旧城改造若放开再融资 龙头房企或将受益

原标题：旧城改造若放开再融资龙头房企或将受益

近日，停牌近一个月的新湖中宝发布公告称，公司拟定增募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。8月2日，新湖中宝复牌当日涨停，股价上涨幅度为9.94%。

事实上，新湖中宝此次发布的定增募资方案是上市房企近三年来的首单再融资，同时也是自今年7月份以来，近十家停牌房企中首个正式公布的再融资预案。因此，新湖中宝的这次再融资虽尚未获得证监会批准，目前已被业界解读为，这是房地产企业再融资正式开闸的信号。

再融资或将有条件放开

事实上，针对市场对房企再融资是否会正式开闸的猜测，8月2日下午，证监会新闻发言人表示，针对房地产再融资有关问题，证监会的口径没有变化。但该人士同时也表示，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅概念不一样，所以证监会会依据国土部的意见来认定。

对此，瑞银证券发布研究报告称，由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，故对其他开发商融资前景的信号意义并未超出市场预期。“我们认为监管层对开发商再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。”

值得注意的是，万科、保利和金地等大型房企都在一、二线城市布局了多个大体量的旧城改造项目。对此，有业内人士向记者表示，若房企再融资对这类项目开闸，显然这些大型房企受益最大。实际上，这些大型房企的销售额和市场占有率本身就远超过业内中小房企，如果再获得再融资，行业集中度或将进一步提高。

三大房企770亿元投资旧改

事实上，据瑞银证券上述报告显示，万科、保利和金地三大房企自2009年以来相继投入重金布局一、二线城市的旧城改造项目，总计耗资预计超过771.6亿元，建筑面积超过800万平方米。

报告显示，万科在2009年就开始参与城市旧改项目。2009年，万科取得了福州上海新村旧改项目，权益容积率面积为45万平方米；2010年至2012年期间，万科新增旧改项目七个，权益占地面积约75万平方米、权益容积率面积约259万平方米。

至2012年末，万科旧改项目权益容积率面积达到303万平方米，估计其旧改项目的投资总额将超过300亿元。

同时，保利地产也是较早开始参与旧城改造项目的大型房企，主要布局城市为广州和武汉，公司在广州这个一线城市布局的旧城改造项目超过200万平方米。

2009年，保利地产取得了广州琶洲村旧城改造项目，占地面积28.8万平方米，建筑面积104.2万平方米、规划总建筑面积151.0万平方米，计划总投资157.5亿元。此外，保利地产还参与广州冼村改造，用地面积16.3万平方米，容积率面积约107.0万平方米，估计投资额应在100亿元以上。

2012年，保利地产又在武汉关山村取得了武汉城中村改造重点区域中的两个城中村改造项目，占地面积共26.9万平方米，容积率面积114.0万平方米、规划总建筑面积133.9万平方米，计划总投资额为81.1亿元。

至此，保利地产已经先后在广州和武汉两大城市参与了四个城中村改造项目，总计预计投入资金为338.6亿元，涉及建筑面积已经超过330万平方米。

无独有偶，虽然金地集团参与开发旧城改造项目的体量相对万科和保利地产比较小，但也已经接近200万平方米。2010年底，金地集团获得西安西沣公元旧城改造项目，建筑面积为190.9万平方米，计划投资133亿元。该项目已于2012年开工20万平方米，2013年计划新开工48万平方米，目前正处在开发期。

综合以上信息，瑞银证券相关人士表示，如果监管层针对旧城改造放开再融资，上述大型房企将受益。