中国房地产十年调控 未解决根本问题

房价越调越涨，祸起保障住房，双紧打压供量，拍卖制造地王，麻药错当医方，统计玩弄智商，限购埋下暗伤，彼此骂得挺脏……-中国房地产开发集团总裁孟晓苏《调控十年祭》

原本从没打算卖房的沈先生如今却蠢蠢欲动，他家附近的中介告诉他，如今的二手房涨势正盛，正是卖房的好时机，且“国五条”上海(楼盘)细则刚颁布不久，目前沈先生卖的房子还有可能不按照20%税率征税，沈先生现拥有两套房。

3月，陈太太也按照中介的“指导”，与丈夫前往民政局排队离婚，以便于他们购置一套学区房。

陈先生名下已有2套房，为了置换其中一套房而避免20%的个税，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就选择同妻子“离婚”并且“净身出户”。

有中介透露，自新国五条颁布以来，光佣金收了60万。上海地方细则出台夜，上海楼市已如脱缰野马般狂奔。自3月1日新国五条细则出台之后，上海楼市的成交量就屡创新高，至第三周(3月11~17日)的成交量已经打破近127周来的新高。在3月最热销的30个楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。量价过热程度都已经超越2010年四季度上海楼市狂奔时的水平，当时引来的是限购和房产税这两条历史上最严历调控政策。

可见，楼市正在上演疯狂一战。自2003年，国务院发文称，房地产业由于关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。随后暗暗膨胀着的房地产泡沫开始明目张胆的充斥整个房地产市场，而房价则呈螺旋式、前进式上升，故而有“调控十年，房价越调越涨”之说。毋庸置疑，调控的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了如此局面？调控中涉及的几方又是怎样进行博弈的呢？

新“国五条”后的疯狂

据克而瑞上海机构的数据显示，3月第三周一手商品住宅的成交量达到39.46万平方米，这是自2010年10月以来的单周最高水平。3月16、17日的周末两天又有14个楼盘上市推新房源，而且都获得了热销，预期第四周的成交量还可能再创新高。整个3月楼市的成交量也可能突破140万平方米，成为2010年以来近40个月的新高。

数据还显示，在3月前18天成交面积排名前30的楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。其中，成交面积排名第一的御沁园[最新消息价格户型点评]是纯新盘，但其首期推出的204套公寓，开盘当天却引来了500多人摇号抢购，几乎可以把下一批的房源也抢购一空。排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源均价达到10498元，比其1月份开盘成交的274套房源均价9515元上涨了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住宅预售行为的通知》中规定，开发商销售方案中申报“一房一价”，如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。因此，开发商都是在申报价下浮的20%期间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着，在售房源要重新申报涨价太困难，很多开发商都是顶着最高申报价在卖房，否则就涨的更多了。

“已经有多个楼盘的营销总监在说，楼市过热程度实在太超乎想象，早知道当时申报的时候把价格再调高点。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者。

另外，有数据显示，3月上半月在全市仅46套别墅的新增供应下，成交量却高达370套，是去年同期的2.55倍；供不应求导致的是价格快速攀升，上半月别墅的成交均价达到27482元/平方米，比去年同期上涨11.7%。

3月30日，上海正式公布沪版“国五条”楼市调控细则，对出售自有住房能核实房屋原值，按照规定应征收个人所得税的，依法严格按照转让所得的20%计征。对于个人转让自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征个人所得税。对于这一实施办法，业内人士表示“温和保守”，基本延续了国务院调控政策。因此，很多人担心，此次调控又像是虚晃一枪。

十年调控，越调越涨

十年来的调控也催生出一些很有规律的现象：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2~3个月内，成交回升，“日光盘”重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景反复上演。

2011年1月26日，“新国八条”登场，限购严格意义上成了禁购，二套房首付达到了六成。之后的第二天，上海房产税试点正式落地，2月1日，上海版细则“沪九条”出台。

该调控颁布之后，加之受整体经济形势不济的影响，楼市出现短暂性冷局。据相关数据统计，2011年上海楼市共计成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共计成交面积729.8万平，同比萎缩24.9%，为2006年以来最低水平。但是，在经历了一段政策适应期以及受到传统楼市旺季的利好影响后，2012年楼市逐步回暖，5月份达到调控后的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以来首次降息以及首套房房贷利率优惠进一步扩大的刺激下，成交量飙升至100万平方米以上的高位。然而就在“金九银十”变“铜九银十”，业内普遍认为年末楼市不会再有起色之际，成交量却一路飙升，2012年12月超过120万平方米的成交量更是创下自2011年以来的最高月度值。此次调控再度失败。

追溯到3年前，2010年1月10日，国务院公布“国十一条”-《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。4月出台“国十二条”，之后上海房管局联合三部门发文规范二套房标准-认房、认贷、认调查。紧随其后，2010年9月“国五条”出台，上海版细则“沪十二条”也在当年国庆假期的最后一天公布。可惜的是，尽管被称为“调控年”，2010年上海的房价也达到了顶峰。据克而瑞数据显示，2010年上海商品住宅均价突破2万元每平米大关，达到22370元每平米，同比2009年上涨40.9%。

纵观十年来的每一次调控，莫不如此。

调控未解决根本问题

众多业内人士总结十年调控的共性是，调控过多在抑制购房者需求上做文章，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。但是，要知道，购房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不断抑制的购房需求，必然会在某一点爆发。

SOHO中国[简介最新动态]董事会主席潘石屹在近期举办的博鳌论坛上称，应该反思一下调控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地产调控，前5年还是更多地从按揭贷款的首付比例这方面去调整，最近几年的政策，更多地用行政手段去调控。当我们一个思路、一种方式使用了10年还没见成效的时候，就应该要反思一下了。

业内普遍认为，房价屡调屡涨的深层次原因在于地方政府依旧很依赖土地财政收入，这样便导致上行下不效，中央调控政策到了地方便大打折扣。

有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元；2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元。据了解，2001至2003年，全国土地出让金高达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。

另据克而瑞数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海住宅用地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海住宅用地成交均价为3127元每平方米，2006年则下降至1811元每平方米，2007年反弹至3828元每平方米，2008年由于受到金融危机的冲击，住宅用地均价出现下跌，为3393元每平方米，而在随后的两年又出现爆发式上涨，2009年7143元每平方米，2010年均价破万，达到10574元每平方米。

合理调控，保护刚需

上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，房价之所以居高不下，从实质上来讲主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控失去作用是必然的，最终的效果肯定也是令人失望的。

另外，由于购房需求的不同，以往的调控很大程度上误伤了一些购房群体，让很多改善性需求者不得不在政策的边缘徘徊。实际调控应该保证切实需求者有房可购，而非进行“一刀切”的抑制。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本次的新“国五条”细则在这方面有一定的突破，主要坚持的还是“去投机化”的目的，主要针对的是投机购房者。

从调控手段来讲，二手房交易20%个人所得税主要是针对短期内(5年内尤其是1~2年的短期投机客)投机行为而征收的资本利得税，通过这个税收动作，一定程度上将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产当做投机的工具从而弱化房地产本身的投资属性，让房产回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。

张宏伟说，现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用，为以后以限购为主的行政化手段退出做铺垫。从这个角度来讲，此次调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。