金融观察员：房产过剩是历史最壮观泡沫

原标题：金融观察员：房地产目前过剩是历史最壮观泡沫

一线城市的房价，如七月骄阳，连续六个月强悍地领涨。

有一波人，住着京沪深核心地段的高档楼盘却心怀田园，于是那些远在天涯海角的海景房、温泉房、高山房走热。这类房产有投资价值吗？

本期，继续由招商银行总行私人银行部投资顾问及市场研究团队，和金融市场观察员为大家答疑。

Q1：最近有朋友向我推荐外省房源，比如海景、湿地、高山、温泉之类，有可租售的酒店式公寓，还有度假别墅。这类房产有投资价值吗？有哪些风险需要注意？

Q2：我有一位欧洲的客户，说他的可投资产八成都全权委托给了当地的私人银行，收益还不错，自己很是轻松。想问问，这要在国内具体怎么做？

招商银行总行私人银行部投资顾问及市场研究团队

A1：你提到的这类房产属于休闲度假类房产，又是外省房源，除非你的家人定期或者季节性去度假使用，基本是属于纯投资性的房产。海景、湿地、高山、温泉都属于开发商的营销概念用语，一般来说，营销内容与实地差异很大。建议你一定要实地考察，并结合自身的使用需求、周边配套设施、实际环境的稀缺性、物业管理公司的品牌和实力等因素综合考虑。

如果是一项纯投资行为，就有权衡成本和投资收益的必要。房地产的投资回报可通过两方面衡量，一是租金回报率，国内一线城市的租金回报率已接近2%，二三线城市略高在4%-5%，相比理财产品的收益率较低。景区单位房价虽然不高，但是否保持全年满租并不确定。二是房价增值部分，景区住房虽有一定稀缺性，但缺乏长期旺盛购买需求，尤其在经济持续低迷的环境之下。很多度假型的投资房产价格前几年被炒作得较高，现在出现空置。

风险方面你还要考虑一点，房产税出台时点日益临近，持有此类房产后续的成本问题。因此，除非你和家人有实际使用的需求，否则作为异地纯投资房产，从风险收益角度建议谨慎选择。

A2：全权委托模式在私人银行的起源地欧洲，是高净值人士打理资产的常用方式。在国内，受限于分业经营的监管环境，目前还难以提供和境外一样的全权委托，但可以通过私人银行提供的资产配置、专户理财及家族信托等创新服务，达到类似效果。

以资产配置为例，私人银行客户经理及其背后的投资顾问团队，会根据每位客户不同的风险属性、投资目标等，制定专属的资产配置建议及实施。定期检视产品组合的绩效，根据市场情况进行调整，向客户说明并提出下一步建议。专户理财，则是客户将自己的投资目标和偏好与银行沟通后，由银行协助客户找到合适的投资顾问，为客户管理资产，客户可选择适当参与投资决策过程。创新的家族信托服务，客户作为委托人，与银行讨论设定好放入信托的资产管理目标以及受益人分配方案后，银行协助客户找到合适的信托公司担任委托人管理信托资产，并作为托管方和财务顾问，监督资产的运作并提供投资策略和产品选择。三种方式，客户的参与程度不同，但无疑与境外的全权委托越发“神似”。

A1：我认为没有任何价值。房地产市场是个非常危险的市场，当然很多人说，那些跟任志强对抗了10年的人都惨败了，你是下一个看空者吗？坦率地说，我愿意。我坚持认为，房地产目前是过剩的，是无法想象的历史最壮观的泡沫。或者它毁于经济周期的自然调整，前提条件是，政府理性，货币中性，政府不害怕经济周期的疼痛。或者是，它毁于社会动荡的调整，前提是政府怕疼，货币依然泛滥。

对于中国人来说，改革前是缺“必需”，吃不饱。改革后是“刚需”，城市化，要在城市里买房。最后是“霉需”，庞大的老龄化人口需要吃药来维持自己的寿命。“必需”“刚需”和“霉需”，当你想到这条演进链条时，你还好意思纠缠于过去的回忆吗？纠缠于必须有房的神话吗？管好自己，错过“刚需”没关系，不好直接撞进“霉需”。

所以，房产没有投资价值。别碰，五年之内都别碰。

A2：中国国内的私人银行，跟欧洲私人银行业务相比，局限太多，主要是产品和服务的选择面。但收益却不一定哦，因为有影子银行体系，有时候在风险下，能赚不少的收益点。

你在国内，却想着享受欧洲私人银行的服务？我不明白你的意思，你还是将钱打到欧洲私人银行户头上吧，难道是你希望你的钱躺在国内银行的户头上，却享受欧洲私人银行的服务？