10年调控房价上涨10倍:调控政策未中靶心

原标题：人民日报聚焦10年调控房价涨10倍:政策未中靶心

近期召开的中共中央政治局会议在房地产方面要求“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”要求中并未明确提及房地产调控，这是否意味着调控方向的转变?

对此，中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚认为，从各种经济改革迹象来看，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向。这从近期掀起的地方债审计风暴中可见端倪，摸清“家底”，对症下药，最终还是要通过进行新型城镇化的投融资机制改革，实现地方政府财权、事权的相互匹配，彻底走出土地财政的泡沫化阴影。在此改革大背景下，房地产有望回归行业本来面目，走向由市场规律主导的房地产市场平稳健康发展。

其次，就房地产调控手段的取舍和出手时间来看，如果套用经济增长的“上限”、“下限”来解读房地产调控政策走向，住房价格泡沫和居民住房支付能力的“上下限”就是政府调控出手的依据和指向，围绕这两个目标的税收改革、基本住房保障条例等都将适时出台，将为建立房地产发展长效机制做深层次的铺垫。

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今年以来，中国房地产市场再度呈现火热之势，但是不同城市间市场冷热不均的状况也很明显：一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争夺使得“地王”频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”现象;而三四线城市销量则明显滞后，库存高企，房价上涨速度趋缓。对此，专家认为，随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧。未来房地产调控更应该“分而治之”，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。

楼市区域分化加剧

中国指数研究院近日发布7月份百城价格指数显示，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米，环比上涨0.87%，百城价格自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。值得注意的是，就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%;而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。

同时，各地库存也出现分化。数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。对此，中原市场研究部总监张大伟认为，2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市场供应量较大，而一二线城市却在不断去库存。

对于不同城市之间房地产市场的“冷热温差”，北京大学城市与环境学院教授董黎明认为，其根源在于教育、医疗、就业等优质资源过度集中于北上广等一线大城市，导致人口和购房需求的刚性增长。

10年调控房价涨10倍

房价的不断上涨，也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。近日有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。

“新国五条新政效力已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。” 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨漫长，表明调控房价依然压力巨大：一是上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大;二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化;三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力;四是伴随成交量的缓慢回升，调控政策出现政策见底的初步迹象。

显然，调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强表示，对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内抑制房价的大幅上涨，但是限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看，调控房价最终需要增加供应。

调控需转换新思路

事实上，由于楼市在不同城市之间出现分化，因此再采用“一刀切”的全国统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况，相应做出更有针对性更精准的调整。

“中国房地产市场不是一个全国统一的市场，带有很强地域特点。”中信证券首席经济学家诸建芳认为，应尽量避免采取统一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些具体的措施，这样可能会对房地产行业的正常发展更有利。

“从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，以针对性的微调为主要手段可能代表未来的政策趋势。”陈国强认为，在“稳增长”和“保就业”两大重心的带动下，作为拉动经济增长的重要支柱，下半年房地产领域出现政策加码的可能性低，相对宽松的外部环境将继续为楼市发展提供利好因素。

对于未来楼市调控的新思路，董黎明认为，应该是通过投资等相关政策，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，这样才能从根本上解决部分城市房地产过热和“摊大饼”式发展的问题。