房企完成业绩目标压力大 裸卖、双合同行

原标题：房企完成业绩目标压力大裸卖、双合同大行其道

李广军摄

原标题：房企完成业绩目标压力大裸卖、双合同大行其道

随着“国五条”细则纷纷落地，一线城市多数进入限购、限签、限价、限售的“四陷”时代，其中，限售和限签政策更被认为是新政加码的“重头戏”。尽管业内认为，限售限签只是为了完成调控目标数据的“法宝”，开发商必然会推出一系列应对之策，比如：裸卖；然而，也有一种观点认为，为了要确保“走量”，肯定有不少房企会将楼价调整至“政府指导价”，而不会单纯只靠“裸卖”。面对开年的大好局面，不少房企纷纷提高了年内的业绩目标，在新政加码的大背景下，可以肯定的是，为了达成既定目标，房企必须直面压力。

限售限签双管齐下

3月31日晚，广州“国五条”细则终于踩着最后期限出台，成为了一线城市中最晚公布地方版细则的城市。相比于北京、上海这些一些城市，穗版的国五条显得十分温和。对于市场较为关注的二套房转让税率以及增城、从化限购等问题都仍未有最终定论。

自从政府要求“商品房预售前需接受价格指导”之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准也此起彼伏。限售、限价、限签的依据是什么？新“国五条”里面有一条“如果报价过高，有关部门可以给予指导价，如果他们不接受可以限制预售”，所以广州市也依据这一条。合富辉煌首席分析师黎文江指出，由于第一季度广州十区均价达到1.6万元/平方米，同比涨幅很厉害，远超今年广州房价调控目标(同比上升7%-8%左右)，所以有关部门采取限价、限售的措施。

实际上，在去年9月份，广州市已经开始对高端项目进行限售或者限签，现在范围扩大到基本所有楼盘都要采取类似措施。这主要是因为南沙和花都等郊区项目价格涨幅也很明显，特别南沙有国家级新区的利好，所以房价上升到了1.1万元/平方米。所以南沙不仅高端项目要控制，一般项目也在控制。花都新华镇、汽车城也是如此，汽车城楼盘价格以前8000-9000元/平方米，现在上升到了1万/平方米左右。

有房价调控压力的广州，近期遭遇“领证难”的尴尬。大批赶跑“五一”推货潮的住宅项目，因拿不到预售证而集体失约，而“政府指导价”却迟迟未落地。广州于4月24日正式执行预售住宅价格申报制度，就在5月份的第一周，全市竟然零张预售证派出，十区二市全部吃“鸭蛋”。不得不承认的是，“限预售”确实为持续升温的楼市降了降火。据广州市国土房管局公布的数据显示，广州4月十区两市一手楼网签均价为16374元/平方米，环比下降2.6%，这是近半年以来全市均价首次出现回落。

“限网签”的升级版“限预售”已经令广州楼市进入新一轮的博弈期。业内人士分析，新政策下不排除有个别实力一般、资金链紧张的房企会率先“跳水”，以“政府指导价”出货。

房企完成业绩目标压力大

面对去年底和开年的大好形势，不少房企纷纷在开年提高了年内的销售业绩目标，其中不乏步伐较大者。面对新政压力，房企的高调目标能否顺利完成？

今年1月14日，恒大集团成为首个正式发布2013年业绩展望的房企。据报告显示，今年恒大集团调整了全年合约销售目标，总额定在了1000亿元人民币。这也是今年首家定下了突破“千亿”目标的大型房企。

恒大是首家公布年度目标的房企，但事实上，早在去年底就已经有声音传出基本所有的大房企都会在今年大幅上涨销售目标。而恒大的25%并非是最大的调速幅度。曾经有报道称，碧桂园有可能是今年上调销售目标最激进的企业之一，今年的合同销售额的预定增长率甚至远远超过30%。此外，中海、保利、万科近日都纷纷被传出将一改去年保守的作风，大幅调高2013年的合同销售目标，其中对幅度最保守的估计也达到了20%。

大房企的积极也引来了各地开发商的跟风。在北京、重庆等地房企大幅上调销售目标已经成为新一年的流行风气。重庆的金科地产今年的目标计划就达到115亿元，较去年的86亿元上涨幅度达到33.7%。而中海地产重庆公司上调幅度也预计达到40%－50%。保利地产重庆公司预计也达到20%－30%。据报道，北京珠江地产有关人士透露，2013年该区域公司的目标将是50亿元，这相比于去年刚超30亿元的销售目标而言，增长的幅度超过六成。而当地的金力集团，销售目标的增幅更是定在了一倍多。有业内人士告诉记者，今年房企在制定销售目标上的积极态度与去年的保守形成了鲜明的对比，“预计今年各大开发商总部都会定下比较高的增长目标，包括广州在内的区域销售压力肯定也会增加。”

满堂红集团研究部副经理肖文晓表示，众多开发商去年收获颇丰，对于今年的形势普遍有心理预期。然而今年的房价控制目标相比去年确实严格了，政府保持着高压态势，以预售证监管、限签等方式在前端进行控制，如果房价涨势凶猛，引来房产税、“20%个税”出台也说不准，市场在调控的笼罩之中。在这种情况下，开发商会认真对待悬在“头上”的政策，而有关房价的博弈依然存在。

“裸卖”“双合同”大行其道

今年刚开年，由于成交不错，楼盘在价格上一般都咬得比较紧，较少出现有低折扣大幅优惠的现象。然而从3月份起，广州打折楼盘就变得多了起来。据了解，各大楼盘在4月的市场报价中，基本都出现了优惠的字眼。特别是番禺、花都等供应量比较大的近郊区域，折扣的优惠幅度更大。

广州市政府在穗版国五条细则中表明姿态，不仅加大了土地供应量，也加重了中低价位、中小套型普通商品住宅的供应比例，从供应的源头上以求解决供求矛盾，以满足未来刚需客户的持续释放。供应量的加大，对于开发商清库存并不太有利。“新盘低折卖的情况很少，老板也不愿意，现在优惠力度较大的都是老盘。”在4月尽管有不少楼盘都以加大优惠作为卖点，但全新盘却只有番禺君华香柏广场，而推出的折扣力度也并非特别大，属于正常的节奏。而如亚运城、学府南苑、祈福辉煌台这些优惠力度较大的楼盘都属于老盘，更多是为了清货。

早前曾有发展商表示，如“限价”出炉，为保证销售利润，不排除会通过“双合同”和“裸卖”两种形式去规避政策。据业内人士透露，限价之下，开发商最直接的措施就是毛坯卖楼，装修另算，“如果品牌开发商都卖毛坯房的价格，毛坯房交楼，它们的形象多少会受到影响，他们绝对不会这样干”，但开发商也可能会分两个合同来卖，开发商自己签毛坯价，装修合同是装修公司签的，这是两个法人代表签两个合同，属于合法范畴。