限涨令是过度行政 或将加剧房价上涨预期

在深圳“限涨令”之后，北京也将对新房“限涨”，然而这是购房者的福音吗？

北京市住建委4月 10日表示， 2013年起北京将对新建商品房进行限价，措施包括新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则不予发放预售证或者对成交资格不予备案。

不论是深圳版还是北京版“限涨令”，都遭到了强烈的质疑。这种质疑不但来自开发商，也来自普通购房者。从去年底开始，部分城市出现了房价快速上涨的局面，这种趋势必须要得到遏制，这是毫无疑问的，但政府应该采取什么样的手段来抑制房价上涨，是沿袭过去计划经济中驾轻就熟的微观行政干预，还是采取市场化的手段来进行宏观调控，效果是有天壤之别的。

李克强总理多次强调“政府要把不该管的坚决放给市场”，坚持市场化方向已是新一届政府的施政“标签”。而“限涨令”却相反，是政府行政之手对市场主体的自主决策的过度干预。

抛开“政府与市场”的宏大话题不谈，从公平性上来讨论，“限涨令”也是存疑的。那些高价楼盘，往往是之前开发商高价拿的地，在高价拿地的时候，地方政府并没有限制其将来的售价，正因为此，开发商才敢于基于对市场的判断而高价拿地。可到了销售的时候，地方政府才对这些楼盘限价，确乎有失公平。即使需要对楼盘限价，也应当是地方政府在土地出让的时候对土地进行限价，这样才是公平的做法，否则就有地方政府失信之嫌。

即便我们从工具性的目的出发来看“限价令”，这样的直接干预价格的政策也不见得会达到降房价的目的。因为房价是供求关系的反映，是结果而不是原因，就算要调控，也应该从改变供应和需求来入手。在供求的博弈均衡局面已经形成之后，直接用手捂住价格，结果必定是对市场的扭曲。实际上“限涨令”并没有改变市场上供求之间的对比关系，“限涨令”下该买不到房的还是买不到，而买到房的，要么是通过权力寻租、特殊身份得到房，要么是“近水楼台”的公务员、国企员工、“房叔”、“房婶”得到房，要么是通过增加其他的交易费用来得到房，就像之前出现的倒卖房号一样，买房者实际付出的买房成本不见得比限价前低。

对开发楼盘进行“价格指导”，阻止高价楼盘上市，还会在实际上减少市场上的商品房供应，进一步恶化供求关系，加剧“一房难求”的局面。实际结果可能是，高价楼盘暂时推迟入市，形成类似于苹果新品发布时常常采用的“饥饿营销”效应，加剧房价上涨的预期。而“限涨令”也不可能长期实行，未来这些楼盘终究会上市，待将来这些楼盘上市之时，房价将会迎来新一轮的暴涨。

无论是对其他经济领域的管理还是对房地产的调控，都应当遵循“政府的归政府、市场的归市场”的原则，李克强总理最近在国务院常务会议上的讲话对这一点就讲得很明白：“把不该管的微观事项坚决放给市场、交给社会，该加强的宏观管理切实加强，做到事前审批要多放，事中事后监管问责要到位。”而“限涨令”以过多过细的事前审批对企业具体经营进行干预，是一种过度行政，这种过度行政破坏的是市场的效率，也达不到降房价的目的。