规划卡壳豪门内讧 中服地块"三年之慢"

减员之困

如果说Z14地块是因为众口难调造成停滞的话，那么Z3地块的主角万通地产则饱尝独木难支之苦。

2013年4月的万通股东大会上，与会股东就Z3地块难产的状况向万通地产董事长许立发难，质问为何拿地2年多该地块仍无实质性动工进展。许立的回复是，主要由于此前该地块的合作拿地伙伴亚洲电视有限公司（下称“亚视”）因不能履行出让合同约定的责任和义务，申请退出造成的。

2010年12月22日，万通地产、中国国际金融有限公司、中金佳业（天津）商业房地产投资中心、西部国际金融贸易中心和亚视组成的联合体以25.19亿元拿下Z3地块，地块土地面积10490平方米，楼面价近21000元/平方米。

但半年之后，亚视申请退出联合体。亚视当时的实际控制人、荣丰控股董事长王征接受中国房地产报记者采访时表示，“因为宏观形势的需要，公司要整体转型，减少房地产的比重。”

“联合体是一个整体，如果单独退地，不符合契约精神和基本商业程序，单独退地的难点不是国土资源局，而是联合体的成员要同意，并谈好赔偿标准，如果达成一致，国土资源局会允许退地。”上述北京市国土局内部人士告诉记者。

“除了宏观形势之外，最根本的问题还是因为当时企业购地的目的不纯粹，可能就是为了宣传自身谋求曝光度，并没有想清楚自己的真正意图是什么，而这些企业退地、内部不和会对真正想在CBD中服地块认真做项目的人来说无疑是一种伤害。”一位业内人士表示。

亚视的退出令万通地产猝不及防。作为Z3地块股权最多的“带头大哥”，万通从招标方案制作、参与竞标到后期的策划全力参与，其竞标方案也得到了最高分的20分。“万通当时设计的方案非常的好。”上述北京国土局内部人士告诉记者。

此后的一年多时间，万通地产一直在四处寻找合作方，“但如果找企业直接参与的话，企业的诉求、目的、要求会非常多，所以我们倾向于基金合作模式。由于CBD的发展前景，这一项目的回报率会非常可观。”万通内部人士告诉中国房地产报记者。

2013年4月，“金主”终于现身。万通地产宣布，与华润信托成立了名为“正奇资本”的基金管理平台，持股比例分别为70%以及30%。万通地产以正奇资本为平台，发起成立13.2亿元规模的CBD物业投资基金，投资标的为中服Z3地块，预计年收益率为12.57%~20.09%，并承诺在2013年年底动工建设，2016年竣工。

“亚视的退出很可能不是唯一的案例，数十家企业参与、长达10年之久的建设运营，任何变数都有可能导致一些企业难以支撑乃至退出，届时或许还会发生一些出人意料的故事。”上述人士表示。

地下“暗战”

中服地块的故事不仅是地面上硝烟弥漫的“明争”，在地下也同样蔓延着纷繁复杂的“暗战”。

根据朝阳区常务副区长吴桂英的介绍，中服地块最大的亮点并不是地上鳞次栉比的现代化高层建筑，而是地下空间的规划。CBD核心区内的地下空间一般有5层，除了设计和预留了接驳地铁的一体化车站区域，还在地下空间内设计了包括应急避难场所等在内的公共配套设施，未来人们在核心区内通过地下就能抵达任意一座楼宇，大大减少地面交通压力。

不过，这一规划设计的难点也在于此。

“属于公共配套设施的地下空间，应该归北京市民防局管理，属于商业性质的地下空间，则应归北京市国土资源局管理。但目前这一领域权责尚不清楚，具体管理情况还需要这两个部门进一步商量。”上述朝阳区人民政府相关负责人告诉记者。

北京市国土资源局相关负责人告诉中国房地产报记者，中服地块每块地的面积都比较小，地下空间设计结构比较复杂。“目前国土资源局倾向于让Z3、Z4、Z5、Z6、Z11和Z13的地下空间规划为商业性质，而Z8、Z9、Z10、Z14的地下空间则为安防性质，Z12和Z15是综合体用地，Z7地块是台湾会馆，可以进行地下空间多元化利用。”

然而，由于“神仙地块”事件而被迫暂停出让的Z11地块至今仍然没有找到“主人”，造成了整体规划的延迟。

“目前还没有打算重新出让Z11地块，Z11地块考虑对象还是会在第一轮企业中挑选。”上述北京市国土局相关负责人对记者说。

但上述中标负责人透露，“可能这幅地块最终还是归中信集团，毕竟由于之前的投标，中信集团在Z11地块上还是最有发言权的。”

更大的问题在于，即便地下空间规划和设计完成，如何跟数十家地下空间的所有者进行沟通衔接也是一个巨大的难题，甚至可能是一场旷日持久的鏖战。

“公共配套设施的地下空间，如果由单独一家公司去实施的话，难度很大。就算一家公司能够单独撑起来，这些公共空间如何和这些商业地块的地下空间衔接呢？这需要考虑拿地企业的规划、诉求、困难等，需要做大量的沟通工作，同时还要有内部的规则、利润分成机制等等。但企业花高价买了地上空间，怎么会喜欢别人设计和管理自己的地下呢？”中国城市发展研究院副院长章惠生对中国房地产报记者表示。

除此之外，中服地块拿地企业众多，行业性质千差万别，也造成整体规划进展的缓慢。知情人士透露，参与建设中服地块的外资企业，其在内地投资实业需要经过国家外汇局审批，这也是一大难题，例如远洋地产及汇丰银行联合体以38亿元夺得的Z6地块，以及购得Z2b地块的三星集团。

“境外公司从成立到资金准备的手续较为复杂，但对于境外中标者在付款时间上不会区别对待，而境外公司缴纳款项需要经过国家外汇局审批，造成其缴纳土地出让金、设计图纸、工程款项等严重滞后，所以三星集团、汇丰银行等中标企业会比其他企业慢半拍，但这是客观环境造成的延缓问题，很难避免。”该人士表示。