楼市回暖土地先行，如何摁地王保房价？

原标题："地王"频出房价难稳 地方政府再成"幕后推手"

楼市回暖，土地先行。在房地产市场销售火热的带动下，房企拿地热情也如天气一般逐渐升温，大多数房企持续积极拿地，多地不断出现“地王”踪迹。在银行流动性收紧的市场预期下，开发商缘何不缺钱？面对不断加推的土地市场，谁来摁住地价稳住房价？

土地市场持续升温

6月份以来，“地王”这个词几乎让不少人产生了“审美疲劳”。龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴的拿地热情，让许多城市的地价纪录被频频刷新。

就在6月27日，上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。备受关注的上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得，刷新上海今年以来总价“地王”纪录。同日，万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。南京也推出8幅地块，其中最大一宗地由中粮地产以23.4亿元竞得。

在一线城市土地市场急剧升温的同时，购地热也逐渐向二、三线城市蔓延。6月28日，武汉4块优质地块拍出25亿元。其中，一块地起拍价3.74亿元，引来6位买家竞相举牌，经过129次竞价，被长江置地以5.12亿元收入囊中，成为该片区新“地王”。

不仅如此，6月，武汉迎来土地供应高峰，计划举行5次土地拍卖会，出让59宗土地。而开发商出手也非常阔绰，争着抢拍。6月18日，武汉一宗商住地块，两买家竞价近5个小时，加价163轮。6月27日，武汉一宗地块出现246轮竞价，且在一分钟内加价800万元。

中国土地勘测规划院近日发布的5月份地价报告认为，5月以来多个城市土地市场出现拿地热潮，竞争激烈。一线城市的优质地块供不应求，竞价轮次多达上百，高溢价地块多次出现。房企对后市的信心从土地市场的火爆中不难窥见，未来土地市场继续火热的动力增强。

谁是“地王”背后推手？

在高溢价、新“地王”频出的土地市场上，除了房企内在的强大需求外，地方政府也是其背后推手。

近日，审计署公布的数据显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。

在此背景下，北上广等重点城市上半年土地收入同比大涨。中原地产数据显示，今年上半年，北京共出让经营性用地86宗，土地出让金收入达630亿元，同比增长3.5倍，接近去年全年的总和，预计今年全年土地出让金有望超过1000亿元。

目前，土地市场高出让率的势头并没有减弱。据北京市土地整理储备中心信息，正在挂牌的经营性用地达到15宗，其中多个地块被市场看好。与此同时，土地平均溢价率已经上涨到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。

中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，下半年，我国许多重点城市有热门地块出让，整体市场可能出现超高溢价，但热度会有所降低。

同时，新“国五条”等调控政策已过去半年，其影响正在逐步减弱，土地市场正逐渐恢复。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，在当前的政策环境下，土地市场的回升态势还在延续，且范围有扩大之势，同时地价将面临较大的上涨压力，并助长未来房价上涨预期。

如何摁住“地王”保住房价？

未来土地市场有继续升温的可能，房企拿地竞争将更加激烈，土地价格也随之水涨船高，可能导致房价有所上涨。专家建议，应保证市场的有效供应，加快普通住宅用地供应，优化“限房价竞地价地块”的出让，从供需平衡角度给房价“打预防针”。

张东说，楼市调控不能仅限于房价，要全方位，既要改变市场预期，又要规范土地交易。他建议，将土地出让金收入、土地成交均价以及高价地纳入控制目标，设置“红线”，以遏制地方政府过量卖地、“捂地囤地”，破除地价和房价的上涨动力。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前国内的流动性总体较充裕。即使下半年市场流动性稍微收紧，仍然不会出现大范围的降价潮；但不排除中小型房企因资金困难而被迫以价换量的降价。

北京中原地产研究总监张大伟认为，近期金融市场的“钱荒”虽还未明显影响房地产，但对房地产市场的心理影响不容小视。一旦资金收紧，房地产业的扩张趋势肯定会被抑制。

张东提醒，国内外资金流动性将进一步收紧，房地产市场将面临更严峻的挑战。如果没有充裕的资金储备或融资渠道，过大比例的高价拿地储地，很可能陷入“钱荒”困境。