房地产再融资定向放开 休眠三年后重启

原标题：房地产再融资定向放开

8月1日晚，新湖中宝（600208.SH）公告再融资预案称，拟再融资55亿元，用于位于上海两个棚户区改造项目。该预案还需经过股东大会和证监会的审核。

一石激起千层浪。尽管证监会新闻发言人8月2日下午表示，证监会关于涉房企业再融资的口径未变，对国务院相关规定明确的违规企业，将不给予上市融资或者再融资。如何掌握是否涉及违规有关政策的尺度，将依据国土资源部的认定意见。但持续一个多月的关于房地产再融资放开的传闻终于在“有条件”的附则下变为了可能的现实，这可能是房地产再融资休眠三年后重启的第一单。“你们看到有什么正式的文件吗？”中天城投一位高管在看到新湖中宝的预案后开始在圈子里打听再融资放开的消息，作为同样拥有大量保障房项目的上市公司，这位高管急于求证，证监会是否有了新的口径。

新口径？

一个多月前的6月26日，在国务院常务会议上，李克强总理曾提出研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议强调，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造，并决定今后5年再改造各类棚户区1000万户，同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。

此举被市场解读为鼓励放开房地产企业再融资的一个源头。但证监会在此之后不断否认将放开房企再融资的消息。在7月5日的例行新闻发布会上，证监会新闻发言人表示”房地产企业融资放开传言不实“，但市场预期却在不断走高。

8月2日，受新湖中宝公告刺激，房地产股开盘即大幅上涨。市场对涉及棚户区改造概念的房地产股充满了想象。其中重点涉及棚户区改造概念的福星股份开盘接近涨停。当日，多家券商即针对涉及旧城改造、棚户区概念的保利地产、金地集团、福星股份等个股发表研究报告。

为了防止市场对新湖中宝再融资的过度解读。证监会新闻发言人8月2日做出了上述表述。

房地产再融资在2010年停滞后，如果新湖中宝再融资最终成行，这将是房地产再融资休眠三年后重启的第一单。

时间回到三年前，为了配合“新国十条“政策，和防止上市房企通过直融偿还银行贷款和补充运营资本推高地产泡沫，证监会暂停了所有上市房企的再融资和重组申请，彼时，提交再融资申请的上市房企达到了60家。另一组数据也许能显示当时房地产企业的资金需求缺口，在全面暂停直融之前，2010年的头10个月，集合信托产品发行1575个，发行规模高达2880.29亿元，其中52.09%的规模为房地产信托产品。

但在此之后，许多机构人士发现，地产项目的风险仍是所有资产中风险最小的。去年11月1日，修订后的《证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定》开始施行，一向保守的公募基金也开始参与到房地产业务的大潮中。

7月17日，新华联公告称，汇添富资本拟委托平安银行对上海新华联发放委托贷款总计不超过16.5亿元，委托贷款利率约8.94%，贷款期限为两年。此前，新华联与中融信托、新华信托均有合作项目。

事实上，这已经不是国内公募基金子公司第一次与房地产企业合作，在此之前，嘉实基金等基金子公司已经与房地产企业展开了合作。

新思路

作为和实体经济强关联行业，资金高度饥渴的房地产行业牵动着许多行业的神经。6月28日，证监会新闻发言人表示，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。“当时这个表态已经被解读为会视个案情况决定是否批准上市房企的再融资。”北京一家券商的投行负责人告诉经济观察报。

在这个表态后，金融街控股、万科地产等上市房企高层密集赶赴证监会咨询政策走向，他们透露出的信息是：二级开发商可以借壳，可以增发购买资产，但融资肯定不行。

实际上，这个表态契合了中央的经济政策思路。在2010年暂停房企直接融资之后，影子银行规模迅速膨胀，风险大增。“本届政府的思路是强调供给，加强保障房建设。”一位上市房企高管称，他判断，房地产企业再融资的大背景还是降低房企的融资成本，“去年我们找信托，收益率到16%都发得不好，再加上信托成本，风险太大。”

一家中型券商的董事总经理也对本报表示，尽管还没收到关于房地产再融资放开的通知，但新湖中宝此次的增发肯定和监管层有过充分的沟通，对房地产企业再融资的有条件放行通道应该已经处于打开状态，只是在房地产大调控的背景下怕引起市场误解。“通过多种方式降低真实资金价格，具体有三种方式。最近的一系列政策，比如放开贷款利率限制、重启逆回购注入流动性都是政策调整的开始。地产再融资的尝试，可以把地产公司部分融资需求从表外转向表内，进一步降低资金利率水平。”瑞银证券策略分析师陈李称。

这与最高层希望封堵资金空转，将资金引入实体经济的思路也相吻合。

“如果地产融资政策变化，地产企业不再依赖高息的表外融资，逐渐转向表内信贷和正常的股权融资，那么目前社会整体的中长期资金价格可能会慢慢下降，有利于减轻全社会的资金压力。这对于全部企业盈利会有正面作用。”陈李表示。