买房陷阱：商住两用房产权年限该怎么算

原标题：买房陷阱：商住两用房产权年限怎么算？

最近记者接到几位准备买房或者已经买房的消费者打来的投诉电话，她们投诉只为了解清楚一件事，那就是房屋预售证上标注的房屋用途为商住，购买后的使用年限是否还是70年？

河北的消费者王女士(化名)说，自己连续多年耗尽青春拼命加班赚钱，只为快点攒足钱买房。现在钱终于攒够了，她已经开始看房准备买房了。7月初她通过各种房地产信息查询网站她查找到了性价比不错的几处楼盘，一一致电咨询后，初步选定了河北涿州惠友钻石广场出售的70年产权的小户型的房子，隔天她便迫不及待的去了楼盘销售现场。

王女士：说这是产权年限70年的小户型，40-90平米的，我挺感兴趣的，就去涿州惠友钻石广场售楼处去咨询，当时人特别多，销售员说他们的小户型五证齐全，都是70年大产权，总高15层，1-5层是惠友的商场，6到15层是70年大产权的小户型住宅。然后他又告诉我，这个小户型购买的人特别多，已经剩的不多了，让我先交一下订金，订下来再看别的一些资料。如果现在交定金，一周内交全款，每平米还可以优惠200元，2014年6月18号交钥匙，我就觉得挺好的，就先交订金了。

交了钱后，王女士才看楼盘的五证，并意外发现这个楼盘的预售许可证的房屋用途处写的是“商住”。王女士说，耗费青春赚钱买房，最怕被开发商忽悠，所以买房前自己做了一些准备工作，对于商住楼有些了解。

我们也了解了一下，商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

那么，河北涿州惠友钻石广场一期的预售许可证上的房屋用途标注为商住，是否指的就是商住楼？王女士也询问过销售，但销售的答复非常模糊，这让王女士心生疑虑。

王女士：我问“商住”是什么意思？当时销售就说是有商业、有住宅，于是我再要求看土地证。土地证里面有两个期限，有70年，2080年到期的，还有2050年到期的。我疑惑怎么确定我买的房子是2080年到期的呢？

细心的王女士接着在建设工程规划许可证中又发现了问题，售楼处销售人员对于这个问题的解答同样含糊不清，只是反复强调这个项目就是70年产权。

王女士：后来我又看建设工程规划许可证，我把建设工程许可证和预售证一对比，发现问题了，预售证上写得很清楚，项目名称叫惠友钻石广场A地块综合体，而它的建设工程规划许可证上面又明确的登出说A地块是商业用地， B地块才是居住用地。我就问他，商业用地怎么可能是70年大产权呢？小姑娘说就是70年大产权，虽然你是在A地块上的，但是是按照B地块的住宅来给我算的。

回家后，王女士又找到自己认识的律师朋友，咨询产权年限的问题，并把相关的资料发给对方，最后得到的答复是：这个项目的土地使用权可能是40年或者是50年。

王女士：我就很着急，赶紧和销售说我不要房子了。但销售不同意，不能给我退定金。于是我咨询了另一个销售，他让我转区B地块。但是我发现B地块根本没有预售证，那怎么交订金呢？我就要求他们把定金退给我，但他们一口要死房子有70年的使用权限，不同意退订。

买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。

我们今天说的这家开发商是否涉嫌虚假宣传？预售证上标记的房屋用途为商住，是按住宅还是非住宅来确定土地使用年限？

王女士和几位业主向记者提供了开发商出示的五证的扫描件，其中商品房预售许可证中写明的信息有——

售房单位：涿州市惠友房地产开发有限公司。

项目名称是：惠友钻石广场A地块综合体。

房屋用途为：商住。

王女士介绍，这个就是惠友钻石广场一期的预售许可证，她和几个依旧买房的业主，购买的就是一期的房产。

从王女士提供的材料上，我们也注意到建筑工程规划许可证中附图和附件名称一栏也确实注明了，钻石广场住宅工程用地分别由A地块商业用地和B地块居住用地组成。其中A地块建设商业综合体楼为地下3层和地上16层，建筑面积为10万9149.7平方米。

