地方房地产依赖加重 "国五条"恐成"空调"

中国的“房地产依赖症”究竟多严重？4月财政收支状况再一次进行了佐证。

财政部5月13日发布的4月财政收支数据显示，4月中央财政收入5357亿元，同比下降2.2%；地方财政收入6074亿元，同比增长14.7%。此次中央财政与地方财政并没有像往常实现同步增长，而是意外出现“一负一正”倒挂现象备受市场关注。

由于涉及房地产的税收绝大部分属于地税，而此次公布的数据恰逢“国五条”细则出台之后，房地产引领地方财政增长意味着地方政府房地产依赖症仍然严重。

受访的业内人士认为，这或将导致地方进一步推高地价的风险，也使新“国五条”等房地产调控效果大打折扣。

房地产领增地方财政

4月财政收入仍延续一季度低增长态势。财政部发布最新数据显示，4月全国公共财政收入11431亿元，同比增长6.1%，增幅不仅低于同期GDP增速，也低于全年8%的预算收入增幅。

“这主要还是跟经济景气度有关，规模以上企业的营收和利润增速目前都比较低，财政收入出现低增长是必然的。”浙商证券宏观分析师郭磊对《中国经营报(博客，微博)》记者表示。

在结构上，中央财政与地方财政出现“一负一正”的倒挂现象。财政部数据显示，4月中央财政收入5357亿元，同比下降2.2%；地方财政收入6074亿元，同比增长14.7%。而1~4月份累计全国公共财政收入43465亿元，比去年同期增加2714亿元，增长6.7%，增幅同比回落5.8个百分点。其中，中央财政收入19963亿元，同比下降0.8%，仍延续负增长态势；地方财政收入(本级)23502亿元，同比增长13.9%。

对于中央财政与地方财政增减原因，财政部相关部门负责人表示，中央财政收入延续降势主要是企业所得税增幅很低，进口环节税收同比减少，以及去年同期清缴石油特别收益金收入入库较多、基数较高等因素影响；地方财政收入增长主要是房地产成交额大幅增加带动相关地方税收相应增加。

“这反映了我国产业结构的调整变化，加快第三产业发展，但中央财政税收收入中增值税占大头，而营改增调整还未到位。”对于中央与地方财政收入差别大，财政部财政科学研究所副所长刘尚希对记者做出更深层解释。

“房地产开发与交易中的大部分税收属于地税，在国税中不会体现出来，这是由政策变化引起的结果。”对于4月地方财政表现好的原因，中信[简介最新动态]建投研究部专题组组长夏敏仁这样对记者表示。

从公开数据显示，4月受房地产市场成交额大幅增加的拉动，占地方税收大头的营业税收入1631亿元，同比增长12.8%；地方其他税种中，土地增值税、契税、城镇土地使用税收入分别增长30.5%、69.2%和16.9%。

然而，类似4月份出现的“疯狂”楼市引领地方财政增长不可持续。“4月份房地产交易集中是非常态现象，由新"国五条"调控政策引起的，但这种势头高峰已过，随着新"国五条"政策落实，房地产市场转疲软，5月地方财政收入会下降。”夏敏仁分析说，未来几个月中央财政与地方财政仍会走向同步。

“制约后几个月财政收入增长的因素仍然较多，主要是受工业增加值增长趋缓、工业生产者出厂价格下降、房地产成交量下降以及实施结构性减税等影响，全年财政收入形势不容乐观。”财政部相关负责人表示。

弱复苏仍倚重地产拉动

房地产成为引领地方财政增长的主要因素，越发凸显实体经济低迷和“土地财政”的掣肘。

“未来房价上涨将使地方政府有很强的动力推高地价，加大进一步推高地价的风险；同时地方财政波动性较大，卖地收入支配灵活，可做一些投资项目，也不及经常性财政支出规范。”光大证券首席宏观分析师徐高向记者表示。

4月份宏观经济数据中最亮丽的要属房地产。房地产销售和新开工均超出市场预期。鉴于3月份许多购房者赶在“国五条”细则落地前完成交易，瑞银曾预计4月房地产销售将会明显放缓。但事实上，数据显示4月份销售面积同比增长40%，增速高于3月的27%。

“这可能与市场上推盘量增加有关。”瑞银中国首席经济学家汪涛对记者表示。

同时，新开工面积出现反弹。数据显示，4月新开工面积同比增速回升至14.5%，这也帮助推升了房地产投资，而3月份新年开工面积同比下跌了20%。

汪涛认为，3月份开发商对“国五条”出台过度反应，市场原预计地方政府应该会淡化调控细则，现在看来“国五条”的实际影响应该很有限。

而“地王”近期频繁涌现已经令“国五条”调控有变“空调”之势。“国五条”细则全面落地之后，土地市场曾一度受冷，但5月初即开始出现急升。

据媒体报道，从5月3日～10日期间，上海(楼盘)、广州(楼盘)以及长沙(楼盘)三地就连续出现3个地王。5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王，甚至以40079元/平方米的价格创下沪3年以来的楼面地价新高。有分析称房价持续上涨催生最近多个“地王”诞生。

对于未来房地产走势，汪涛预计接下来几个月房地产政策将保持稳定，房地产市场将继续温和复苏。“预计全年房地产销售面积将增长5%～10%，新开工面积增长5%左右。”他说。

种种迹象表明，新“国五条”调控效果有限，地方政府几乎没有将“国五条”落到实处。

“由于土地财政的依赖导致地方实施该政策的动力不强。”徐高向记者表示，估计地方对“国五条”政策未来会越来越弱化。在徐高看来，过去乃至未来相对长一段时间内，地方政府仍然依赖土地财政。

目前为止，中央政府也没有进一步施压。汪涛认为，这可能是出于对年初至今疲弱的经济数据的担忧。