三四线城市向一二线城市的回归，同样代表了行业发展的大势。

今年上半年，一线城市土地市场颇为抢眼。除频繁诞生“地王”之外，一线城市的土地出让面积和收入均处于较高水平。但对房地产开发商来说，似乎仍不满足。

任志强近日向中国证券报记者表示，与往年的平均水平相比，一线城市的土地平均供应量仍然为负值。且由于去年一线城市土地供应量处于低点，即便今年上半年土地供应有所增加，但仍然无法满足企业的需求。相比之下，一些三四线城市由于地方融资平台压力而加价，部分地块面临“卖不出去”的窘境。

未来一二线城市的土地市场将继续面临供不应求的局面，土地市场抢地大战还将继续。对于房地产企业而言，回归一二线城市还出于利润的考虑。截至7月末，共有55家上市房企公布中报预报，其中21家房企报亏。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从亏损企业来看，一般都是中小房企，这些房企重点布局城市可能集中在三四线城市，而三四线城市房地产市场存量大、销售价格相对较低，利润空间被拉低。

政策预期向好

从土地储备的角度而言，房企对土地的渴求，更多出于补仓的需要。来自国家统计局的数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%。其中，住宅销售面积增长30.4%。

存货的减少正在促使房企加速补仓。某上市房企负责人向中国证券报记者表示，与以往该企业在北京“六盘齐发”的局面相比，如今只有不到3个项目在售，企业急需获得新项目。

在近期出现“房荒”的一二线城市，不少房企面临着同样的局面。上述负责人表示，大型房地产企业普遍缺少项目，拿地意愿强烈，不仅导致土地市场争夺激烈，而且也抬高了地价。

事实上，作为房地产市场的先行指标，土地交易的“量价齐升”，意味着房地产企业的市场信心正在恢复。财经网和克而瑞近日联合发布的“地产经理人信心指数”(RMI)显示，今年三季度，房地产企业对市场的信心正处在2010年以来的最高点。其中，超过半数的企业酝酿在三季度提价。

上海克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱指出，房企的信心不仅来自于上半年销售数据的向好，还包括多地在执行“国五条”过程中的“走过场”。多数开发商认为，房地产调控政策效果并不明显，市场已经对政策产生“免疫力”。

近期召开的中央政治局会议强调，下半年“促进房地产市场平稳健康发展”。由于未提及强化房地产调控，因而被不少开发商视为利好。多数分析人士认为，政策层面“维稳”是今年下半年的主基调，而房地产市场走势则可能延续上半年的上升势头。

政策层面的利好消息并未出尽。多家房企对冻结多年的房地产A股融资开闸抱有信心。随着一批涉房上市房企停牌“筹划重大事项”，房地产IPO、再融资和重大资产重组的禁令有可能在近期破冰。

一位拟上市房企负责人向中国证券报记者表示，从去年开始，监管层就着手研究涉房企业A股上市的可能，今年这一工作可能有实质性进展。该负责人表示，公司已向主管部门提交申请，并希望借助“城镇化”的概念实现上市。

房企底线抬升

“这几年我们一直在北京土地市场参与拿地，但由于地价高企，始终未能中标，于是公司的心理价位也在不断提升。”7月3日，懋源地产以楼面价超过4万的价格拍得北京丰台区夏家胡同地块，该地块成为名噪一时的“地王”，针对这次交易，公司负责人如是说。

随着一线城市土地的稀缺性凸显，开发商为拿地付出的代价也愈加高昂。以北京孙河区域为例，去年9月，龙湖地产以不到2万元的单价拿下孙河组团的A地块。仅10个月后，中粮地产便以4.4万元/平方米的单价拿下同区域的另一宗土地。不到一年的时间里，该区域的地价涨幅达到120%。

同样，在北京通州台湖、大兴亦庄、房山长阳等交易热点区域，近几年的地价上涨幅度也十分明显，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。

在供不应求的情况下，多数房地产企业的心态与懋源地产类似，不得不调整心理底线，接受更高的土地价格。“拿一块贵的地，也能通过运营来实现盈利，比拿不到地要好。”针对近期的北京土地市场，一位开发商如此说。

房企心理底线的提高，一方面是因为土地底价的不断抬升，按照任志强的观点，地方政府进入了偿债高峰期，为获得更高的土地收益，底价升高;另一方面，由于热点城市住宅供应稀缺，未来房价上涨的预期强烈，房企也愿意支付更高的土地成本。

来自中国指数研究院的数据显示，今年二季度，百城住宅用地平均溢价率为21.9%，较上季度提高4.1个百分点，连续第五个季度回升。

在多数开发商看来，未来一段时间，热点城市土地市场高烧的现象还将持续。其中，北京房山长阳镇、大兴亦庄即将推出数宗大体量地块，价格有望拍出区域新高。上海徐家汇中心地块将重新入市，底价达到175亿元。

但从长远来看，这种局面能否持久尚存疑问。财经网和克而瑞发布的上述报告显示，受二季度“地王”频出的影响，房企在第三季度的拿地意愿有所下滑。一些分析人士指出，部分区域的土地市场已经出现泡沫化倾向，在热门地块出让后，土地市场可能有所冷却。