这些资料中还包括一份购房合同。合同中也写明，这个地块规划用途为商业住宅，土地使用年限为2011年25日到2050年8月19日。在这个手写的日期后，还有一段内容，显示住宅从2011年1月25日到2080年8月19日，一个合同中同时并排存在两个日期，使用年限到底应该以哪个为准？业主提供的这些信息能否判断出这个楼盘的使用年限到底是多少年？

今天早上，记者再次以业主身份，拨通了保定市国土资源局的电话，工作人员答复相关负责人不在，并告诉记者，到底是商业用地还是住宅用地，以开发商出示的土地证为准，如果是住宅就是70年，如果是商业就是40年，对于涿州惠友钻石广场的详细信息，他不太清楚，如果要核实详细信息，可以到国土资源局的相关部门查询。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”

相关专家也介绍：50年产权住宅与普通住宅项目的不同：主要以下五点主要区别：

一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。

产权年限到底是70年还是40年？如果以开发商出示的土地证为准，那么开发商又会如何解释？涿州市惠友房地产开发有限公司的售楼处经理邱经理是这样解释的。

邱经理：就是可商业、可住宅，下边不是有五层的商场吗，商场是开发商自己的，只出租，没有出售，但是即便它不出售也是它自己的房子，也要办房产证的，那个房产证自然就是商业的房产证。

邱经理回答的很含糊，记者又再次追问，一期到底是商业用地，还是住宅用地？

邱经理：住宅的房产证，如果说这个商业到期了，开发商他要向国家交土地出让金，这块地才让它继续开发使用，如果不交土地出让金国家是有权收回的，如果国家收回这块商场的地了，不让他再经营商场了，那么我们的住宅作为商场上的一个附属品肯定下边拆了，你上边就不能住了。其实房屋的产权现在是无限期的，房产证都不写时间。但是我们这么说客户就非要我们给他一个时间，那住宅的产权时间只有一个，那就是70年。

就看你买来用作什么了。个别业主他说买了就用作商业，那也可以，商店的契税什么的都按商业的走。楼上是居民住宅，也可以办公，走的是民水民电。

国家明确规定住宅用地的产权是70年，邱经理也说，有商业性质就肯定不是住宅用地，那么涿州市惠友钻石广场一层是商场是否也是具有商业性质，产权年限还是不是70年呢？经济之声特约评论员包华，北京潮阳律师事务所张星艳律师对此作出解答。

张星艳：开发商在售房的时候对消费者承诺的是70年的产权，确实有夸大其词、虚假宣传的成份。关键是消费者没有签订相关的合同，手里也没有相关的证据。开发商现在仍然还在打着70年产权的旗号对消费者进行蒙蔽，事实上以现有状况来看，消费者完全可以以正当理由要求开发商退还订金这一。这个房子的产权是大产权，70年的住宅产权，而开发商现在不能达到承诺，消费者完全可以以订合同的目的不能够实现为由，要求退还订金。

包华：对于独栋的楼宇而言，如果在建设规划之初就已经明确了，这栋楼是混合业态，底下是商业，上面是住宅，而且在土地出让的时候说的也非常清楚，哪部分是底商，哪部分是住宅，那么没有问题，购买人的权益是可以得到保障的，但是现在就本期案例用两个地块的一种土地使用性质的划分，而不是按独栋楼宇的规划用途来划分，开发商在确实存在一些混淆概念的地方，购房人应该看清楚政府下发的文件，看清楚这个土地使用行政到底按地块划分还是按独栋楼宇划分，这一点非常重要。如果是按地块划分，如本期案例，大家就可以质疑，但如果是按楼宇划分的话大家可以相信。