业内建议政府"零地价"供地 地价不入房价

松绑“土地财政”

跟城镇建设用地紧张相关联，我国新型城镇化面临的一个重要问题是高房价，而政府过分依赖卖地收入，在一定程度上推高了房价，阻碍了城镇化的进一步推进。

在当前建设用地供给模式下，政府直接参与征地、卖地，一方面导致土地价格高企，房地产价格上涨；另一方面政府财政过度依赖土地收入，政府行为被土地“绑架”。与此同时，大量征地与被征地主体之间的利益平衡也变得越来越困难，由于补偿或者安置问题导致的群体性事件逐渐突出。

数据显示，2010年到2012年，国有土地使用权出让收入为29398亿元、33477亿元、28886亿元，占同年政府财政收入的比重分别为35%、32%、25%，占同期GDP的比重分别为7%、7%、6%。

城市有一半到三分之二的城市建设资金都是来自于土地出让收入。审计署的调查显示，2010年底政府性债务有40%左右是要靠土地收益来偿还的。

之前，著名经济学家吴敬琏在接受《第一财经日报》采访时说，以赚取土地差价推动的旧型城镇化造成诸多问题，并称“过去几十年来，在这一造城运动中的土地价差保守在30万亿元左右”。

这份报告认为应改变供地方式，为此还提出了三个解决方案。“其共同目标是减少地方政府对土地财政的依赖，发挥市场资源配置作用。初期可以考虑允许不同地区选择不同方案进行试点，在实践中积累经验，逐步优化趋同。”

从具体来看，方案一，改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地。用地规划调整后，由政府承担土地购置、开发成本，并向土地使用者（开发商等）按零地价或接近零地价的低成本价格提供建设用地。项目建成后，销售价格不得包含土地价格或仅能包含低成本土地价格。

“这样，购房者购房时支付的房价不含地价或仅含低成本地价，但持有后每年需按房产市场价格的一定比例缴纳房产税。”报告称，此举可有效降低土地价格，从而降低房价，但在土地供给过程中容易产生寻租行为，也需要进一步研究如何实现土地资源的有效分配。

方案二，地方政府的卖地收入归中央。除征地成本外，地方政府所得的卖地收入上缴中央政府，以避免地方政府过度依赖卖地收入。这一方案对现行征地制度变动较小，但土地价格不一定能够下降，而且会增加中央政府和地方政府之间的协调成本。

方案三，政府退出征地过程，实现建设用地供给的市场化。除基础建设、公共设施等用地由政府直接参与征地外，政府不再参与土地征收、出让过程，这也是其他国家和地区土地制度的一般安排。

报告认为，这一方案的优势在于土地市场化改革一步到位，理顺土地供应和价格决定机制。但需对现行土地管理制度做较大调整，也依赖于农村集体决策机制的完善。

开闸市政债

走出“土地财政”困境后，城镇化的建设资金从何而来？

回答这一问题，可先看看城镇化的资金需求规模有多大。中国发展研究基金会秘书长卢迈在接受本报专访时估计，中国未来的城市化会拉动50万亿元规模的投资需求。

算法很简单，一个农民在城市里要安顿下来，大概最少需要12万元。目前已经有两亿多农民在城里面，还有一亿多到两亿要转移进来，也即客观存在总额40万亿~50万亿元的投资需求。

之前，地方政府获得城市基础设施建设资金，主要有两种方式：土地出让金和地方政府融资平台贷款。2012年末，地方政府融资平台贷款余额已高达9.3万亿，这一贷款被视为银行风险的主要来源之一。显然，50万亿的资金需求，再难靠上述两种方式获得。

“允许地方政府发行市政债。”报告称，在城市政府无从获得卖地收入且财政能力有限的情况下，政府购置和开发土地的支出可以通过发行市政债筹集，其偿付能力即土地开发项目未来所带来的现金流，包括可稳定征收的财产税、公共设施及服务的使用者付费、商业繁荣后带来的各种税收增收等。

其实，最近几年地方政府融资平台规模不断扩大，推出市政债，解套“土地财政”的呼声就一直不断。

在数年前，中国人民银行行长周小川曾在公开场合表示过，通过“市政债+财产税”的组合，能够形成约束力有效的资金流在时间轴上平移，有助于解决中国城镇化过程中的融资问题，并且“有关部门正积极研究市政债推出事宜”。

德意志银行大中华区首席经济学家马骏也对本报表示，应该大力推动市政债市场的发展。一方面，通过发行市政债，可以缓解平台再融资和对银行还款的压力；另一方面，市政债市场的发展也有利于清理地方融资平台以及债务混乱的情况，并使地方政府成为一个可以评估信用质量的单一实体。

具体的操作方式上，报告从短期和长期两个时间维度给出了不同的策略。

短期看，如果发行市政债暂时在法律上有障碍，可通过变通的方法设计相关的产品，如项目型地方政府债券等方式来实现。事实上，当前部分城投债就是基于这个原理。

长远看，应尽快修订《预算法》，允许地方政府发行市政债。近年来，我国债券市场健康快速发展，也具备了引入市政债的条件。同时还进行了财政部代地方政府发债等探索，一些城投债在某种程度上也已与市政债比较接近。