产业地产成行业新宠 高“门槛”出现困局

原标题：产业地产成行业新宠 高“门槛”现困局

随着住宅市场调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，让房企转型势在必行。为此，众多房企开始涉足养老地产、旅游地产，甚至远赴海外寻找发展机会。除此之外，一个新兴概念——以产业聚集为特征的园区产业开发，即产业地产日渐受到地产企业的关注房企抢滩产业地产

最近几年房产的持续调控，让市场开始了一段时间的沉迷。在这次调控中引发了很多问题，关于是否住宅市场结束十几年的黄金时代进入下半场、关于企业转型、关于未来中国房产的可持续发展、关于行业会不会集中于少数大型企业等问题应运而生。但无论如何，地产领域的拓宽与精细化分工已经快速展开，促使产业地产市场拥有了大量进入者和准备进入者。

如万通携手TCL高调进军产业地产， 而在去年万通又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。

去年11月底，万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地，用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。

除了传统房企，海尔地产也打着产业扩张的旗号，在全国各地大举建造自己的工业产业园区。2012年4月，海尔工业地产公司宣布将投资10亿元，在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。目前，海尔集团在全球范围内的产业园项目超过20多个。

在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。目前，天安数码城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计为主的工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业地产项目；华南城在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立了物流产业园；星河集团则在坂田建立了一个建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。

而一项关于全国工业用地建设指标增长的数据，则不难窥探出房企进军产业地产的扩张步伐正劲。据统计，2012年前三

季度，包括北上广深在内的24个样本城市工业用地成交1197宗，同比增长17.35%， 成交面积4 8 0 0 . 1 5万平方米，成交总额196.39亿元。

“总体上看，中国房地产行业正处于牛市下半场和调控中场。一些关键的趋势性变化值得企业重点关注，如以资源圈占为主导的粗放式增长及坐地生财式的时代基本结束，以品质品牌和规模实力为主导的专业化、规模化时代已经来临；以土地红利为主导的时代即将结束，以高周转、精细化成本控制和品牌品质溢价为特点的时代已经来临。”天骥智谷营销总监王志强认为，从未来产业发展角度而言，当前政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。

背后的利益

传统住宅开发商放弃原有的老路不走而另辟蹊径，足以说明产业地产背后的利益链条十分引人注意。据了解，传统住宅开发已经进入低利润增长时期，产业地产的周转率开始超过住宅，类似华夏幸福基业、联东集团这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。据统计，产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。

从历年产业地产开发上市企业披露的年报来看，产业地产综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，产业地产开发企业的营利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。

其中，土地批租的利润率最高，但只有具备强大产业运营能力的开发企业才有可能获得土地批租权。同时，房产销售利润是产业地产开发企业重要的利润来源， 具有快速回现、缓解开发企业资金压力的特点。但单纯的房产开发销售与政府意图通过调整土地供应结构来调整经济结构的目的相背，实现难度会越来越大。

另外，专业的园区配套设备和服务， 不仅可以大大增强产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。园区服务和租金收益，也构成了产业地产中长期的稳定收益来源。

“住宅开发商进入产业地产领域， 是房地产开发企业试图做出某种变化，即对政府主导的市场需求的一种适应。从国家政策上来说，房地产开发企业开发传统住宅项目的难度越来越大。但是从各地方政府的统计数据来看，房地产仍然是占据地方GDP增长的主力，政府从本身诉求上更希望将产业园区的开发与区域的产业结构升级相结合。

然而政府在这方面的经验又存在不足，因此如果有这样的机会不仅能将房地产开发出来，又能帮政府带来产业入驻，政府还是愿意给房地产开发企业一些低价土地进行开发，也免去了房企进行招拍挂争取土地以及一级、二级、三级联动开发的复杂步骤。”罗兰•贝格管理咨询（上海）有限公司全球监事会成员、高级合伙人兼大中华区副总裁吴琪告诉记者，产业地产相对更高的利润、相对更好的土地资源和看上去更低的风险，成为吸引地产投资商进入产业地产的主要原因。但是早在很多年前，也有大型地产开发商希望自己能够成为城市运营商的角色。然而，过去几年政府的导向并不那么明显， 经过几年的发展，如今这一趋势已经逐渐明朗化。

