一调就涨“魔咒”难破 楼市暖春或将延续

原标题：一调就涨"魔咒"难破 专家预计楼市暖春将延续

7月3日，京沪同日诞生地王，房地产商拿地的热情持续高涨。万科以48.7亿元竞得浦东新区张江高科技园区中区地块，成为沪上总价地王。7天内，上海地王两度易主。7月是楼市的传统“淡季”，楼市却延续着上半年的火热势头。

数据显示，今年上半年，上海楼市共成交商品住宅49809套，与去年同期相比增长53.8%，605万平方米的成交面积较去年同期也飙升57%。相较492.7万平方米的新增供应面积，楼市半年来已呈现新增供应量小于成交量的态势。

业内专家分析，由于上半年的调控政策在全国大多数地区尚处悬空状态，房价增长预期犹存，加上供不应求的局面，下半年房价总体上涨的趋势不会改变。

一调就涨“魔咒”为何难破

2月20日，新“国五条”出台，被视作上半年调控房价的“重拳”。但结果却是，差额20%征税引起市场恐慌，上海3月二手住宅成交量达到67698套，相当于平时3个多月的成交量。半年164780套二手住宅的成交量，也成了上海二手住宅成交量最大的半年。数据显示，上半年上海二手住宅与一手商品住宅成交套数比高达3.3：1，楼市重心进一步向二手房转移。

成交量上涨的同时，房价也持续攀升。7月1日，中国指数研究院发布月度百城房价数据，自去年6月以来，100个重点监测城市住宅均价连续13个月环比上涨。同策咨询研究中心的数据显示，上半年上海商品住宅均价23481元/平方米，环比涨幅达5%。国际货币基金组织（IMF）日前发布的报告中，以房价相对薪酬来考量全球买房压力最大的十座城市，中国占去七席，北京、上海、广州、深圳均在其中。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者，新“国五条”固然抑制了房价上涨的趋势，但从实际的均价及成交量涨幅来看，并未起到预期效果。究其原因，最重要的是政策的执行不够彻底。比如个税按差额20%征收，全国仅北京执行，二套房的首付提升到七成，也只有北京在实施。房产税目前也没有其它城市跟进。

业内人士分析，地王频现，量价齐涨，市场供需失衡，也是楼市大热的原因。半年来，十大房企的销售除少数几家基本持平或微跌外，其余均呈现较高增长。金地集团(600383,股吧)6月销售197亿元，同比增加46.5%。从拿地规模看，十大房企也延续了去年下半年以来的上升势头，一季度达69.4%，二季度升至78.7%。销售良好使得房企周转资金充足，缺少降价跑量的动力。市场持续回暖也使得企业库存减少，购房者入市需求增加，进一步推高了房价。西南财经大学日前的一项调查显示，我国33.5%的家庭参与民间借贷，其中用于购房的民间借贷规模最大，占44.2%。

谢逸枫坦言，政策执行乏力，缺少降价预期，供需关系仍在，一调就涨的“魔咒”不可能打破。

中小房企或有资金收缩隐忧

6月底在银行业爆发的“钱荒”，导致一些银行调整了房贷优惠政策，少数银行停止了房贷业务。一时间，楼市将迎拐点之声又起。谢逸枫强调，展望下半年的楼市，中小房企要“做好最坏的打算”，但“拐点”、“寒冬”言之尚早。

他解释说，受钱荒影响，银行可能进一步收紧信贷量，中小房企的资金将由此减少。经过上半年的需求释放，下半年中小房企的销售额也可能下降。为了回笼资金，维持资金链健康运行，就需要跑量、降价。

“但对大型房企来说，上半年已经完成了全年80%到90%的销售任务，资金链也非常平稳，降价动力不足。”谢逸枫告诉记者，“在传统的七八月份，楼市可能会趋冷，但由于需求尚存，金九银十的行情一到，楼市仍会复苏”。他表示，如果下半年宏观经济企稳，充裕的资金能保证刚需房的销量。一旦经济继续低迷，房地产就会承担着拉动经济增长的重任，“暖春行情很可能会继续下去，下半年不会是楼市拐点。”

一位业内人士也分析说，下半年楼市调控加码的可能性较小。在宏观经济不确定性增强的大环境下，房地产业作为当前少有的增长支柱，不会受到大力打压。

住建部方面也已传出消息，目前针对楼市调控，三大基础性工作已初露端倪：房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度，可能奠定未来房地产调控的新格局。但也有专家表示，这些工作在实际操作中，面临着重重阻力，正式实施还为时尚早。