Hold不住的一线城市房租 像野草一样疯长

原标题：Hold不住的一线城市房租

似乎每年到了毕业季一线城市房租就会大涨，今年同样不例外，且涨势较往年似乎更为凶猛。根据北京市统计局发布的信息显示，6月北京市住房租金同比上涨6.2%，住房租金已经连续上涨52个月。相关统计还显示，一季度北京市房屋单套平均租金已上涨至3660元，而根据《2013高校应届毕业生就业形势报告》显示，北京市2013届毕业生起薪为4746元/月，可以说持续上涨的房租正在逐渐接近租房者的承受底线。

针对房租持续上涨，相关部委将部分责任归咎于房租中介，日前住建部与工商总局联合发布通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序。应该说，中介乱象对房租上扬的确是起到了推波助澜的作用，但并非主要原因，因为房租价格相对于房价更能反映租赁市场的真实供需情况，因此价格也相对刚性。

总结起来，一线城市房租上涨主要有三方面原因：

首先，一线城市因其具有教育、医疗、就业机会等优势仍不断吸引人口持续流入，从而带来持续不断的居住需求。根据北京市统计局发布的信息显示，2012年年末北京常住人口2069.3万人，比上年末增加50.7万人。其中，在京居住半年以上外来人口773.8万人，增加31.6万人。

其次，一线城市房价的上涨带动房租不断上涨。目前多数一线城市房屋租售比（房价/月房租）较高。以北京为例，目前北京房屋租售比普遍达到500倍，房租租金收入难以覆盖投资回报，一年房租收入甚至比不上卖掉房屋资金存入银行的定期收入，由此就导致很多有多套房且资金流较为充裕的居民宁可房屋空置也不出租，这更加剧了房屋租赁市场的供不应求局面，因此如按当前房价的投资回报率一线城市房租仍有上涨空间。

第三，过量货币刺激。当前我国广义货币已经超过100万亿水平，上半年社会融资总量超过10万亿元，过量的货币刺激不仅带动了房价的逐年快速上涨，同样也刺激了物价的上涨。虽然下半年因经济下行带动总需求萎靡导致物价上涨压力不大，但居住成本的上涨正在逐渐成为物价上涨的重要推手。

那么，一线城市房租上涨何时才能见顶，需要从租房者收入、租售比、公租房供给增加三个方面进行分析。

首先，房租上涨至租房者无法承受时，也就是年房租成本占租房者年人均可支配收入的50%以上，租房者收入上涨的速度比不上房租上涨速度，必然会导致部分租房者离开一线城市到二三线城市发展，近年来北京人口流入逐年减少部分原因就在于北京生活成本尤其是居住成本的逐年增加。

其次，一线城市租售比回归合理区间，要么房租继续上涨，要么房价下降。对于房租上涨，只有房租上涨至投资购房平均回报率，才可吸引投资购房者将手中多余房屋出租，由此增加租赁市场的房屋供给，对平抑房租上涨起到正作用。但如根据此口径统计，假设当前房价不变，以银行利率作为标杆，那么当前一线城市平均房租至少还有15%的涨幅；对于房价，如未来一线城市房价下降至平均投资回报率同样可以释放部分存量房屋投入租赁市场。

第三，加大公租房建设、减少经适房供给，保证“夹心层”有房可住。近年来经适房制度已出现较大漏洞，越来越多的经适房流入高收入权贵阶层，未来经适房应逐渐退出市场，取而代之的是公租房,最终形成以公租房为主体的保障房体系。另一方面，需降低公租房承租门槛与简化手续，保证真正低收入阶层入住公租房。大量公租房投入市场必将增加房屋租赁市场的供给，从而减缓房租价格上涨。

因房租过快上涨受伤的还不止普通租房者，国际咖啡连锁巨头星巴克近期搬离国贸，取而代之的是法国著名奢侈品牌。虽然星巴克出面澄清撤离原因是附近有新店开张，但业内普遍认为是高额房租。相关资料显示，星巴克2012年亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。星巴克国贸店年运营成本超过700万元，这其中房租成本占了大头。因北京住宅受到限购影响，商业店铺近年来成为投资首选，而商业店铺受租金回报率影响较大，进而其房租上涨也就较为明显。

房租的过快上涨已影响到整个经济运行，普通住宅与商铺房租上涨会积压企业利润，提高企业运营成本，进而提高全社会物价水平。未来控制房租过快上涨必须首先控制好货币供给；其次政策向二三线城市倾斜，使公共资源由一线城市向其他城市扩散，减少一线城市人口集聚；再次必须控制好房价上涨预期，房价上涨势头减缓对房租上涨将起到抑制作用；最后必须增加公租房供给，并降低申请门槛，保障“夹心层”住房需求。