调控去投资化 房企一二线城市抢地潮持续

原标题：调控去投资化上市房企一二线城市抢地潮持续

23日，一份联合机构报告显示，今年房地产调控政策明确购房需求去投资化，大型上市房企因去年整体利润下降而回归一二线城市，加大土地储备。这意味着一二线城市的抢地潮还将持续。

调控明确去投资化

报告指出，尽管房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍在持续，政策环境依然偏紧，但2010年以来的调控政策基本思路和目的都是支持自主性购房，抑制投资投机购房，促进房地产行业的长期持续健康发展。2012年的成交情况也表明，一二线城市主要成交产品的面积在120平方米以下，144平方米以上的产品去化比较困难。

今年以来，在中央持续从严从紧的调控基调下，地方政府则谨慎选择了政策执行力度。中国房地产业协会副会长朱中一表示，调控政策明确购房需求为去投资化，这是非常重要的信号。“目前的政策态势是趋紧的，购房去投机、投资化是一个既定的政策，特别是国五条出台之后，明确了鼓励自住性需求，抑制投机、投资性需求。”

房企必须调整产品策略，以刚需为主的中小户型普通住宅仍将是市场成交的主流产品，并支撑市场平稳发展。目前，大型上市房企纷纷加大了中小户型产品的供给。

金地集团总裁黄俊灿此前表示，公司今年新推的346万平方米产品中，中小户型产品占比将达80%，加上此前库存的产品，全年可供销售房源达546万平方米，中小户型产品占比65%。而万科、保利等房企的中小户型产品在去年就已经占比达到九成以上。其他区域性房企为增强抗风险能力，也纷纷深耕本地区的刚需市场。

一二线城市抢地潮持续

2013年中国房地产上市公司排行榜也正式出炉。万科再次荣登榜首，这也是万科连续六年蝉联榜首，保利与恒大则分列此次综合实力榜的二三名；中国海外发展、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、金地集团和融创中国则分列四到十位。前十强中有7家为港股上市房企。

去年中国上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家，至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少。成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。

利润的下滑使得一些中小房企盈利乏力或亏损，甚至转战其他产业，而大型房企逐渐回归一二线城市。机构认为，这一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。在市场不确定性较强的大背景下，上市房企选择回归深耕优势城市，不仅有助于企业控制成本，还有利于深掘品牌价值，获得良好的业绩。

一二线城市的土地资源相对优质甚至稀缺，这意味着房企在这些城市的抢地潮将持续上演。5月23日上午，上海浦东新区周浦镇08单元06-07地块挂牌截止并进入现场竞价环节，最终，绿地集团以总价5.24亿元夺得，成交楼面价9590元/平方米，溢价92.65%。同日，广州市中心区域两块地也刷新了记录。越秀城建以24亿元配4.2万平保障性住房夺得海珠南洲路地块，楼面价高达3.46万元，成为广州新地王。业内人士称，该地未来房价或达5万元。而梅花园(小区网论坛)地块被佳兆业以近8亿元夺得，佳兆业近两月已经在拿地方面花费80余亿元。

中原地产市场研究总监张大伟认为，当下楼市量价均居于高位，而房企的资金情况明显好于往年，拿地积极性高涨，未来一二线城市的抢地潮还将愈演愈烈。在这种情况下，调控楼市的难度明显加大。

房企一周拿地超过133亿"国五条"面临严峻考验每日经济新闻

进入5月以来，各地产商进入拿地的高峰期，据《每日经济新闻》记者不完全统计，上周内至少13家地产公司有拿地动作，土地成交总价格超过133亿元。其中，佳兆业上周在土地上投入近30亿元，美联集团、天房发展、绿地集团和中铁建工耗资均超过10亿元，中铁建工更以12亿元总价艰难压下同晨⒂邢薰灸孟挛遄诘兀渲兴姆鼐缘准叟牡茫ㄒ灰缂鄣牡乜“2013拍-17”最终以4亿元竞得，折合楼面价1858元/平方米，溢价率为27.75%。

除此之外，上周拿地的企业还有很多。天房发展砸下17.4亿元获取天津河西区两宗地块，地块面积共计11.4万平方米；上海绿地(集团)有限公司则通过联手赵汉忠的方式，以底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，成交价为13.79亿元，折合楼板价8600元/平方米；今年3、4月份已在上海两次拿地的阳光城则转向福建长乐，耗资8.85亿元拿下6.45万平方米的住宅用地。

对于一线、二三线拿地热情的差异，何倩茹认为主要是因为一线城市的市场化程度很高，出让土地数量有限，一旦推出新地块，各大房产商便蜂拥而至，价格因此飙升。二线城市土地供应量大、可供开发的选择多，另外由于楼盘存货多，二三线城市房地产风险远远高于一线城市，故房产商对非一线城市的态度会更谨慎。

“国五条”细则落地一个月后，房地产商对预期并没有过多担忧，圈地热情持续高涨。公开数据显示，今年4月全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。其中，据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到了547.75亿，同比涨幅高达306%。

何倩茹认为，业内对于“国五条”对房价调控作用的预期并不高，只希望房价能涨得慢一点。但从今年目前的拿地形势和不断拍出的地王看来，除北京以外，“国五条”的对房价调控的影响力十分有限。