39亿定制售楼 金融街商务地产模式成型

原标题：39亿定制售楼 金融街商务地产模式成型

7月3日上午139亿定制售楼 金融街商务地产模式成型1时，北京室外温度超过35度，西城区金融街[简介最新动态]月坛南街东南角的工地依然在忙碌。一眼望去，可以看到一辆施工车正在一栋大约已建了20层左右的办公楼上不断“挥动臂膀”。

就在一周前，金融街控股股份有限公司（金融街，000402.SZ）宣布，39亿元向招商[简介最新动态]银行出售该处4号写字楼。

“这边就是国家的金库。”围栏外，一位守门大爷指向金融街区的高楼大厦，“我们这里的楼要2015年底才能建完”。

月坛南街地块正是金融街区域西拓的重要一步。向大客户售楼，对于金融街来说，一方面是西城区整体经济规划中的一笔，另一方面可以快速回笼资金，有利于在金融街区域的扩建中把握新的机会。

“与以往不同的是，我们获得了整售写字楼的底商经营权。”金融街副总经理王志刚告诉记者，他补充道“未来将加大商务地产开发，加大优质物业持有比例”。

39亿售楼回笼资金

公告显示，金融街将月坛南街4号写字楼出售给招商银行，暂定面积为7.12万平方米，总价款约为39.02亿元。

这块地正是金融街去年拍下的双料地王——月坛南街项目地块三。

去年9月24日，金融街以34.25亿元竞得北京市西城区月坛南街地块三的土地使用权，总建筑面积为11.3万平方米。折合楼面价30429元/平方米，刷新了当年商业地块的总价与单价纪录。

该地块是自2009年初以来西城区首次有核心位置地块上市，也是金融街西扩成功推出的第一块地。

4天后，金融街以29.5亿元拿下月坛第二块地，即月坛南街地块二。两块地合计25.5万平方米。

据中银国际估算，按月坛项目土地成本为3万~4万元/平方米计算，估算最终售价在6万~8万元之间，估算项目建安成本约为1万元/平方米，则该项目的毛利率预计在42%左右。

如此核心地段的写字楼为什么不自己持有？

“金融街可谓寸土寸金，每块地持有我们也得掂量自己有没有那么大的消化能力。”7月4日，王志刚接受中国房地产报采访时坦言，售楼举措符合公司长远战略，同时有助于回笼资金，保证相应稳定的现金流。“将公司的负债率控制在70%以内。”

根据协议约定，订购协议生效后10个工作日内，招商银行必须向金融街支付总价款的50%，这意味着，金融街已有近20亿元资金回流。

这并非是金融街今年首次售楼。

5月8日，金融街与北京华融综合投资公司签订协议，以27.53亿元的价格向后者出售北京广安中心写字楼。

资料显示，金融街先后通过前后两次收购累计获得中信[简介最新动态]城B、C、D地块(更名为“金融街广安中心”)近50万平方米商业土地使用权。由中信地产进行拆迁工作，截至目前B地块尚未完成拆迁。

“月坛南街项目和中信城项目分别是金融街西拓和南拓取得的土地。”金融街内部人士透露，这两个项目也是公司今明两年在售的重要项目。

金融街称，该次交易是金融街广安中心第一个订购客户，有利于带动该地块的后期销售，实现项目资金回流。

按计划，月坛南街地块要建3栋写字楼。王志刚说，“4号楼只是其中的一栋，其他写字楼会部分出售，部分持有。”

据了解，金融街拿下的两块土地未来将是金融街西扩的核心区，而目前已有二三十家金融机构初步预订了建筑面积200多万平方米的写字楼，除了招行总行，还包括建行总行、中行总行、以昆仑银行为代表的中石油金融板块等。

“双轮驱动”战略不变

“整售给招行的4号楼底商将全部由公司自己来经营。”金融街内部人士透露，具体经营业态会考虑服务办公人员的生活、工作需求来定。

就在公布售楼信息两天后，金融街发布《关于公司管理层购买公司流通股的公告》，共含董事长在内的19位高管从二级市场增持公司流通股共计144.47万股，占总股本的0.05%。

