京预售证管理趋严 开发商曲线售房将失灵

北京预售证管理趋严开发商曲线售房将失灵国家应在交易程序上完善调控政策，同时对违反这些规定的开发商重罚

在房地产销售市场，从来就不缺少对“上有政策，下有对策”这句话淋漓尽致地诠释。从一套住宅被拆分为毛坯、精装修两部分进行出售，到玺源台以预售证为由不明确开盘日期，开发商对预售政策见招拆招，采用曲线售房的方式达到按照原定计划销售的目的。

“万能”的精装修

利用精装修做文章提高商品房预售价格是开发商的惯用手法。

位于朝阳区大屯路的一瓶·四和院共3栋楼，1号、3号楼同为19层塔楼。去年1号楼开盘时，为毛坯房，已于今年3月份售罄，均价为38000元/平方米。而预计在今年7月开盘的3号楼，则改成了精装修房，开盘预计均价55000元/平方米，涨价幅度高达45%。

北京版“国五条”落地后，位于南城一处住宅项目新一期楼盘开盘后，因为将一套住宅拆分为毛坯和精装修两部分，分别出售引起市场关注。为规避北京市发改委对预售价格的监管，一套80多平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但购房人还需额外支付40多万元的装修款才能购买，合计起来，这套房实际成交单价超过了32000元/平方米，比备案价格暴涨近5000元/平方米。

该项目给装修合同冠以“幸福家居解决方案”的名义，购房人在签约时，要签署一份实为装修合同的“解决方案”，其中一居室需额外支付20万元、两居室需额外支付42万元、三居室需额外支付53万元。

从表面来看，玺源台的做法却是反其道而行之，以高价报备而无法获得住宅预售证，成为项目迟迟不能开盘的合理理由。

城镇化与金融杠杆

是开发商的底气

捂盘惜售也好，提高精装修标准也罢，或是美其名曰“解决方案”的搭售方案，开发商的目的只有一个，按照原定预期顺利销售住宅。可是，在房地产调控从严之下，开发商豪赌未来房价上涨预期的底气究竟在哪里？

中国指数研究院执行院长陈晟说：“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”

暨南大学教授胡刚从金融杠杆的角度解释了这一疑惑：“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。”

胡刚同时指出，房地产开发商豪赌政策实际上也冒着巨大的风险，一是房地产市场存在巨大泡沫，未来房价走势并不十分明朗；二是国家调控房价的决心没有丝毫改变，一旦持续严厉调控房地产，开发商很可能面临资金链断裂的风险。

北京严控豪宅市场

6月14日，北京市住建委发文表示进一步加强本市商品房预售许可管理。

通知称，从今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

此前，北京市预售商品房条件是严格按照《城市商品房预售管理办法》规定，要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上，但对工程进度一直未作要求，预售许可门槛与其他省市相比偏低。

对工程建设实行硬性指标后，让商品房的原型先打造出来，有利于购房者更清晰地看到相应产品的结构功能，这样减少了信息不对称性，有利于其更好地决定购买行为。对于开发商而言，产品基本成型有利于降低未来竣工的不确定性。

此外，陈晟认为，国家应在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的一个楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市以增加供应。