10亿元住宅补仓 万通地产谋合理规模增长

原标题：10亿元住宅补仓 万通地产谋合理规模增长

近两年以来，万通地产(600246)首次在土地公开市场出手购入住宅用地，显示出，在商用物业完成项目布局后，万通地产追求住宅业务同步适度增长。

5月28日，万通地产公告披露，公司以160万元/亩的价格，总计31161.24万元的交易对价受让中新天津生态城投资开发有限公司拥有的中新天津生态城南部片区一幅住宅用地，规划建筑面积为10.4万平方米，容积率为0.8。当天，公司还在杭州余杭的土地出让会上以76300万元的总价拿下了一幅住宅用地，规划建筑面积8.34万平方米。。

两笔拿地动作共耗资10.7亿元，万通地产储备建筑面积增加18.7万平米。与其他发展商豪掷数十亿元公开竞地相比，万通地产的购地动作，尽管手笔不大，但是分析人士认为，此举既回应了资本市场对于公司规模增长的期待，亦显示出万通地产一贯的节奏感。

首先，此次拿地，均在公司业务已经覆盖的天津与杭州展开，而天津市场至今仍是万通地产最主要的业绩贡献来源，占比达50%以上。在杭州，万通地产已经有体量较大的万通中心面世，且去化接近尾声，此次拿地可以巩固万通地产在当地楼市的存在，延续品牌影响力。同时，得益于此前的项目深耕，万通地产此次两地拿地，土地成本优势均相当明显。

另外，在连续增加商用物业领域的土地储备后，购入住宅用地，一举缓解了外界的担心——万通地产在商用物业的布局上是否走的过远，以至于给公司整体的规模增长带来资本拖累？此次拿地后，万通地产总经理云大俊表示，公司管理层认为，这两个地块均符合万通地产的整体业务布局，在公司商用项目储备已经达到合理规模、基本完成转型布局后，购入宅地，向投资者传递了公司坚持住宅与商用并重，两条腿走路的发展节奏。

这一表态与先前万通地产管理层的整体谋划一脉相承。早在去年中，万通地产董事长许立在接受本报专访时称，“未来几年，我们的商用物业将用美国模式进行扩张，公司六成的资源会投向住宅，四成投向商用，但是因为操作方式的不同，这并不意味着商用资产的规模会小于住宅业务。”

公开资料显示，上述商用物业分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、上海万通新地中心。在万通地产总经理云大俊看来，万通地产将基于这些商用物业构建自己的商用物业资产管理平台，转型布局基本完成。

2012年以来，上述商用物业中，北京Z3地块、天津万通中心、上海万通新地中心均已按照既定的财务安排，引入不同的合作伙伴，如期开工。因此，万通管理层可以将更多资本资源转移至住宅领域，后者规模的适度放大，将顺理成章。

但是，一位券商分析员称，尽管外界有诸多期待，但万通地产不会简单迎合外界的规模偏好，作为一个中型公司，尤其考虑到过去几年一直在朝商业地产转型，万通地产一直追求适度全面增长，较为关注自身的财务安全度，“购地传递了诸多信号，但是通过这两个拿地就期待公司规模有较大增长，不现实，也不符合管理层的设计。我的看法是，这是一个基于公司住宅资源去化现状的一个正常补仓动作，释放了一个积极的信号。”

冯仑曾在新书《理想丰满》中提及，内地稳健经营的住宅公司应遵循一个黄金律，合理的销售规模应该是净资产的2-2.5倍，同时经营性现金流保持正额。

数据显示，万通地产的净资产约为35亿元，住宅上投入的资源约22亿，据此计算，万通的住宅业务合理销售规模应在50-60亿元。2012年报显示，万通地产的营业收入达到40亿元，考虑到商用领域的投资，万通的住宅销售额已在合理区间。

天津、杭州拿地只是住宅领域的补仓序幕，未来，万通地产仍将会在已先期进入的城市成都、杭州、天津、北京拿地。万通地产董事长许立表示，今后，即使在没有资本注入的背景下，万通地产的住宅业务也将保持在50-60亿元的销售规模。