泰禾60亿豪赌京市场 激进扩张为哪般？

又是泰禾[简介最新动态]！27日，石景山区银河商务区K地块招标，最终被泰禾与北京华澜恒泰联合体以14.3亿摘得。据悉，泰禾将在此建造北京首个泰禾广场。

截止目前，今年泰禾已在土地市场“置金”近100亿，而去年全年其地产销额刚超过100亿。与此同时，泰禾集团实际对外担保总额已高达109.4亿元，占其最近一期经审计净资产的486.8%。

大肆攻城略地

资料显示，该出让地块位于石景山区鲁谷路，性质为C2商业金融地块。土地面积2.13万平方米，建筑控制规模为10.54万平方米，出让底价为10.14亿元。以此计算，该地块成交楼面价为13573元/平方米，溢价率为42.3%。

而仅两个半月前，同区域的鲁谷路C2商业金融用地被新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为2.13万元/平方米，溢价率高达174%。

“楼面价和溢价率都明显低于前次同区域地块，项目将来卖到3、4万没问题，地理位置稍逊一筹的融科创意中心都卖3万了。”有业内人士如此表示。

截止目前，泰禾已在北京市场拿下4宗地，总金额达63.35亿元。泰禾集团总裁助理沈力男在其微博上感叹：“北京城东边、西边、东南边、北边，泰禾项目四方落地。”除此，泰禾还在福建、上海斩获了多幅地块，累计拿地金额近100亿。

不过泰禾今年的拿地额度为110亿，据此推测还将在土地市场有所行动。泰禾董事长黄其森公开表示:“我看北京哪一个区域都可以拿地，北京什么项目都可以做。”目前泰禾参与了北京“准地王”夏家胡同地块的竞标。

在今年首季报中，泰禾披露了未来的发展战略：在增加土地储备的同时，对房地产的布局逐渐从福建、北京两点向全国铺开。同时还将持续发展高端商业地产，并将在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体。

对此，业界质疑声不小，毕竟泰禾的地产销额在去年才过百亿大关。

或是无奈之举

泰禾如何获得巨额资金以支撑其土地扩张？显然，以股权质押向信托公司进行融资，成为其重要融资渠道。22日，泰禾集团又发布对外担保公告称，将为旗下福州、上海两地的三个项目提供融资担保31亿元，担保期限两年。

几乎其每拿一块地，泰禾集团都为其提供担保。据统计，泰禾集团截止目前实际对外担保总额已高达109.4亿元，占其最近一期经审计净资产的486.8%。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，信托公司必然会让开发商提供相应的担保才帮其成立信托，以中维泰禾为例，除了集团连带担保，还需要附带新拿的土地，才能够保证信托是安全的。

这使得泰禾风险大增，如同“在钢丝上跳舞”。若回款不畅进而资金链崩裂，“财富神话”便轰然倒塌。兰德咨询总裁宋延庆指出，商业综合体的出租和运营将考验泰禾，而潜在风险或许将在3年后的集中还款期出现。

商务部Themis上市公司财务安全评级则将泰禾集团评为高风险级，认为其短期内存在巨大的财务风险，出现风险的可能性非常高，不应长期投资。

事实上，泰禾“疯狂扩张”的背后，折射的正是中小型房企发展之困惑：只有规模做大了，才能证明自己的实力进而获得更多机会，他们不得不“放手一搏”。日前中小房企上演的“土地盛宴”，也很好地阐释了这一点。

而激进扩张所面临的挑战不言而喻。房地产行业因资金链崩裂而陷入困境的实不在少数。何况当下楼市前景并不明朗，“台风中的猪”越来越难以出现，暴涨更是绝无可能。

“泰禾的急速扩张，使得自身资金面临较大的风险，资产负债率和资金杠杆过大，若市场预期变化、开发节奏出现问题，将可能会是下一个顺驰。”北京一家投资顾问公司副总提醒。