对此，王志强也对记者表示，现在很多住宅地产开发商以及商业地产开发商都在整合公司的资金与人力资源开始涉足产业地产，这也将成为未来几年的趋势。产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。之前略逊于住宅与商业的原因，是其对于开发企业来说回报周期太长、回报率太低。如今，住宅地产与商业地产的开发难度，随着政府的严格管控与城区地价的攀升而“水涨船高”。门槛的提高，让中小企业望而却步。相反，产业地产的利润率虽然相比之下最低，但其开发风险也是最低的。政府与企业的博弈

由于产业地产和政府合作较为紧密， 它归根结底是在为政府服务，企业带来的税收、产值都是政府政绩的考核标准。同时，产业地产价值的提升更多的是体现城市发展，产业地产规划也必然与城市规划相辅相成。

在政府方面，追求高效增长的经济与快速减少的资源之间存在矛盾，一方面要求经济的快速发展，一方面又要考虑不可复制的土地资源日益减少，因此迫切需要一种高效可用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。在企业方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。

伴随着经济全球化进入大融合时代， 政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产应运而生，传统的工业开发区逐步向产业地产全面战略转型。

“现在几乎没有园区会像以前一样无序开发和经营。几年以前开发产业地产并没有现在要求这么高，企业只要拿地、开发就可以了。但经常出现的结果就是住宅、商业配套销售一空，在迅速回笼资金的同时，产业地产部分只是一个空壳，后期招商跟不上，导致并没有产业投资人进驻。如今，经过政府与开发企业的多年博弈，强势的政府会要求企业做好前期方案，并以产业为主导，才会给企业新开发的工业园区立项，且要求企业将招商与开发同时进行。”吴琪表示，开发企业在为政府带来经济增长与区域经济发展的同时，也会相应地要求政府给予企业低价土地和商业地产与住宅地产的配比。

无疑，做产业地产往往需要比住宅规模更大的土地资源，这显然离不开政府的支持。那么，产业地产开发商与政府的需求如何实现对接？

在跟政府合作过程当中，并不是企业自身的产业就可以满足发展，政府希望通过开发商资源吸引更多的产业进驻，包括上下游的合作伙伴和客户群，以便形成产业集聚。因此，产业地产开发商在与政府方面合作时，可能会面临很多问题。

北大资源地产有限公司副总裁郭琳认为，无论是规划还是产权的分割，都一定会遇到跟政策相悖的问题。如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，这可能是每个产业地产开发商都面临的问题。其次是能力问题，企业是否有能力做取舍是不被项目压垮的先决条件。

再次是现金流问题，除了产品的快销、慢销，以及长短周期的结合外，金融如何整合成为现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持。产业园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难撑到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。

王志强也持相同的看法，他认为由于资本平台的缺失，国内目前还没有哪个产业地产商有强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举更符合现状。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题。但是在慢慢发展后发现，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。对产业地产开发运营商来说， 能力比资源更重要，招商能力比现有的资源更重要。

对于产业地产开发商与政府对接，吴琪认为：“以前的传统开发商和政府可能更多的是商业关系、合同关系，这种关系是短期的。而产业地产开发商与政府是合作关系，应更加注重战略层面，关注于城市发展和城市整体规划、发展思路的确立。”

因此，产业地产开发商要更积极地参与产业规划分析，可以说产业规划对产业地产是一个牵引作用，整个城市规划对产业地产起着约束的作用。产业地产跟其他的产业地产或者是住宅类产品不太一样， 它本身有一个集群效应，所以从宏观到微观来讲，从城市发展到具体的规划分析和具体的项目而言，必须通过产业规化来实现指导分析的作用。反过来这种产业地产的效率也在对于产业规划以及城市规划进行不断的反馈。具体来说，产业地产很多项目可能很多企业都碰到过，在很多指标不明确的情况下已经开展了各种各样的工作， 最后通过调整规划来调整指标，这就是产业地产一个最大的不同之处，可以对城市规划甚至产业规划产生反作用的影响。

高“门槛”下的困局

由于进军产业地产门槛高，虽然产业地产前景远大，但并不是所有房企都适合向该领域转型。产业地产对开发商的资金实力、后期招商能力要求较高，这成为实力不足的中小开发企业进入产业地产的拦路虎。

