地产商回流一线城市 先遭地荒又遇钱荒

原标题：地产商窜回一线城市 先遭“地荒”又遇“钱荒”

万科在广州拿下荔湾区商业地块，从3亿开始到最终6亿成交每次举牌都显犹豫。声称不拿“地王”的万科半月内抢了三地王，被认为是房企回流一线城市遭遇“地荒”的写照。

6月底，关于“钱荒”的报道沸沸扬扬，开发商们被质疑为何“一边闹钱荒，一边拿地王”时，更是有苦难言———其实还有“一边是地王，一边是地荒”，上半年全国性房企纷纷回流一二线城市拿地，既拱出了“地王”，又加剧了“地荒”……下半年会否继续如此恶性循环？如此局面会怎样影响下半年房企策略及楼市走向？

可见的是，如此局面不仅搅乱了楼市看客的心，凭土地市场的热闹场面就联想到大家对房地产市场普遍看好、房价还要涨；而且直接令开发成本进一步抬高，开发商们“苦闷地”预言涨价跌不了，更多新项目声称定位高端。中国指数研究院最新统计数据显示，上半年十大重点城市8个房价上涨，其中深圳、上海、杭州都显示涨幅超过20%。

6月份的市场，如果用一句话总结，那就是“一边是钱荒，一边是地王”。这场银行间史无前例的流动性紧张传导到房地产市场，却与预期大为相悖。品牌房企回流一、二线城市，在此轮疯狂拿地的浪潮中，出手阔绰，直接导致了一线城市和二线核心城市高溢价率“地王”频现。上海6月份六度刷新总价“地王”，珠海、佛山等地新“地王”更是在原“地王价”的基础上实现翻了一番，连坚持不拿“地王”的行业老大万科，都按捺不住了，半个月内三拿“地王”。

当“钱荒”的“冷”碰巧遇上“地王”的“热”，眼下狂热的土地市场，似乎也有着令人难以理解的微妙。在7月8日广州荔湾区新地[最新消息价格户型点评]王的拍卖现场，虽然万科最终以19638元/平方米的楼面地价拿下该商业地块，但从3亿到6亿举牌过程中却多次犹豫，几乎每次都等到主持人喊话的最后一刻，才缓缓举牌。有业内人士指出，万科的地王是“被地王”，此番“地王”之战的背后，深层原因其实是一线城市的“地荒”。

1、房企回流一、二线

春江水暖鸭先知，今年一季度以来，房企加码一线城市趋势明显。其中最典型的莫过于7月3日这一天，北京、上海双“地王”诞生，恒大[简介最新动态]拿下“巨无霸”地块高调宣布进京。而房企中的“黑马”佳兆业[简介最新动态]在年初业绩发布会上也强调，在土地策略方面，佳兆业将会主要以一、二线城市为主，未来在一、二线城市占比达70%。此外，如保利、富力等资金实力雄厚的大房企在上半年的一线城市土地市场也频频出手。

一线城市风险更小、资金回笼快、利润可观，这几乎成为房企的共识。“当市场狂热时，许多房企到处拿地，包括三、四线城市；市场风险大时，又不约而同地收缩到一线城市来避险，于是就出现了钱荒遭遇地荒的现象。”高和资本金融分析师李慧忠近期在接受记者采访时如此评价。

业内人士预计，下半年房企集中一、二线城市拿地的现象将更普遍。“上半年很多房企开始战略收缩，尤其是一些前期进了三、四线的房企，发现这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，企业存货压力大。”克尔瑞深圳区研究总监余海洋表示。

而据房企上半年销售业绩统计，上半年均价上涨较快的绿城、万科、恒大等企业，其热销项目主要位于一、二线城市。有专家分析认为，房价上涨空间的预期也直接推动了房企在一线城市更激进地拿地。

随着房企拿地策略转变，一、二线城市的土地市场持续升温，上海、北京等地成为开发商热点关注区域。今年上半年一线城市土地成交金额同比上涨181%，楼面价提升73%，远超其它城市。

2、“地荒”下的“地王”

房企积极进军一线城市，遇到的第一道坎就是土地供应的紧缺。2013年上半年，一线城市除北京、上海的土地供应出现较大幅度的增加之外，广州、深圳的土地供应量同比都出现不同程度的下滑。其中，深圳今年上半年仅推出居住用地一块，基本形成依靠城市更新为主的土地供应格局。

“下半年只要出来一块地，我们都要去拿，现在对拿地已经到了‘饥渴’的地步，再不拿就没项目做了。”中海地产的一位内部人士告诉记者，做城市更新项目难度大、资金沉淀成本高、周期长，还要跟政府搞好关系才能拿得到地，转向城市更新开发似乎更像是“不得不”的选择。

去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，但今年以来，无论大小房企都加入了“抢地票”的行列中。房地产资金面宽松，部分资金状况良好的中小房企也发起了对土地资源的争夺，进一步加剧土地市场高溢价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于50%的地块幅数比去年全年还多。

供应短缺，需求旺盛，必然导致价格上涨。层出不穷的“地王”背后反映的是房企对未来房价上涨预期的谨慎乐观。在7月3日拍卖的北京夏家胡同地块，剔除保障房因素后，楼面价已去到4万元/平米，而该地块目前周边二手房均价仅在3万元/平米左右，若以土地成本约占房价30%-40%的比例计算，该楼盘至少要卖10万元/平米。

“前几年，大部分企业的利润来源是土地升值，未来高地价将成常态。”克尔瑞深圳区研究总监余海洋分析认为，目前政府土地出让趋势呈现出小地块，提高单价，限制总价，出让方法从一次性出让转向价格封顶后开始拍卖配建保障房面积。

