地方现“鬼城” 三四线城市楼盘无人问津

“正常情况下，供求比在0.8至1.2区间内表示供求平衡。数值过大则表明市场供过于求，存在较大的供求风险。”林波说，多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍，风险集中且消化能力差。

中指院日前发布的《3.5线城市房地产开发投资吸引力报告》也对此进行了印证，近五年3.5线城市施工面积增速持续高于全国平均水平，2010年至2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出全国平均水平5.4个百分点。虽然近两年全国供应增速大幅下滑，但由于不是重点调控城市，受影响较小，3.5线城市2012年新开工同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出全国近9个百分点。

与此同时，市场消化能力却远远跟不上建设的步伐，2010年至2012年，3.5线城市除抚州和宝鸡外，其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1，尤其是枣庄、铜陵、荆门等城市，销供比未及0.5，供过于求态势明显。

从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1.21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。

“由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。

林波同时指出，三四线城市风险区域化明显，现阶段整体上东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大，西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大，形成西北风险集中圈。

对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”