产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户不同，商业地产的客户是商家，而产业地产面对的客户是政府与企业。产业地产在发展模式上不同于其他开发商，追求的是经济、社会资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其在将地产与其他资源整合的基础上，更注重产业环境营造和软环境建设，以及对区域产业升级的助力。因此，这也要求产业地产在立项之初要做好定位。

“由于产业的创新发展升级，目前产业地产已经由以往的加工型工业为主， 转向新能源、新材料以及高科技通讯等新兴行业。这些新兴行业不仅受到政府的扶持，中远期有不错的发展前景，更重要的是他们往往对于园区服务有较高的营建配套要求。”吴琪认为，另外不同的城市、不同的产业结构、不同的地段，将促使产业产差异也较大。

企业在做定位之前，首先要从产业规划上符合政府意愿并且要深入了解政府的期望，将这一区域的政府期望与区域条件相结合。而这期间开发商也要避免同质化的发生，优良的产业定位会带动整个区域产业的升级。以华夏幸福基业为例，它从廊坊起家，当时我们为它规划的是汽车零部件产业，事实证明我们的规划是正确的，后期影响力也比较大。这源于北京拥有众多大牌汽车企业，其汽车零部件供应肯定不会设在劳动力昂贵、土地资源稀缺的大城市核心区，只能选择靠近大城市的边缘区域以节约成本。

“产业规划分析，重点是要解决空间资源如何配置的问题。在产业规划里重点解决一下控规、土地政策等问题。首先是选址论证，可以说选址是产业规划分析中最重要的一个环节。

其中之一是交通， 交通是否便利直接影响产业园区的发展； 之二是土地政策，现在各地政府对土地实施了一系列政策，比如有一些是把税收加在土地里面，有一些是对就业有反作用的措施；之三是产业政策，如果能利用这些产业政策，使客户在这个区域能够有兴趣来参与产业地产，便能提升终端客户吸引力，产业客户是必须掌握的一点。对于自身的能力来讲，到底有多大的招商能力、运营能力、融资能力，是决定产业地产项目能否顺利推进的关键。”吴琪表示。

只有清楚了产业地产的核心价值，方可把握公司发展产业地产项目的定位和方向。首先，不动产的第一个核心价值是使用价值，产业地产也一样，开发产业地产离不开它具体的产业客户的使用价值。住宅的核心价值是给居住者提供好的居住价值，从地段、配套、物业、户型、装修等各个方面创造好的居住品质。产业地产也一样，是给产业客户提供优质的使用价值， 从交通、产业聚焦、配套设施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用价值。

“作为产业地产的开发者，研究并明确判断自己的客户是谁，是什么产业类型，就像研究住宅的客层一样，只是会更加要求明确和精准。因为产业的跨度和类型特别多，对不动产的要求差异很大，不像住宅有更多的共性和可比性，所以困难更大。然后研究这些产业的需求和能为他们创造的使用价值，这样才能逐步展开产业地产的前期定位、开发、招租或销售、后勤管理等流程。”郭琳如此认为。

而未来产业发展的趋势则是产业地产与城市化密切结合，产业地产正在由单纯的园区向新城转变，综合化、社区化的趋势越来越显著。

未来趋势将是形成所谓的产业综合体，是融合了研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体的产业综合体。这和我们平时看到的城市综合体的概念有点相似，相对应地会形成一个产业集群，为特定的某个产业提供更好的生产研发或服务的平台。

同时在发展理念上，产业地产也将越来越多地结合每一个时代或每一个阶段的最前沿理念，如生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等，这些宏观层面的指导政策、对产业扶持的政策等都将迅速而深刻地融入到产业地产的发展中，起到重要的指引作用。

“从产品层面，赋予更高附加值的趋势已经越来越明显。”王志强指出， 这种附加值有几个维度，包括硬件产品上的附加值、配套设施的附加值以及产品服务体系上的附加值。即便是很多产业地产的产品未必有过人之处，但其在软性附加值上更加精细，也会赢得市场青睐。

而最重要的则是服务升级的趋势，这也将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。由于产业地产以产业为核心，以客户服务为重点，运营商能否在整个产业链条中的一个环节给予相应的扶持和引导十分关键，这无疑是争取客户和市场的杀手锏