兰德咨询总裁宋延庆认为，开发商抢“地王”的节奏，与房企普遍存在的“抢市场”心理直接相关。“无论是抓住没抓住已过去的‘黄金十年’的，都想在‘白银时代’做大做强。因为房地产至多还有10-15年的好日子。”

3、后“钱荒”时代

危机催生改革，6月份“钱荒”背后是金融垄断引发的资源配置扭曲，资金过多地进入了房地产以及地方融资平台，而未流向实体经济。7月5日国务院发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》强调了对房地产“有保有压”的态度。

在“钱荒”“地荒”的双重背景下，房地产会呈现怎样的走向？克尔瑞深圳区研究总监余海洋认为，房企回流一线城市将导致单个房企无法在一线城市一家独大，市场集中度降低，但从全国看，大小房企在行业内的分化将加大。

“就融资结构而言，直接融资的占比将不断扩大。”高和资本金融分析师李慧忠认为，“钱荒”过后，房地产企业融资模式将从倚重债券融资向股权融资过渡。他预计，下半年，房企自筹资金占比会更大，同时银行贷款占比下降，“股权融资，比如华润信托主要是通过房产基金的形式，缓解现金流压力，但融资成本相对较高，导致收益率下降，下半年房企会更加谨慎”。

兰德咨询总裁宋延庆认为，从房企战略上讲，房地产市场已进入以快速周转开发模式为主流的标准化时代。“近年来，万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企都已形成了包括多个产品系列的产品体系，在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。”他强调，受一线房企经验启发，将有越来越多的20亿以上的企业开始学习产品的标准化。

特写 佳兆业上半年卖房的钱还没买地的钱多

“拿地狂人”佳兆业是从今年5月成为市场关注的最热点，5、6月间其在全国拿下了共计7地块，其中就有来自广州的两个地王。佳兆业上半年在土地储备的花费高达132亿元，甚至超过了佳兆业今年上半年的累积销售额110亿元，而且这些地块全部在一、二线城市，下半年它要怎么办？

两个月间一线城市买地就花了107亿元

佳兆业5、6月间拿下7个地块，全部在广州、深圳、上海、杭州这些一线城市，然而佳兆业所热衷的，并不仅是这些热门城市的重点地块，还是“地王”，其两个月间拿下的7地块中就有广州的两个地王。2个月间7地块总计花费了佳兆业约107亿元，即使在今年5月前佳兆业还没这么高调，佳兆业集团月度通讯显示，今年1- 4月通过招拍挂形式总计取得8块用地，总计支付地价约25亿元。

也就是说，5-6月拿地量甚至不及前4个月，但是金额却已远超其前4个月拿地总额的4倍。同时在深圳也远远超过了佳兆业2012年全年45亿元的土地购买支出。

从5月份开始的发力，让佳兆业在土地市场上回归一线城市的意图已经十分明显。事实上佳兆业在今年初的2012年年报中就明确指出佳兆业会再度关注一线城市及省会城市。“今后我们又将回归到一、二线城市发展。”佳兆业主席郭英成在年报发布会上也明确表示，在调控刚开始的时候，佳兆业主要是到三线城市发展，但是自2012年开始佳兆业新增土地则90%都在一、二线城市。

在“回到一、二线城市”的策略下，佳兆业前两个月在广州、深圳、上海、杭州四城主导了夺地狂潮，而在佳兆业自身看来“是土地市场的刚需”，其在上述多个城市中开发的项目已经进入销售尾声，补充土地是支持公司未来发展的需要，当然“佳兆业对房地产前景看好，仍会关注优质地块。”佳兆业相关负责人表示。

上半年卖了全年目标一半，无销售压力

而在销售回款方面，刚刚发布的最新一期公司通讯显示，佳兆业上半年6个月全国累积合约销售额已达到110亿元，恰恰是2013年销售目标220亿元的一半，同时几乎也等同于上半年拿地总支出的132亿元。这也让佳兆业土地拓展的资金一部分是来自今年同样大手笔的海外融资，佳兆业发债总额已约83亿元。

不过单从销售来看，今年上半年的110亿元的销售额增长很快，几乎是在去年同期65亿元的基础上涨了一倍，而累积合约面积约为119万平方米，则只比去年同期增长了非常微小的9万平方米。这两个差异较大的涨幅主要是得益于其平均售价的增长，从去年上半年的5858元/平方米跃升至今年上半年的9253元/平方米。

有业内人士分析指出佳兆业此前积极布局三线城市，但战略不算成功，倒是扭转后回归一、二线城市，让其平均售价以及销售额均大增。从今年上半年的合约销售来看，大本营深圳仍然是佳兆业的重镇，贡献了33%的销售额。在其公司通讯的销售额分布图上显示，深圳单个城市的销售额从珠三角片区内被单独列出，份额占比也远远超越了第二大贡献区域珠三角(深圳以外)的21%。而去年则是西部区域占据最大份额达到了30%。

按佳兆业统计深圳区域今年上半年销售总额约36亿元，而主力则来自佳兆业城市广场[最新消息价格户型点评]、K PR佳兆业广场[最新消息价格户型点评]以及佳兆业龙岗大道一号三个项目，到下半年除龙岗大道一号目前销售已经接近尾声外，前两盘则依然是佳兆业的重点项目，此外，另一刚需项目、位于坂田的地铁口物业佳兆业悦峰也计划于国庆前后入市，不过目前还未最后确定。

面对此前的疯狂拿地，佳兆业深圳方面的销售表示并无压力，都将延续上半年的推盘销售节奏。