地产亮起红灯 开发商向一线城市“回归”

原标题：地产景气指数入红灯状态 开发商向一线城市“回归”

在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”，何以地产“上行”；一线城市“地王”与三、四线城市所谓“空城”何以并存?国土资源部法律中心主任孙英辉进行了解读。

防止土地城镇化快于人口城镇化

国家统计局数据显示，上半年我国CPI同比上涨2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平台，但上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比实际增长20.3%;其中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产增速进一步加快，也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力，拉动经济增长的作用未明显改变。

孙英辉认为，一些媒体所谓的“空城”与“地王”并存，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下，重点房企住房销售回款迅速增加，“一线供给不足和三、四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷，同比增加37%;应支付土地出让价款1217亿元，平均购地成本5156元/平方米。

孙英辉表示，异常交易频发，高溢价与退地现象并存，表明市场微观管制手段乏力。“大家都跑，就是‘空城’;大家都追，就有‘地王’。”土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。

对土地投入的高依赖性开始变化

孙英辉表示，我国以调整结构转变发展方式的路径，在土地市场上已有所反应，供应总量保持稳中微增态势，供地结构持续调整，基础设施用地负增长，工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应，经济对土地投入的高依赖性开始变化。从上半年土地供应情况看，并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下，全国有23个省份用地总量保持增长，且多数为中西部地区，经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

“十一五”期间，工业用地出让平均价格在200元/平方米左右，变化幅度在4%以内，房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。孙英辉认为，一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献，另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制，探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金，同时建立强化风险防范机制，减少违法违规抵押。

【延伸阅读】

“地王”屡创新高

2012年

——6月，广州珠江新城D4—B2商业地块，被恒大地产以13.22亿元购得，溢价率高达170%，折合楼面地价每平方米约3.3万元。

——7月，北京万柳地块，被赫华恒瑞地产以26.3亿元购得，折算楼面地价近4万元/平方米。

——12月，上海南站商务区地块由万科、绿地等四家公司联合以54.31亿元的底价拿下，楼板价11000元/平方米。

2013年

——6月，广州黄浦区南玻宅地，由佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下，楼面地价为11812元/平方米，成为广州当时的总价“地王”。

——7月，北京丰台区夏家胡同地块，经过62轮竞拍，该地块以17.7亿元的总价及承诺建设3.8万平方米的保障房面积被北京懋源房屋开发有限公司竞得。

——7月，上海张江高科技园区商住地块以48.7亿元的价格成交，楼面地价21415元/平方米，溢价率88.6%。