王健林:万达投资高风险系误读

6月19日，万达集团宣布以总投资额约10亿英镑投资英国，包括收购圣汐游艇和将在伦敦核心区投建超五星级酒店和公寓。这是继去年并购美国AMC院线后，万达的国际化战略又一次迈入实质化阶段。消息一经传出便在业内外再度引起轩然大波：万达的财务模型能否支撑屡创新高的投资规模？是打肿脸充胖子？还是盲目扩张？面对种种猜测和质疑，万达集团董事长王健林表示：“总投资不等于当年投资额”、“投资伦敦是万达捡了一个大便宜！”

楼面价仅为周边项目售价1/15

问：拿下这个地块花了多少钱？

王健林：买地的价格只有9000多万英镑。地上的10.3万平米，加地下的局部配套设备，总投资7亿英镑。

问：和北京相比，这块地贵还是便宜？

王健林：和北京相比便宜多了！周边的房子平均售价在14000-15000英镑/平米，假如这个房子全部销售，实际上楼面价就是售价的14/1-1/15，这在国内是根本无法想象的。公寓项目在伦敦极其好卖，因此政府严格限制公寓销售，我们最终也只能出售6.3万平米的公寓，其余部分做酒店或者办公。我们测算过6.3万平米的公寓，按照单价14000英镑销售计算，可以收回9亿英镑左右，按照15000英镑/平米计算，就接近收回10亿英镑。即使销售再便宜点，收入也将大大超过项目总投资额。项目开发完需要3-4年的时间。开发结束后，实际上等于“白赚”一个酒店。这个事情就是放在北京、上海也是很不容易实现的，两栋楼卖掉一个就能白赚一个酒店，不敢想象。

问：前期需要支付多少钱启动这个项目？

王健林：大概2亿英镑就可以将项目启动，1亿英镑支付地价，再拿1亿做启动。如果这2亿英镑我们一半靠融资，万达只需要10个亿人民币就能启动。万达在这笔投资上捡了大便宜。

问：谁促成了这笔交易？

王健林：万达很早就在纽约和伦敦成立了办事处，并且聘请了具有当地资源的外籍员工。伦敦项目就是万达投资部的一名外籍员工，之前在爱尔兰联合银行工作，了解到银行有一笔处理的资产包，已经委托拍卖公司在40天后将这个项目进行拍卖，如果能在拍卖前迅速决策，则可以给出较低的价格。一旦进入拍卖程序，在伦敦的市场上最终的楼面价肯定不止于此。得到消息第二天，我们就派人前往伦敦求证，然后在独家谈判的期限内马上确定合作，一开始对方开价是要高于最终价格，后来经过谈判压缩了一部分。

问：投建超豪华酒店和收购圣汐游艇公司有关联吗？

王健林：二者并没有必然联系。

“腰斩”收购美国AMC院线

问：去年采访你的时候，你说过收购AMC没有溢价问题，而且价格有相当大的折扣，具体数字当时不便对外透露，现在能透露了吗？

王健林：当时对方开价14亿美元，我们还价10亿美元，最高出到了11.5亿美元，对方不同意，坚持要12.5亿美元，僵持不下，我们就宣布放弃了。一年以后，2011年美国经济开始急剧下滑，此外AMC旗下的基金到了8年，必须要赎回，面对压力只好又重新找上门，再谈判出价，万达拥有了较大的议价权，以7亿美元咬下来。

问：谈谈AMC的经营情况吧。

王健林：2012年已经可以看到美国经济复苏的痕迹，房地产、零售业都在不同程度地增长。去年，美国票房的增长也很明显，AMC同比2011年增长了10%以上，在美国这种成熟市场环境之下，这种增幅很难得。万达的激励制度提出允许2012年亏损2700万美元，但是没想到去年盈利5000多万。从今年来看，未来的情况将会一年好过一年。