赚钱又享受 众房企上山下海进军旅游地产

原标题：赚钱又享受 众房企“上山下海”进军旅游地产

2010年始，开发商开始逐渐察觉到旅游地产存在的潜力。万科、保利、万达、首创、华润等品牌房企开始“上山下海”，进军旅游地产。品牌开发商的介入，逐步带动起了旅游地产市场的向上发展。集度假、娱乐、增值服务于一体，开发商通过经营旅游地产而拓展出一种立体的营销方式。

产品顾客需求促进细分

近年来，旅游地产逐步走上了完善、细分的道路。从类型上，大致分为临水地产、山岳地产、人文地产等；从内部形态上，又有酒店式公寓、住宅、商铺、会所等。业内人士表示，新进物业项目相继介入，使旅游地产呈现出一种经济资源高度整合的态势。

以苏州境内的太湖天城为例。十公里的商业小街，是其项目主轴。其中网罗了独栋别墅、酒店式公寓、五星级酒店、游艇俱乐部、高尔夫球场、夏威夷水上游乐场、太湖水底世界等各种物业形态。

“选择置业旅游地产的客户大都是高端消费人群。”苏州市花万里房地产开发有限公司助理总经理王丽萍如是解释，“买房者在投资之后一般会选择先自住、先度假，然后再出售。”可见，旅游地产的置业者，秉持的是一种“享受+实用”的复合型消费。

海南的中铁?子悦薹以5万平方米的酒店为项目核心引擎，主打的品牌是主题鲜明的度假区，以度假的生活方式来进行酒店式管理。融入了游艇俱乐部的概念，和海南这座城市的特色联系起来。“我们的配套是满足度假需求而打造的”三亚中铁置业有限公司副总经理马超骏的思路明确。可以说，在有限的景观资源周围，打造人性、细致、高于普通生活配套的产品，是开发旅游地产的关键。种种迹象表明，旅游地产产品细分的趋势正在愈演愈烈。

投资边享受、边增值

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。“旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然和资产的同时占有。”上海房地产研究院副院长丁祖昱如是说。

市民冯女士是旅游地产的忠实客户。关于投资，她有着独到的见解：“今年通胀这么厉害，投资等方面限制很多，内地住宅房价又普遍偏高，好的商业项目和物业品种比较少。可以说，旅游地产是行业风险最少的投资项目。” 国内大部分旅游地产是非限购、非限贷的项目，这预示着该市场尚有一定的上涨空间。旅游地产有自己的资源唯一性，旅游资源决定了市场走势。“一般旅游地产的投资客都会选择产权式、具有租赁收益且每年有一定时限免费入住的度假产品。”客户可以享用房产的度假、旅游、学习功能和高于普通生活标准的周边配置。同时，相对宽松的政策，使得旅游地产相比普通房产有更丰厚的投资价值。

“就现在来看，旅游地产是一种趋势，随着时间的推移，市场必将逐渐成熟，旅游地产的投资优势就会体现出来。”对于投资前景，海南清水湾华东区负责人邱剑文十分乐观。

模式花式营销时代到来

据笔者了解，中铁?子悦薹的幕后团队在前期开发的过程中注意到，旅游地产的铁杆客户有较强的群体性，并且容易受到周围环境的影响。并且普遍存在“奢侈品情节”。那么这就要求开发商引进奢侈品牌商铺，同时注重奢侈品的投资价值和自用价值。随后，他们推出了“品牌+圈层”的营销模式。

华侨城集团先造景、后卖地的营销模式使得其旗下的房产迅速成为带动地域经济的推动力。华侨城也一跃成为旅游地产界的精英企业。 旅游地产的营销模式为何可以呈现百花齐放的形态？三亚中铁置业有限公司副总经理马超骏告诉笔者，“旅游地产必须集结多种资源整合多种经营模式。因此，别人的运行模式在这一行业内是不可能复制的。”按照他的说法，相对于一般的商业地产，旅游地产的开发范畴较大。不同的旅游资源铸就不同的产品。

另一位不愿透露姓名的专家告诉笔者：“旅游地产包括山水资源、酒店资源、住宅资源，不同的产品属于不同类型，客户需求有细分。”“盲目复制等于‘自杀’。”开发商们都深谙其中的道理。