地方经济与房产发展失衡 地王与鬼城并存

一二线城市增加住宅供应的潜力有多大

去年下半年以来，一二线城市的房价始终处在昂扬向上的通道中。而在过往的判断中，大家认为土地的稀缺是造成一二线城市房价居高不下的根本原因。尽管不断有声音呼吁要加大供应，但很难看到具体的行动。

对一二线城市来说，增加住宅供应量是否还有空间?

在多位专家看来，答案是肯定的，这个空间不仅有，而且还不小。

从世界范围看，我国的住宅用地占城镇建设用地的比例明显低于很多国家。2010年年初，中国国际金融公司曾发布一份中国建设用地供给潜力分析的报告。在这份报告中，该公司给出一个判断：我国城市居住用地至少有几倍的扩张空间。

按照这份报告列出的数据，日本城市用地中，76%是居住用地。纽约居住用地占建设用地比重为42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。而在我国的城市中，这个指标仅为30%。

国务院发展研究中心出版的《土地供应制度对房地产市场影响研究》一书对2006年至2012年我国国有建设用地供应量及结构进行了统计分析，结果显示，将住宅用地和商业服务用地相加，2006年～2012年这两项用地占国有建设用地的比例为32.5%，如果只算住宅用地，则占国有建设用地的比例仅为22%。

汪利娜告诉记者，人人都说北京住宅供不应求，北京土地稀缺。但实际上，造成这种印象的原因在于，在北京，住宅的分配出现了严重的错位，结构上很不合理，而在土地问题上，北京根本就不缺地，缺的是土地的合理使用。

“跟东京、大阪、纽约、香港等城市比，北京、上海住宅的密度和高度差得很远。”汪利娜说，北京每年拿出的土地供应计划中，到底有多少是用来满足普通百姓的住房需求的?那么多的土地都用到了什么地方?面向普通百姓的住宅增加了没有?

实际上，市场已经有了变通。在北京，已经有规模不小的商业用地建成了住宅，与普通住宅的区别仅在于，这种住宅的产权只有50年。

在一二线城市中，住宅供应量的增加至少有3种途径：一是随着城市的扩大，将农村集体用地转化为国有土地，用来建设住宅;二是将现有的存量重新利用;三是调整住宅建设的关键指标。

在陈国强看来，如果能在这三方面进行改变，住宅的供应量能增长数倍。

“比如将住宅的容积率调高一倍，至少就能增加一倍的供应量。北京的人口密度在世界大都市中并不算高。”陈国强说，政府部门有意无意地传递给市场一种错误的观念，让大家认为，一个城市的土地是有限的，所以住宅的增长很困难。但仅仅是调高住宅用地比例和项目容积率，就能增加数倍的供应量。

从容积率这个指标来看，在世界范围内，我国城市普遍偏低。北京住宅用地容积率限制在2.8以下，上海为2.5以下，而在香港，这个指标可以达到10，纽约甚至可以达到12。

按照中国国际金融公司2010年的报告，我国新建商品住房平均容积率为1.36，其中一线城市为1.76，二线城市为1.53，三线城市为1.27，四线城市为1.17。而同期香港为4.5，新加坡为3.82，首尔为2.5，东京为2.2。

陈国强告诉记者，政府部门应该清楚增加供应的方法，只不过行动上比较慢。因为每迈出一步都会遇到强大的阻力。

这种阻力来自现有的二元化土地制度，来自地方发展经济对土地的需求，来自各种各样既得利益群体。

“比如增加住宅用地比例，必然影响工业、商业服务用地，这是地方政府肯定要算计的。”陈国强说，再比如让农村集体用地入市，势必面临现有土地制度的障碍。

而不论是中国国际金融公司的报告，还是国务院发展研究中心的《土地供应制度对房地产市场影响研究》，都认为在我国现有的土地财政背景下，地方政府有动力少卖地卖高价，而不会有动力多卖地卖低价，结果是土地供应始终偏紧，价格偏高。越是房价高的城市，政府就越没有动力多卖地。

在这些困难下，一二线城市房地产市场上涨的预期总是无法改变，而预期恰恰又让更多的人冲进市场，房价的连续上涨不可避免地成为无奈的显示。