房地产市场量价趋势短期内恐难以扭转

原标题：市场量价趋势短期恐难扭转

□本报记者刘文忠

“金三银四红五月”，受供需状况和政策影响的全国各地楼市，似乎正在将这一传统的旺销说法变成现实。近期楼市出现的小股观望之风，又能否蔓延成主流？种种迹象表明，在当前市场及政策背景下，济南楼市的量价趋势，短期内恐怕难以改变。

高速去化加剧供需矛盾

“开盘即清盘”、“劲销2亿元”……进入5月之后，回头来看一季度甚至1-4月的济南楼市，开发商用以宣传炒作自身项目的上述说法，其实并非都是忽悠购房者的噱头。

克而瑞（中国）研究中心综合全市楼盘网签情况的统计数据显示，今年前3个月，全市新建商品住宅成交面积分别为55.1万平方米、27.37万平方米和81.94万平方米，而去年同期的数据分别是8.433万平方米、20.4万平方米和39.9万平方米，同比涨幅分别为553.39%，34.17%和105.36%。

受成交量大幅上升影响，房地产开发企业的销售金额也同比大增。统计显示，一季度销售金额排名前十的开发企业，累计完成销售金额57.43亿，较去年同期（34.56亿元）大增66%。

与此同时，楼市的市场集中度较往年进一步提升，与项目储备和开发建设规模相对应，实力雄厚的大型房地产开发企业获得了更高的市场占有率；以往销售区域相对均衡的居民被打破，除了南区城区依然势头强劲外，东部、北部、中部风光不再，借着高铁和“十艺节”两大东风的西部城区后来居上。

从4月的成交情况看，不完全统计表明，总量较3月会有明显下滑，但同比数据依然可喜。显然，楼市快速去化的趋势并没有改变。绿地、中建、外海、重汽、恒大、鲁能、华润等开发企业的相关项目，依然延续着此前的旺销势头。

“持续高速去化，将加剧市场的供需矛盾。”世联怡高的分析人员告诉记者，尽管从年度供应总量看，年内市场供应量并不会比往年少，但受工程进度、预售审批控制等因素影响，上半年新增供应量较小，而自去年下半年以来的持续高速去化，使市场存量供应不断降低，如果延续现有市场行情，阶段性供应不足的状况很可能进一步加剧。

政策打折影响消费预期

2月“国五条”发布，3月1日“国五条”细则出台，但直到3月底也未能落到实处。自2010年春天本轮持续调控以来，脆弱的神经再度饱受房价上涨预期摧残的购房者，迟迟看不到希望。3月底全国数十个城市陆续发布了新建商品住宅价格控制目标，一批一二线城市还制定出台了地方版的“国五条”细则，但直至今天，部委版本的“国五条”细则未见踪影，而地方版“国五条”细则要么近于胎死腹中，要么大打折扣。以二手房交易按转让所得20%征收个人所得税为例，全国出台细则的城市中，仅北京得到了执行，其他城市出台的相关规定成为一纸空文，即便是在北京，因卖家转嫁税费，购房者最终仍就成了高房价的埋单者，从严征税不仅没有降低房价，反而助涨了购房成本。

政策打折，对购房者的消费预期造成的影响，在今后一段时间会逐渐显现出来。记者近期持续观察二手房市场和新房市场时注意到，因为新的调控政策并没有落实，原本可能被从二手房市场“赶”出来的购房者，并没有如开发商所愿进入新房市场。相反，部分原本打算买新房的购房者，在新房市场供应不足、可选择范围偏小且价格持续上涨等因素影响下，转而关注二手房。市民严先生准备给父母买一套住房，以便就近照顾，但在考察多个楼盘后，他向记者表示，考察的楼盘，要么价格太高，要么项目规模太小配套不足，要么过于偏远，近期考虑选购一套合适的二手房。

另一方面，原本预计会扩大范围的限购政策，可能提高的二套房首付比例与贷款利率，最终都没有成为现实。需求大量入市、流动性相对宽松、政策尚未加码、房价连续上涨，诸如此类的综合因素，让不少本就有意入市的购房者，加速了出手的步伐。在西部新城一个楼盘，打算给孩子买一套优质学区住房、却难以承受中心城区高房价的几位购房者，一下团购了几套房子，尽管该楼盘目前均价较一个多月前涨了近300元。在最近半个月内，通过各种途径让记者帮忙推荐房源的购房者，竟然有5位之多，要放在前两年，这样的情形绝对是一大新闻。

看涨心理淹没短期观望

尽管从2011年以来，以限购、限贷为主要内容的调控政策，并没有放松。但纵观去年下半年以来的房价走势，“小碎步”持续上涨，几乎成为主导潮流。国家统计局的数据表明，济南新房价格自去年6月止跌以来，到今年3月已连续9个月环比上涨。克而瑞的数据显示，今年1-3月，济南新建商品住宅成交均价分别为7583元/平方米、7461元/平方米和7258元/平方米，尽管看似逐月走低，但较去年同期（分别为6786元/平方米、6868元/平方米、7040元/平方米），上涨仍然明显。

具体楼盘的数据，似乎更有说服力。记者从多个楼盘了解到，今年以来，各楼盘成交均价较此前上调了200-1000元不等。在京沪高铁济南西站片区，两个在销楼盘的均价从去年10月的6000元/平方米涨到了6800元/平方米，另外一个楼盘则从6800元/平方米涨到了7800元/平方米。在槐荫区经十路南侧，一楼盘新推产品均价也直接涨了1000元。在腊山片区，一优质学区楼盘3月均价为6200元/平方米，到4月已在6400元左右，最近新推的新房源房价又有调整。在东部，中铁逸都国际均价从7000多元/平方米上调到了8400元/平方米，万科天泰金域国际3月份均价为10000元/平方米，比春节前涨了500元。此外，中海国际社区、鲁能领秀城、泉景天沅、阳光100、路劲御景城等项目，价格也都有不同幅度的上调，尤其是南部几个楼盘，售价已在万元左右。

“进入4月底5月初，明显感觉成交量在往下走，来的人不少，下单的人不多。”日前，记者在一个学区楼盘踩盘时，置业顾问王先生如此表示，在他看来，经历了三四月的透支后，楼市似乎已进入新的观望期。但一大批在售项目价格的相继调整，加上业界和民间对房价的看涨心理，或许会淹没这股并不强劲的观望情绪。

世联地产发布的一季度购房者信心指数显示，尽管一季度全国购房者信心指数为56.8，较上季度小幅下降0.2，自2011年4季度以来首次出现下降。但在济南，这一数据位56.0，较前一季度上涨0.9，表明济南购房者对市场总体走势仍持乐观态度。由于“国五条”未能落到实处，与去年下半年相比，今年1季度超过8成（84.4%）的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超7成（74.7）购房者看涨未来房价，再创调控以来新高。

从购房者对调控政策的感知来看，购房者最期待的三个政策分别是限价、限购和房产税。然而，调查同时表明，购房者对这些政策的实际效果并不看好，主要原因在于房价屡调屡涨，使相当部分购房者对政策愈发失望，并产生了对政策的免疫力。