越秀地产排名降13位 受2013拐点年考验

原标题：越秀地产排名直降13位“2013拐点年”考验张招兴

在业内人士眼里，越秀地产应当算是国企背景中，成长性数一数二的上市房地产公司。

2011年，销售毛利率为41.84%，销售净利率为54.93%；2012年，毛利率47.51%，净利率31.52%——远高于行业水平的运营数据，引发不少业内人士关注。

另外，其与中国海外发展和华润置地一起，成为目前仅有的三家同时获得标普、穆迪两家国际性评级机构“投资级”评级的内房股。其运营模式也一直为市场所关注。

众所周知，推动越秀地产发展至今，支撑其运营最强大的后盾，是背后逐步扩张的金融行业产业链。

从其最近的拿地公告中，有业内人士发现，越秀地产与越秀房产信托基金（以下简称“房产信托”）在运作商业地产项目之外，“地产+信托”的运营新思路——筹备联动拿地。

然而，也有分析师表示，即使保持每年较高的净利润水平，但是越秀地产的经营效益其实并不算高。

房产信托参与股权拿地

有业内人士分析，越秀地产通过与越秀房产信托基金合作招拍挂拿地，在经过一段时间之后，其从房产信托手中认购剩下的期权，成为越秀“地产+信托”双平台运作的另一创新模式，该方式或成为此后越秀地产获取土地储备的新渠道。

通过越秀地产最近在佛山市中心的一次拿地行为，可了解其借助信托平台联动拿地的运作流程。

今年7月10日，越秀地产发布公告，称其子公司广州东辉通过与合营伙伴越秀房产信托基金联合投标，并取得位于禅城区的一处地块之后，将按照此前投标时分配的股权20%：80%的比例共同出资，成立项目公司。

在公告中，越秀地产提到，取得土地之后，越秀房产信托已向广州东辉授予认购期权。此举即为越秀地产从房产信托手中回购剩下的80%股权打开了方便之门。

上述双方约定，在房产信托将资金注入项目公司当天起，第一周年开始至第18个月的时间段内，广州东辉可从房产信托手中回购剩下项目的股权。

“越秀应是首个采取这种拿地策略的房企。”京华山一分析师何伟富在此前发布的研究报告中表示，越秀利用房产信托基金购买选择权，从而得以从母公司投资资金中回购余下项目权益的方式值得关注。

对此，有香港某业内人士解读为，“这让越秀地产拿地的初始投入降低不少，由于是关联交易，可以推测，这部分初始投入甚至有可能少于注册项目公司资本的20%。”

“借助集团的力量，通过小份额的资金，首先留住土地，再逐步收购剩下的大份额股权，令自身能够保证对优质项目100%的控股和运营，最主要的是首次投入成本并不算高。”上述人士如此总结该拿地的方式。

成熟商业项目注入REITs加快周转

应当说，将部分商业地产项目注入房地产信托基金（REITs）是越秀集团对“地产+信托”模式联动运作的初衷。

通过将成熟的商业地产项目注入越秀房产信托基金，从而帮助加快商业地产的周转速度，加速资金回笼，无论为地产项目，还是为房产信托本身，都是大有裨益。

自从2005年，越秀房产信托基金正式登陆香港联交所市场之初，即接手了四个商业地产项目，包括广州市的维多利亚广场、财富广场、城建大厦以及白马大厦。越秀地产将旗下四个成熟的商业物业打包以房地产信托基金的形式上市之时，越秀房产信托已经是香港地区第三家REITs。

2012年，越秀地产正式将广州金融国际中心（IFC）注入房产信托，令原本拥有66亿元物业的信托公司，瞬间将持有物业数增加至220亿元，亦成为了亚洲十大上市房地产信托基金公司。

越秀地产执行董事及运营总经理陈志鸿曾公开表示，此次将IFC注入房产信托，预计IFC的投资回收周期将从15年缩减为3年多。

“8月中旬马上要开业的财富天地广场（楼盘资料），在成熟之后应该也会注入到他们的房产信托基金。”上述券商分析师告诉记者。

此前，陈志鸿曾公开表示，当住宅租赁市场和目前商用物业租赁一样成熟时，完全有可能在将来把旗下的住宅项目和商业项目一起注入房托。不过其此后补充道，目前香港的《房托守则》还不允许将住宅物业注入房托，将住宅项目注入房产信托的规划尚且为时过早。

开发周期慢，经营效益偏低

一方面，越秀地产通过与越秀房产信托合作，加速项目周转周期，减轻公司的负债水平，截至2012年末，越秀地产的净负债率为47%。

但在另一方面，公司近几年的周转效率并未有所加速，在2012年公司存货周转率仅为0.12。

“主要原因是公司的经营效益比较低，行政等方面的耗费很高。”上述分析师表示，“行业内三费率的平均水平是在7%-8%左右，但是越秀地产在这部分很高。”据理财周报记者统计，在2012年，越秀地产的三费率为18.21%。

根据同花顺iFind数据统计显示，越秀地产自2007年至今，其经营活动现金流量净额一栏始终显示为负数。这种情况在2010年尤为严重，而2009年则为其现金流稍显宽裕的一年。从2007年至2009年，再从2009年至2012年，越秀地产的现金流综合呈现出倒微笑曲线的走势。

“主要应该是公司买地比较多的原因。”香港地区某券商分析师解释道，“不过最根本的原因，应该还是越秀的开发周期比较慢，还是跟它国企背景有一些关系。”

在克而瑞此前发布的《2013年上半年房地产公司销售额排名TOP50》中，越秀地产虽然相比去年同期，销售额从73亿元到约86亿元略有提升，但是在行业内的排名却有所下降，从去年的23位下降至如今的36位。

对此，京华山一、辉立证券房地产行业分析师均发布研究报告，预测2013年会是越秀地产在高增长过程中放缓脚步的一年。

其中最重要的就是政策和市场原因。

由于公司旗下有42.9%的土地储备来源于广州市，在2012年末，受到当地暂停网签的政策环境影响，“去年11、12月份，广州不给签约，再加上越秀地产在广州地区的储备最多，因此受到了一定程度的影响。”华东地区某券商分析师告诉记者。