开发商曲线应对"限价" 6月入市新盘增多

楼市正在逐步地回归到“国五条”落地前的供应量，今年6月北京楼市计划有31个项目拿证上市，尽管受到“限价令”的影响，但是不少开发商采取了精装修和现房入市的方法，曲线避开京版“国五条”对于高价拿证项目的影响，引发了市场上多家房企的效仿。

曲线突围

普通商品房逐步纳入“限价”管理范围内是京版“国五条”中影响最为深远的一项政策，然而开发商正在用精装房、现房等方式曲线拿证，避开“限价令”的影响。

位于通州(社区网论坛商铺)的金隅花石匠开盘，价格飙升至2.3万元/平方米，从北京市房地产交易管理网上的信息中可以看到，早在2010年11月28日这批房源就已经拿到了期房预售许可证，但是由于当时的市场环境并不理想，金隅花石匠并未公开销售，而是采取了“期转现”策略，谁知当初的无奈之举却成为了明智的选择，再次以现房形式入市的金隅花石匠不仅避开了“限价令”，同时也达到了涨价的目的。

这样的方式很快就被其他项目效仿，据亚豪机构的报告显示，6月预计入市的楼盘项目中，精装修和现房的比重明显增加，在31个6月计划入市项目当中有14个项目为精装修或现房产品，在23个6月计划入市的普通住宅项目当中，精装或现房的比重更是高达57%，而在纯新盘的普宅项目当中，精装修或新房的比重更是高达63%，其中像富力尚悦居、京投万科·西华府、京杭府等为精装修产品，而公园6号、观湖华城等为现房或准现房项目。

任启鑫分析认为，精装修与现房产品的明显增多，很大程度上是开发企业为抵御房地产市场调控所采取的应对策略。其中现房产品主要是由于项目为躲避上轮调控带来的市场低迷，延迟到现在已成现房产品；而精装修则更多的是为了化解此轮调控中的“限价”政策，老项目后期通过精装修实现价格的上调，而纯新盘项目则通过前期精装修为后期项目调价留出空间。项目定价情况来看，目前项目定价更加谨慎，6月预计入市的31个项目当中仅有13个项目公布了预售价格，而多数项目尚处于待定状态，即使是已公布价格的13个项目也多表示要以最终取得预售许可证的价格为准。

新盘增多

供应不足的情况或将在6月得以改观，同时一批新项目也将面市。

计划入市的31个项目中，中信府·誉墅、富力尚悦居、京投万科·西华府、万通天竺新新家园·溪悦府等15个纯新盘成为了关注点，同时还有金融街·融汇、金茂府、恒华·安纳湖、金地格林格林等在内的16个老项目后期。

相比4、5月20盘左右的入市量，6月项目入市积极性有所提高。任启鑫分析认为，新政之后，“限价”条令的实施短期内抑制了项目的入市意愿，使得4、5月市场供应一落千丈，而经过了两个月的调整，一方面房企已经逐渐明确了应对“限价令”的策略；另一方面充足的市场需求也吸引着以“快销”为目的的房企不断入市。因此自6月开始预计市场供应情况将逐渐出现转机。

预计开盘项目特征来看，纯新盘项目数量占据了半壁江山。任启鑫分析认为，纯新盘占比突出的情况一方面是由于整体供应低迷，老项目或因已取得较好销量或酝酿涨价纷纷推迟开盘；而另一方面，在经历了两年多的严厉市场调控之后，大量纯新盘项目已经濒临不得不入市的境地。两方面的原因使得6月纯新盘入市数量已经到了与老项目后期“两分天下”的境地。

而从纯新盘项目所处位置来看，15个纯新盘项目当中有12个位于五环以外，其中5个位于六环以外。任启鑫分析认为，随着近年来土地开发的不断外扩，未来纯新盘项目中地处五环以外甚至六环以外的项目将不断增加，市场郊区化的现象也将更加明显。