稳房价不能冷冻市场 增加土地供应是根本

原标题：稳房价不能冷冻市场 增加土地供应是治本之策

近段时间来，北京、上海、广州等热点城市又频频冒出高价地块甚至“地王”，引发市场的担心和疑惑：是不是新一轮的房价上涨周期即将到来？一些城市据此紧急暂停了高价地块交易。

业内人士认为，对不同地区、不同类型的“地王”应具体分析、冷静看待，但对地市升温应提高警惕。调控地市，不能靠叫停出让来冷冻市场，而是要切实加大土地实际供应量，需要提高供地计划的执行力度和对地方政府的问责力度。

具体来看，眼下的这一波“地王”小高潮，与以往有所不同。首先，一些高价地王并非住宅用地。比如，5月9日上海世博园A片区两幅商业地块同日内接连刷新单价纪录。实际上，A片区旨在建成国际知名企业总部集聚区和具有国际影响力的世界级商务社区。而5月29日以近每平方米三万元成交的上海长宁区新华路街道一地块，也是商用地块。

与住宅市场不同，商用物业更多是实体经济的“晴雨表”。在经济低迷之际，一些城市甚至出现过“商住倒挂”。因而，不能简单地将商业用地市场的活跃直接视为住宅价格攀升的前兆。

其次，除个别地块外，直接反映交易火爆程度的溢价率并非离谱，市场情绪没有失控。上述上海新华路街道地块的成交溢价率为57%，楼板价超过每平方米4万元的世博园A09B-02地块，溢价率为48%。5月，保利、佳兆业分别在北京、广州夺得的两幅高价地块，溢价率也均在50%以内。

再次，热点城市的优质地块依然受到追捧。一线城市越来越多的地块成为“地王”，与其土地资源极为稀缺、中高端物业需求强劲、抗跌性能力强等多种因素有关。相应的，龙头房企也成为“地王”的最主要买家，一线城市的市场集中度正逐渐提高。

不过，当下土地市场较快升温的态势，还是应该引起足够警惕。不管土地用途，不管溢价率高低，一幅幅高价地块在热点城市的接连冒头，加上一些舆论的渲染、扩散，使得市场如同惊弓之鸟，将对楼市不可避免地推高助涨预期。

国土资源部数据显示，一季度全国国有建设用地供应总量12.30万公顷，同比增长7.6%。从供地结构看，房地产用地供应3.76万公顷，同比增长39.4%。以上海为例，有市场机构统计，截至5月17日，今年上海经营性用地共出让61幅，比去年同期多出42幅；成交面积201.6万平方米，相当于去年同期的2.2倍。

但热点城市核心地区个别稀缺地块的成交“天价”，并不具代表性。一个简单的道理，只有不断增加土地供应，才可能最终稳住房价。

值得注意的是，这几年，虽然国土部门每年都有规模较大的供地计划，但其完成情况都不理想，甚至只有六七成。有业内人士说，在土地供应的问题上，一些地方政府“比开发商还要市场化”：一旦市场形势不好，便惜地不供，或者故意让其流拍；而市场火了，就会大幅推地、赚取溢价。

本该是“逆周期调节”的实施者、市场失灵的纠正者，如今却成了市场交易的参与者、牟利者，还怎么指望其能贯彻调控措施控房价？

5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地“准地王”被紧急叫停。虽然土地储备部门并未说明暂停原因，但业内人士认为这可能与近期高价地频出的现象有关。

行政之手对具体交易环节的直接干预，是目前调控的重要特征之一。但治标更应治本。解决高房价的重要治本之策，不是叫停交易冷冻市场，而是切实、合理地加大土地实际供应量。

业内人士呼吁，要让土地供应计划更具刚性执行力，让地方政府真正承担起供地责任。对没有完成计划、供地不力的要有问责措施。另一方面，对地方土地财政的改革也应及时启动。

土地市场发烧须下三味药

在刚刚过去的5月，土地市场“发烧”，大中城市土地成交面积大增，土地出让金暴涨，创下多项纪录。

有业内人士将5月土地市场“发烧”的原因归咎于地方政府积极推地和房企资金宽松，这样的诊断有一定道理，但不完全。事实上，让土地市场“发烧”不外乎有两大原因：一是政策层面，比如说“国五条”没有改变市场预期；二是市场层面，5月份多数大中城市房价仍呈上涨态势，自然助长了开发商拿地的热情。

据统计，5月份全国成交的高价地超过10块，这不但给土地市场火上浇油，而且对房价具有明显的推动作用，对市场心理也有明显影响，因此，有必要下药降火，具体有三：

其一，宏观调控必须改变市场预期。无论是地方政府积极推地，还是开发商积极拿地，都是因为市场预期没有真正被改变。而宏观调控要想改变市场预期，首先是落实“国五条”，而且，在“国五条”基础上还要增加调控筹码。

其二，解决宏观调控中的矛盾。长期以来，宏观调控的目的基本上是遏制房价上涨，然而另一方面又积极推动土地交易，比如“国五条”规定：2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。这实际上存在一对矛盾遏制房价上涨的目标打击到开发商的信心，开发商自然不愿意拿地，而如果开发商拿地不积极，土地供应任务又完不成。要解决这个矛盾，必须让土地供应向中低价项目倾斜，并让开发商对中低价项目有兴趣，这样才能让宏观调控的各种政策目标保持一致。也就是说，遏制房价上涨要从源头入手，即从土地供应入手，通过限制土地的用途来影响房价。

其三，要把土地出让金收入、土地成交均价以及高价地纳入控制目标。目前，宏观调控只是要求各地公布房价控制目标，只是规定了土地供应任务，并没有把土地市场的各种敏感问题纳入控制目标。如果对各地土地出让金收入、土地成交均价、高价地设置“红线”，地方政府就不会千方百计去哄抬地价，地价和房价自然也就缺少了上涨动力。