王志刚解释，管理层增持是因为对公司未来发展充满信心，认为公司当前股价被低估。

对于金融街来说，长远的想法是立足北京，面向全国，打造以金融为核心的商务综合体，成为中国商务地产领军企业。

事实上，商务综合体是金融街的升级产品，依然坚持政府主导、产业导向、统一规划、企业实施的产业模式，这也被金融街公司认为是区别于别的城市综合开发商的地方，希望抓住机会“全国复制”。

至今，金融街已经成功建设和运作了北京金融街、北京德胜出版创意产业区、北京通州商务园区、北京广安设计创意产业园区、重庆观音桥商业区、重庆江北嘴商务区、天津金融城等。同时在住宅地产和旅游地产也加大投资。

截至2012年末，金融街总资产达到700亿元，净资产约198亿元，累计开发面积超过千万平方米，其中商务地产比例超过70%。

“我们希望未来在获得更多商务地产机会的同时，坚持开发和自持‘双轮驱动’战略。”王志刚说，商务地产的比重占七成是比较理想的比例。

金融街公司强调，在提升商务地产开发力度的同时，加大自持经营优质物业。资料显示，截至2012年底，金融街拥有自持物业总建筑面积69.6万平方米，同比增长10%。其中，办公27.3万平方米，酒店21.1万平方米，商业21.2万平方米。全年实现营业和租赁收入10.13亿元，同比增长18%。

受益西城扩建

招商银行能买到金融街核心地段的办公室显然跟金融街及西城区的整体发展规划相关。

据金融街一位知情人士透露，此次售楼给招商银行并非偶然。月坛南街拆迁时，已有招商银行、浦发银行在内的金融企业都明确提出要在金融街设立第二总部，当时无地可驻。

在金树街路口，一块镶有“金融街”三个大字的大石矗立在草地上。据了解目前金融街的办公人数达到16万人。西城区相关负责人介绍，越来越多的企业入驻金融街，原规划1.18平方公里已不能满足企业发展需求，自2009年金融街正式实施西拓计划。

最初，为了增加金融街绝对面积，该区计划将金融街核心区以原规划的1.18平方公里为基础，向东、西、南拓展1.41平方公里，使核心区面积达到2.59平方公里。

绝对面积拓展的同时，金融街还在积极盘活存量资源。西城区针对街内现有办公资源和产业发展，规划开展“腾笼换鸟”的置换工作，将金融业以外的产业迁出，腾出空间容纳金融机构入驻。

据西城区发改委负责人介绍，正按计划迁出复兴门外的天银大厦[最新消息价格户型点评]、金隅大厦[最新消息价格户型点评]以及南礼士路等场所的大型国有企业和一些公司，这些非金融单位迁出后，将引入知名金融机构以及商业银行的第二总部等。

“我们今年5月份刚从新盛大厦[最新消息价格户型点评]搬至到广安门办公。”一位原在金融街办公人士说，新盛大厦已卖给工商银行。

据了解，2012年上半年，西城区就已与几家驻区大企业正式签署《合作备忘录》，达成了关于办公楼宇置换、土地资源开发等多项共识。

民生证券7月3日发表研究报告认为，金融街作为西城区国资委控股的企业，以及最早参与金融街规划和开发的企业，在金融街西扩南拓过程中获得更多优质项目是大概率事件，这是其他开发商无可比拟的。

中银国际亦在研究报告中表示，金融街在金融街区域的开发经验以及大量金融、保险的客户资源等两方面具有领先优势，因此获取的概率极大。

根据西城区政府规划，未来几年，西城区将着力构建“一核心、四街区、两配套”，面积为8平方公里的金融中心区，涉及27个建设项目。其中，“一核心”是1.18平方公里的原金融街区域，也是国家金融管理中心的重要载体、金融总部功能主要承载区；“四街区”是太平桥街区、礼士路街区、复兴门街区、广安街区，分别是金融总部功能延伸区、大型金融机构承载区、金融服务功能区和新兴金融业态承载区；“两配套”则是白塔寺地区和南闹市口地区两个风貌保护配套区。

对此，金融街承认扩建会给公司带来发展机会，但表示，未来即使拿地，仍是走正常招拍挂程序，依然会在配合政府整体规划的前提下，量力而行。