北京豪宅量价齐升 “限价令”或波及现房

“我们的项目估计本月之内将完成"期转现"的相关手续，转现房后价格可能还会有所调整，所以现在买是最合适的了。”6月13日，北京北四环鸟巢旁的盘古七星公馆项目销售员对《第一财经日报》记者表示。目前，该项目在售的全部为660平方米的公寓，单套起价高达6600万。

在北京严格的预售证审批政策之下，以盘古七星公馆为代表的北京豪宅期房项目想要涨价十分困难，唯一的选择只能是将开盘日期无限延后，甚至直接等待现房销售。

成交上升

“限价令”似乎并没有阻碍北京高端住宅市场的成交。

亚豪机构统计数据显示，2013年5月，北京单价超过5万元的56个在售公寓豪宅项目中，共有35个项目累计成交了323套。成交套数虽与上月的325套基本持平，但大户型、高总价的顶级豪宅成交上升。在此影响之下，5月北京公寓豪宅的成交面积、成交金额双双走高。其中成交面积达6.7万平方米，环比提高22%；成交总金额35.5亿元，环比大增28%。

在价格方面，数据显示，5月北京豪宅总体成交均价为53329元/平方米，环比上涨5%，不仅实现了今年以来的四个月连涨，同时还创造了17个月以来成交价格新高。

另一个值得关注的现象是，5月北京总价超过1500万元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。

进入6月，高端市场维持了5月高销量的势头。亚豪机构统计，6月1日~12日，成交单价超过5万元/平方米的公寓豪宅共销售61套，与5月同期持平，成交面积环比继续小幅上涨约3%。

亚豪机构副总经理高姗分析，在当前楼市涨价压力尚存的整体预期带动下，豪宅价格走高已成共识，加之公寓豪宅存量充裕，购房者选择余地大，促使成交逆市走高。此外，“换房成本增加，一步到位置业需求增多，使得顶级人群更青睐于大户型、高品质的终极产品，也成为顶级豪宅受捧的原因之一。”高姗表示。

与公寓豪宅项目一同回暖的还有北京的别墅市场。

亚豪机构的统计显示，继4月成交下滑之后，5月北京别墅市场又出现大幅回涨。亚豪机构统计数据显示，5月北京别墅产品共实现成交344套，成交面积11.47万平方米，环比分别增加59%、81%。另外5月实现成交的别墅项目个数为53个，相比上月增加了1个。

博弈升级

成交持续回温的同时，北京高端住宅市场却遭遇了“限价令”影响之下的供应尴尬。

此前，曾有业内人士对本报记者透露，目前北京市住建委对于期房预售证的审批标准是，“相比项目前期预售价格提价的不批，申请价格明显高于周边项目价格的不批”。近日，又有消息传出，北京市住建委对均价超过40000元/平方米的高价房项目的预售许可审批实施配额管制，原则上每月只批准一个售价在40000元/平方米以上的高价楼盘。

对于普遍采用低开高走策略以及新入市的豪宅项目来说，这无异于致命打击。

“在限价令的严格管控下，北京多个豪宅项目因预售证卡壳而推迟入市，5月北京公寓豪宅就出现了今年以来的首次零供应。”亚豪机构市场总监郭毅称，对于没赶上尾房及现房销售末班车的部分高端项目而言，提价受限，开盘时间不得不推至6月份甚至更晚。

对此，高姗分析认为，出于土地稀缺、前期成本投入较高等客观条件，以及开发商不急卖、不愁卖等主观因素作用，阶梯式走高已成为豪宅项目普遍的价格定律。尤其在目前豪宅销量逆势走高的利好形势下，对于未取得预售证而受到管控的豪宅项目而言，“曲线救市”及“观望以待”已经成为较为普遍的两种态度。

据亚豪机构统计，今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%，而去年8~12月现房上市量仅占三分之一。今年以来，现房在售豪宅项目量环比提升了12个百分点。

“像盘古七星公馆这样即将完成期转现的，或者已经是现房的豪宅项目入市量在未来一段时间还将有所增加。”高姗预计。

“出于商人逐利的考虑，除非企业资金链出现较大问题，否则开发商不会轻易妥协。”有业内人士表示，尤其对于豪宅来说，由于产品开发阶段投入较多，自然也希望能取得更多的利润回报。

然而，种种迹象表明，北京市相关主管部门对于房价涨幅的控制决心可谓空前坚定。

一位不愿透露姓名的业内人士就对本报记者透露，目前北京市住建委已经准备将现房也纳入到房价管控体系中，“最快下周就将开始对现房的销售许可证进行严格审批，但具体怎么执行目前尚不清楚。”该人士表示。

“在这样的政策形势面前，未来主管部门与开发商之间的博弈将继续升级。”上述人士表示。