南京地王“醒”了 年底推500万公园院墅

原标题：南京单价地王终于“醒”了 年底或首推500万公园院墅

近日，经过34轮加价拿地、限购令调控趋紧、转让失败等数个波折之后，沉寂3年半的雨花台地王项目千呼万唤始出来，不仅竖起了户外大牌进行宣传，而且也开始释放年底上市推别墅的信息。

沉睡3年半的地王“醒”了

年底面世首推500万公园院墅

2010年1月8日，南京国土第一拍就掀起一场恶战，4幅地块共吸引了22家开发企业参与竞拍，其中位于雨花台风景区西南侧G75地块就引得金地、万科、长发都市、建发、天正、朗诗、红太阳、宇和、安家利置业、华夏融创等10家品牌大腕“垂涎”，加价幅度甚至直接突破1亿元。最终，在经过34轮加价后，长发都市以8.65亿元竞得G75地块，建筑面积为54141.12㎡，楼面价高达15977元/平，溢价116%。

在土拍会上短暂“风光一时”之后，没想到这幅地王便伴随着楼市调控陷入沉寂了。直到去年下半年，G75地块才出现了动工的迹象，不仅移走了地块内的一部分树木，而且原先的菜地周围，出现了砖头、沙子，还有挖掘机。“移走上千棵树是开工的组成部分，目前是正式开工前的最后准备阶段，正式动工大约在2013年5月份。”南京长发都市相关负责人表示。

据记者最新踩盘了解，目前，该地块的开发商——南京长发都市房地产开发有限公司已派施工队进驻现场并开始平整土地。南京长发都市还表示，该项目将在年底上市销售，推出别墅产品，总售价控制在500万内。对此，有业内人士预测，这个项目预计未来上市单价会在3万—4万元之间。

此外，项目也开始竖起了户外大牌，一句“金陵胜迹，公园院墅”点明了项目区位与产品特性，住在自家的公园院墅里就可以欣赏到雨花台风景名胜的美景;“执鼎金陵地王，器成世家名门”一语道破该地块至今仍是南京单价地王，看来打造高端大气的低密度住宅更是势在必行了。

值得一提的是，项目被规定应配建基层社区中心，建筑规模不得小于2000平方米，其中社区管理服务设施300-400平方米、卫生服务站200-300平方米等。此外所处的位置正是雨花台区政治中心，集结了雨花区政府、地税局、法院等政治机构，而且北依雨花台风景区、西靠一个居民区，南边是一片绿化带。随着南京区域规划的整体南移，未来这里或将成为下一个新兴发展区域

解不开的“地王结”一波三折

至今仍是南京单价地王

由于G75地块地理位置、周边环境、区域交通、规划条件等等，都使得该地块拥有很强的吸引力。然而，长发都市力挫其余9家品牌房企争取到的这幅地块，在创造南京单价地王的同时，也因种种缘由导致了集团一度陷入窘境。

首先，根据公告显示，G75地块总出让面积为49219.2平米，容积率不超过1.1，建筑高度不超过18米，因此该地块未来的产品规划必须是以低密度舒适住宅为主。此外，项目还必须配建基层社区中心，其社区管理服务设施、卫生服务站均由受让人出资建成后无偿移交政府。地块的特殊性质也影响了项目的规划设计，无规划不成方圆，项目也只能暂且搁置了。

其次，随着2010年国家出台“新国十条”宏观调控政策、央行首次提供存款准备金率，房地产商“不差钱”的境况一去不复返，融资问题再次成为开发商的头等大事。受融资关闸的影响，单价地王带来了沉重的财务难题，资金链一度受损。

最后也是最重要的一个原因便是，地王过万的楼面价成为一种无形的压力，上市定价成障碍，蓄客效果不理想，项目进度一度拖延。高达15977元/平的楼面价，加上建设、装修等开发成本，该地块未来的单价势必要突破“2”万元大关才能有所盈利。而在2010年，城南整体均价还保持在9000-10000元/平之间。由此可以看出，该地块即使以2万元的底价上市销售，也让众多购房者“望而却步”，蓄客及后期销售效果可想而知;这种利润几近为零的“亏本”买卖，开发商当然不愿做赔本赚吆喝的买卖。

资金和限购双重压力，致使长发都市集团一度被地王所累，导致了该地块迟迟无法进行开发。该幅高价地王也曾两度传出“转手”，长发都市和好几家房企洽谈，其中不乏一些知名的大开发商，但是最终因价格没谈拢，转让失败。据小编最新了解，该项目目前的实际控股方为丰盛集团，掌握了项目的大部分股权，所有决策都需要丰盛集团签字才能奏效，因此从某种意义上来说长发都市目前只能算是合伙代建商。

7月11日，国土部提及全国有284幅违规囤地和捂地的地块，其中南京有45幅土地出让已经超过两年但是仍未上市，近30幅至今没有任何动工迹象，而这些地块中很多都是赫赫有名的地王。对此，某业内人士曾指出，政府部门在制定土地出让协议或对闲置土地的惩罚措施时，需要在约定条款中明确规定项目预计动工的时间和预计上市推出的时间，只有这样，于土地市场及拿地的开发商来说，才真正起到约束作用。

长发都市打造精装高端产品

挑战城中板块“天花板价”

土生土长的南京长发都市，除了重点打造雨花台项目之外，目前在售的楼盘有城中的长发都市羲和、河西的长发都市蓝瑟，早已售罄的还有都市公社、木马公寓、无庶、长发中心、长发银座等等，“触角”涉足城中、河西、城南等多个板块，南京版图逐步扩张。

据了解，有“阿玛尼盘”之称的长发都市羲和位于存金寸土的南京主城核心板块，项目延续了“名流会客厅”的民国风文脉。该盘此前一直处于“闭关”状态，不曾料想今年6月却爆出要以百万资金招募售楼员的消息后，又重新回到了公众的视野。据悉，项目在样板间、售楼处重新整装之后，目前已开始接受认购，推出100多套精装现房，面积93、124、138、140、237平米，均价为45000元/平，成为城中板块绝对的“天花板价”。

在河西板块，受“抽手机二代”滨江壹号降价而引发的鲶鱼效应影响，招商雍华府、仁恒江湾城、华润悦府等高端盘也纷纷开始降价销售以屡获市场。长发都市蓝瑟却“反其道而行之”，其精装刚需现房7月份房价较之前均价悄悄上涨了2000元/平米，涨幅逼近8%。

以“精装修”为特色的长发都市，在成功打造这么多高端项目之后，旗下即将“出山”的雨花台地王项目究竟会在市场上掀起怎样的旋风，且让我们翘首以待。